201几年伟哥也曾经买过咱们临沂某红火的核心地段的一套公寓，位置绝对刚刚滴，

谁知道几年下来，房产几乎没怎么增值。租售比也不高，一个月的房租也覆盖不了房贷。对比高达50%的首付彻底沦为鸡肋。而同时期入手住宅的话，房产增值至少达到60%以上。

伟哥说过：在房市中只有三种人能够成为专家，一是买房子足够多的人；二是进坑足够多的人；三是持续学习的人。

希望与大家一起进步。

公寓第一坑：总价低，首付高

公寓看上去总是那么诱人，单价低、精装修、总价也低。但是不要忘了公寓属于商业性质首付比例高达50%。而类比住宅的话20%的首付比例。实际上掏的钱一点都不少！开发商当然看穿了担忧和顾虑，纷纷推出2成首付、1成首付甚至是0首付吸引购房者。实际上是“请君入瓮”。玩的是首付分期的把戏，找个第三方公司和你签借款协议。基本上要求购房者把剩下的首付在一年内还清。实际上还是50%的首付比例！一套50平的小公寓，按临沂均价计算，首付比例高达25万，完全可以买个大住宅！

公寓第二坑：返租，高息、当甩手掌柜

开发商看到公寓不好卖后，纷纷打出买公寓就托管返租金活动。年返租金高达7%。实际上又是一个巨坑！玩的是个金融游戏而已。首先开发商找一个第三方托管公司和你签合同，达成托管协议。交房后由托管公司运营你的公寓，返租金也是由第三方公司负责。

试问：如果非常好出租的公寓，你会找托管公司代运营吗？如果不好出租，托管公司干嘛要高价返你租金呢？

不出意外，托管公司3年内就会单方面违约不返租金，或跑路。当你拿着合同找开发商时，他会说：你是和托管公司签的合同，与我没有关系。

临沂房产伟哥揭秘：其实托管公司只是开发商的影子而已。他们玩的是一种融资游戏而已；先把你的首付收到手，然后拿你的钱返给你，年化7%的利息，对于房企来说就当融资成本了，哈哈

公寓第三坑：交易费用极高

公寓作为40年产权的商业产品。交易费用极高。别说不升值，就是升值也没啥意思。郭嘉会拿走40%左右的房价涨幅，以及要缴纳乱七八糟的各种税费，扣完以后基本算是白干。你买的一套公寓，就是在临沂房价最低点的那几年买的，房价已经翻几倍的状况下，我保证你现在卖的话也基本是收益寥寥无几。

公寓第四坑：打学区房的幌子

以上套路如果开发商都用完后，发现公寓依然不好卖后，就开始打学区房的幌子，招摇撞骗。

临沂北城某某开发商就是这么玩的。（这里不点名了）

根据国·家法律规定：公寓作为商业性质无权具有学区房资格。但是开发商有钱啊，有钱就能使鬼推磨。

怎么玩呢？

开发商联系好一所不错的小学，如临沂一小（举例子用，如有雷同，纯属巧合）

先给他们捐一座教学楼或办公楼。

然后呢，通过各种七七八八的运作。公寓就完美的运作成学区房了。

毕竟这几年学区房越来越人，这个坑挖的是那么的完美，那么的深。

购房者一看：哇，花50万就能上学区房，不要太划算啦

那你就离进坑不远啦

临沂房哥揭秘：开发商的宣传，以及和学校的利益勾兑对没办法对你的承诺做保证！为什么？因为违背法律。你们之间就算签合同，也是无效的。

万一学校校长换人，教育局领导换人，或者政策变严。

这种承诺瞬间失效。

又要拉横幅维权吗？

千万不要听信开发商的一面之词，多听听伟哥这种真知灼见的观点

能保证你少进不少的坑。

公寓第五坑：住户体验感极差

所有的公寓最后都沦为“乱人场”。一个电梯几十户。乱七八糟，什么样的人都有。大半夜人来人往的，保准你能够被烦死。况且公寓的涉及都是各种小户型。不通风、不通气，甚至见不到阳光。

水电气都是商业的，死贵死贵。还没有暖气。冬天开空调供暖电费都吓死你。

据伟哥听到的江湖传言，很多公寓都沦为小姐的鸡窝。小姐也很精明，租个公寓比酒店的长包房便宜啊，哈哈

至于很多人想买公寓当包租公、包租婆的；伟哥在这里也打击一下。公寓投资的那点资金回报率，真的在房价长期上涨趋势下不值得一提。

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