通过淘宝司法拍卖购买房子，需要注意些什么？

原帖地址：淘宝上的司法拍卖怎么样？ - 知乎用户的回答 - 知乎

2018.03.29 补充

1）我了解的大部分都写在回答里面了，如果你想了解这里面的事情麻烦仔细看回答吧。如果有疑问，但是回答里面没有涉及，直接提问题，我能回答就回答，如果我不懂会直接告诉我你也不知道；

2）麻烦不要私信上来就说有偿，这种我连回复都不会回复。我觉得你有诚意，问的方式OK我都会免费且热情回答；我要是不想回复的。。。。你也开不出让我愿意回复的价格的。

*********************************************************************************

2017.3.5 补充

1）很多人问我户口问题，这个问题我无法回答。因为我这次拍卖也遗忘了户口问题，后来想起来拿着房产证查了一下，发现没有挂靠户口。
广州的政策听说是，房主可以拿着房产证，把房子名下的户口挂起来，然后迁入自己的户口；杭州没有问过，不知道是否有这样的政策

2）另外，问我司法拍卖购房相关的私信，今天起一律不再回复了。私信咨询的，全是上来就问，我回复完之后，就毫无音信了，浪费时间。

***********************************************************************************************
房产拍卖并非猛虎，大众如果有心准备，也是不妨尝试一下的，尤其是在房价高涨的如今。

我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问，也可以在这里留言，我看到会尽量回复。

首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：
1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与
2）竞拍：参与竞标，赢得标物
3）付款：在规定的时间内支付全款
4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件
5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产
6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束

很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。
司法拍卖的房产，最大的风险来自三个地方：
1）产权是否清晰，是否有纠纷 2）业主，或者住客的居住，出租情况 3）户口问题

之前我很担心的，政府部门的不配合，低效率什么的，最后发现是多虑了，无论是法院的工作人员，还是房管局相应工作人员，都是非常热情负责的，这里赞一下浙江的公务员们

下面逐步讲一下各个环节的经验：

1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。我在决定竞拍房子之前，花费了足足6个月，看了70～90套房子（我比较懒，而且中间几次纠结放弃买房）。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。
2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，很快就发现一个很不错的小区，有一套满足我要求的房子准备拍卖了。恰好这套房子楼下的同类户型我看过，市场价比较透明了，在320万左右（毛胚），司法拍卖的这一套带装修起价220万左右，比市场价低100万。
3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。很可惜我这套没有找到对应的判决信息。
4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。
5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了。我当时连续去了三次，终于在第三次敲门成功，进入屋子。这一次收获非常大，把几个重要信息都问到了。（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）
6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。
7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里我找了托儿，让他们也交了押金报名参与。（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）
8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的低价。
这里有几个技巧可以提一下，一个是出价的时间，可以卡在最后的2分5秒出价，这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟"规则，你的对手只有2分钟思考是否加价，而他们一旦出手，必然触发延时5分钟，那么你就确保自己始终有5分钟思考是否追价。
另一个是可以抢点，竞拍的后期，大家都是你一万，我一万的磨价的，但是遇到5的倍数价格时候，不妨跳一步（例如本该轮到自己出249的，不妨直接跳到250），抢这些点，赌对手的底线是5的倍数（如果对方底线是250万的话，那么你出250万，他就会放弃。否则让他出了250万，你就要251万报价才能赢了）。
最后想说一下，这些小技巧都是小技巧，最终是否拍下，关键还是谁的底线更高，这也是第一条说的，要足够了解市场行情，以及自己的需求，才能定下一个合适的低价。
9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。
这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。（银行怕担责任，所以不会在拍卖之前和你签订任何合同，以及给予任何承诺，这里也算是有一些风险）
我当时准备了两套方案，银行贷款首选，找表姐借钱备选（提前和表姐电话沟通确认过）。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。
10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。我一共跑了1次法院，1次档案局，5次房管局，全程都是自己跑。整个司法拍卖环节原业主是完全不联系，不参与的。实际上，如果我熟悉流程的话，完全可以1次法院，2次房管局搞定的。
首先建议先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项，以及那些证明材料；
然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等等，法院一般都会配合你完成的，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。（负责我这一单的萌新法官，材料写错了好几个地方，后来给我重新做了一套材料，邮寄过来发现还有错误，然后再次重做材料邮寄给我）
11）拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产，这里我是陪着法官一起去解封的.(事实证明我完全可以不去陪同。。。）
12）确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦。）
13）洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）
14)拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，我们等就可以了）
15）登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。
16）在办理过户过程中，和原业主沟通车位交易，家电等交易又是一通折腾，其中的斗志斗勇又可以写一个帖子了，这里就不细说。

整个司法拍卖从看到信息开始准备，到竞拍完成，到流程走完拿到证，一共花了一个半月的时间。意外的惊喜是原业主居然是满五唯一，个税全免，契税五折，全程只交了1.5%房价的契税，其他额外费用一毛没有，更是和中介一毛钱关系都没有。（恶心的房屋中介，一直欺骗我说必须有他们才可以过户，说房管局不会接受个人过户操作，说什么他们更安全专业，只要1%房价的手续费，我呸呸呸！）

回顾买房这个事情，几经波折， @VV酱 和苏胖胖在关键时刻给我的分析指导，以及女票 @双爷萌萌哒 在我纠结犹豫时候的鼓励和批评（怒喷），都起到了非常大的帮助。

因为自己买过一套司法拍卖房，所以把一些个人经验分享给大家，让大家也少走些弯路。我买的是上海的住宅，因为不同地区不同房子的政策都不一样，所以我的经验主要针对满足"上海"+"住宅"的拍卖房。如果详细写司法拍卖房的经验，我感觉能写本书 ，手机码字太累，这里我就尽量每个点都提到吧。

房子成为司法拍卖房的原因一般是民事案件中债务人无法偿还债务，所以债务人的房子会被法院拿来拍卖，以清偿债权人的债权。

一、据我目前所知，买司法拍卖房主要有两个好处：

1. 不限购。对于大部分城市，司法拍卖房都不需要遵循当地的限购政策，不需要社保户口几套房等条件，有钱就能买。

2. 便宜。对于少数司法拍卖房也需要遵循限购政策的城市，这些城市的司法拍卖房基本都比市场价便宜不少。因为如果不比市场价便宜，买受人何必不去正常市场买房？

但是在司法拍卖房不限购的一二线城市，因为司法拍卖房源少而限购的人别无选择，所以司法拍卖房供不应求，基本成交价都比市场价高，当然有问题的司法拍卖房除外。

二、司法拍卖房的风险主要有：

1.无法获得所有权。

• 比如被轮候查封的房源，可能会出现刚被上家法院洗白就被下家法院查封的情况，导致过户困难。
• 比如期房，拍卖成交后需要先过户到被执行人名下，再过户到买受人名下，可能会有二次过户时被执行人不配合的风险。
• 比如经侦查封的房源，经侦查封的解封不是法院能决定的，只能靠法院去协调，所以过户时间不确定。
• 比如土地性质为划拨的房源，可能也会无法过户。

2. 无法获得居住权。

• 比如被占用，清场有问题，尤其在遇到有老人占用时，报警和求法院都没用，可能会导致你只有所有权而无法居住。一般法院不负责清场，不过也有少量房源在拍卖公告上写有法院负责清场的。
• 比如买卖不破租赁，也会导致你只有所有权而无法居住。

3. 除了房款外的其他费用过高

• 法院和拍卖公司都不会给你计算司法拍卖房过户的费用，所以如果新手买受人没有调查清楚产权信息和土地性质等等，可能会面临高额的过户费用。
• 还有可能房源欠了较高的物业费水电费等需要买受人交。
• 还有如果房子有瑕疵或者违建，还得买受人花钱去处理。

关于如何规避上面这些风险，最便捷的是找个专业的司法拍卖房中介，他们会把风险都调查清楚，帮你把没有风险的房源筛选出来。如果不找中介，那就自己调查。调查方法我会在下面的拍卖过程中讲。

三、司法拍卖房就算规避了上面的风险，也有些弊端：

1. 部分房源不支持贷款

2. 可以贷款的房源也只能用商贷，不能用公积金贷款，且商贷利率会比普通市场买房的商贷利率高一些。

3. 过户的费用高，司法拍卖房过户的所有税费都由买受人承担，增值税和契税的比例与普通市场买房相同，但是个税为3%；贷款需要1.2%～1.5%的担保金；还有房子欠的物业费水电费等。

3. 丢失了首付款的利息。拍卖成交后一般十天内就要交全款，而银行办贷款之前需要你把首付先给法院，所以拍卖成交后两三天内就要交首付款。因此，从第一次参拍开始，你就得把首付款都备好，随时准备拍下来后就交首付款。理财产品通常每天提现额度有限制，这导致上百万的首付要花几天才能提出来，所以首付款都不能放理财产品的活期，只能放银行活期。多种原因导致从第一次参拍到最后拍到自己如意的房子，这之间会经历数个月。我老公那儿有比较优质的理财产品，所以我们把首付款放在银行活期的那几个月，每个月都要丢失上万的利息，心痛 。

四、购买司法拍卖房的流程：

1. 去阿里拍卖、京东拍卖、公拍网等平台把未来一个月开拍的房源进行初筛，列出初筛通过的房源。拍卖公告上大都有房源的查封、占用/空置、租赁、土地性质、产权等信息。我当时初筛出来的房源都满足：只有一个法院查封、空置或者法院包清场、无租赁或者租赁即将到期、非期房、土地性质为出让、被执行人非企业、满2。如果没有小孩着急上学的话，户口信息无关紧要，因为上海这边买受人拍下来后可以把被执行人的户口迁出。

2. 二筛：把初筛通过的房源列表去给中介或者自己调查有没有问题和计算税费，去问银行能不能贷款。其实银行也能帮你筛选房子有没有问题，银行不给有问题的房子贷款。预估税费异常高的，可以考虑调低心理价位或者直接不拍。

3.看样：确定好房子没有问题后，可以去参加法院组织的看样。部分房源法院不组织看样的，可以上链家网找到房子的户型图，然后自己去小区里从外面看看。有些中介也会帮你去看样，但是我觉得还是自己看过的最好。

4. 如果房产证上要写几个名字的，还要在参拍前去法院登记联合竞买人。否则谁报名参拍的，就只能写谁的名字。登记联合竞买人比较麻烦，通常要拍很多套房子才会成功，每准备拍一套房子都要跑一趟法院登记。

4. 参拍：竞价是个博弈，斗智斗勇还要看运气。也有些拍卖的小技巧，感觉又能写一篇文章，有需要的朋友可以私聊。

5. 办贷款：成功竞拍后当天或者第二天就要去银行交贷款材料并且把首付款给法院，把担保金给担保公司。银行会在十天内把贷款给法院。

6. 法院出三书：法院收到全款后一两个月内会出三书(三书是陆续出的，需要跑两三趟法院 )，对于法院没有钥匙的房子，这个时候你就可以凭三书喊开锁公司来开锁进去了，从此刻你就可以搬进去了 。

7. 审税：凭着三书去交易中心交审税的材料。让法院在审税快结束的时候去把房子解押解封。审税这块也有些小技巧，有需要的朋友可以私聊。

8. 交税过户。审税结束后就可以去交易中心交税过户。

9. 拿产证，办完过户后房产证在银行手里，银行办完房贷抵押后，就可以去银行拿房产证了。然后就可以去办水电过户和把原来的户口迁出的相关事宜啦。

上面的这些流程实际操作起来大都不会有这么理想，有了啥小绊子又要费心费力一番。比如法院组织的看样都在工作日，老是要工作日去看样也够劳心的了 。

最后祝每个买司法拍卖房的朋友一切顺利！