淘宝上的司法拍卖怎么样？

2017.3.5 补充

1）很多人问我户口问题，这个问题我无法回答。因为我这次拍卖也遗忘了户口问题，后来想起来拿着房产证查了一下，发现没有挂靠户口。

广州的政策听说是，房主可以拿着房产证，把房子名下的户口挂起来，然后迁入自己的户口；杭州没有问过，不知道是否有这样的政策

2）另外，问我司法拍卖购房相关的私信，今天起一律不再回复了。私信咨询的，全是上来就问，我回复完之后，就毫无音信了，浪费时间。

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房产拍卖并非猛虎，大众如果有心准备，也是不妨尝试一下的，尤其是在房价高涨的如今。

我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问，也可以在这里留言，我看到会尽量回复。

首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：

1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与

2）竞拍：参与竞标，赢得标物

3）付款：在规定的时间内支付全款

4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件

5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产

6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束

很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。

司法拍卖的房产，最大的风险来自三个地方：

1）产权是否清晰，是否有纠纷

2）业主，或者住客的居住，出租情况

3）户口问题

之前我很担心的，政府部门的不配合，低效率什么的，最后发现是多虑了，无论是法院的工作人员，还是房管局相应工作人员，都是非常热情负责的，这里赞一下浙江的公务员们

下面逐步讲一下各个环节的经验：

1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。我在决定竞拍房子之前，花费了足足6个月，看了70～90套房子（我比较懒，而且中间几次纠结放弃买房）。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。

2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，很快就发现一个很不错的小区，有一套满足我要求的房子准备拍卖了。恰好这套房子楼下的同类户型我看过，市场价比较透明了，在320万左右（毛胚），司法拍卖的这一套带装修起价220万左右，比市场价低100万。

3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。很可惜我这套没有找到对应的判决信息。

4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。

5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了。我当时连续去了三次，终于在第三次敲门成功，进入屋子。这一次收获非常大，把几个重要信息都问到了。（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）

6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。

7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里我找了托儿，让他们也交了押金报名参与。（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）

8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的底价。

这里有几个技巧可以提一下，一个是出价的时间，可以卡在最后的2分5秒出价，这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟"规则，你的对手只有2分钟思考加价策略，而他们一旦出手，必然触发延时5分钟，那么你就确保自己始终有5分钟思考加价策略。

另一个是可以抢点，竞拍的后期，大家都是你一万，我一万的磨价的，但是遇到5的倍数价格时候，不妨跳一步（例如本该轮到自己出249的，不妨直接跳到250），抢这些点，赌对手的底线是5的倍数（如果对方底线是250万的话，那么你出250万，他就会放弃。否则让他出了250万，你就要251万报价才能赢了）。

最后想说一下，这些小技巧都是小技巧，最终是否拍下，关键还是谁的底线更高，这也是第一条说的，要足够了解市场行情，以及自己的需求，才能定下一个合适的底价。

9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。

这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。（银行怕担责任，所以不会在拍卖之前和你签订任何合同，以及给予任何承诺，这里也算是有一些风险）

我当时准备了两套方案，银行贷款首选，找表姐借钱备选（提前和表姐电话沟通确认过）。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。

10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。我一共跑了1次法院，1次档案局，5次房管局，全程都是自己跑。整个司法拍卖环节原业主是完全不联系，不参与的。实际上，如果我熟悉流程的话，完全可以1次法院，2次房管局搞定的。

首先建议先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项，以及那些证明材料；

然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等等，法院一般都会配合你完成的，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。（负责我这一单的萌新法官，材料写错了好几个地方，后来给我重新做了一套材料，邮寄过来发现还有错误，然后再次重做材料邮寄给我）

11）拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产，这里我是陪着法官一起去解封的.(事实证明我完全可以不去陪同。。。）

12）确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦。）

13）洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）

14)拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，我们等就可以了）

15）登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。

16）在办理过户过程中，和原业主沟通车位交易，家电等交易又是一通折腾，其中的斗志斗勇又可以写一个帖子了，这里就不细说。

整个司法拍卖从看到信息开始准备，到竞拍完成，到流程走完拿到证，一共花了一个半月的时间。意外的惊喜是原业主居然是满五唯一，个税全免，契税五折，全程只交了1.5%房价的契税，其他额外费用一毛没有，更是和中介一毛钱关系都没有。（恶心的房屋中介，一直欺骗我说必须有他们才可以过户，说房管局不会接受个人过户操作，说什么他们更安全专业，只要1%房价的手续费，我呸呸呸！）

回顾买房这个事情，几经波折，

和苏胖胖在关键时刻给我的分析指导，以及女票

在我纠结犹豫时候的鼓励和批评（怒喷），都起到了非常大的帮助。