淘宝法院拍卖房产要交多少税

关于法拍房，税费知多少

房产作为拍卖标的物在司法拍卖中最为常见，因其不限购、价格相对便宜，往往受到一些人的青睐。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》发布以来，网络司法拍卖成为拍卖的最主要的方式，我们在浏览拍卖信息的时候，竞买公告中均会涉及到税费的承担问题，表述内容基本为房产过户时产生的一切税费均有买受人承担，那么竞买人竞买成功，需要承担何种税呢？无论是个人还是企业均会涉及到契税、增值税、（地方）教育费附加、城市维护建设税、土地增值税、（企业或个人）所得税、印花税。

竞买成功后该交多少税？其实，该问题并不具有唯一的答案，房产是商业房产还是住宅、住宅是否唯一住房、房屋所有权人是企业还是个人、购买年限多长等多种因素均会影响税款的数额，而税款很多时候会容易被忽视最后成为交易成功的拦路虎。

本文以郑州市高新技术产业开发区人民法院一起司法拍卖成交的住房为例，对房屋所有权人、买受人均为自然人、性质为住宅的房产需要承担的税种、税额做一解析，竞买意向人可做参考。

一、房屋信息

本案例标的房产系由郑州市高新技术产业开发区人民法院通过淘宝司法拍卖平台拍卖成功，具体信息如下图：

1.契税。契税的纳税义务人是买受人，标的房产建筑面积88.18平方米，根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文规定，面积在90平方米及以下的，如果本房产为买受人家庭唯一住房的，减按1%的税率征收契税，也就是缴纳契税18209921%=18209.92元。

如果面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2.增值税。根据拍卖信息，该房产不动产权证取得时间为2017年，拍卖成交时间为2020年7月12日，已经满两年，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。因此，本次拍卖不需缴纳增值税。

3.土地增值税。房产所有权人为企业的情况下，需要缴纳土地增值税，因土地增值税缴纳涉及因素复杂，本文不做讨论。《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。房屋所有权人为个人的情况下，土地增值税免征。

4.个人所得税。《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税”。

如上所述，拍卖房产不动产权证取得时间为2017年，拍卖成交时间为2020年7月12日，持有期限不满五年，则需要缴纳个人所得税。个人所得税根据是否能够提供房屋初始价值则有两种不容征收方式：

第一种，查验征收，也就是俗称的差额征收。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《实施条例》规定，转让房产按照财产转让所得按20%税率征收个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

假设拍卖房产房屋初始购买价格1000000元、缴纳的契税10000元、住宅公共维修基金6000元、装修费100000元、银行利息100000元，以上均有原价凭证或证明，则应纳税所得额1820992-1000000-10000-6000-100000-100000元=604992元，则需缴纳个人所得税60499220%=120998.4元。

第二种，核定征收。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（豫地税函[2006]第215号）第一条规定，对个人转让住房，凡纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按规定对其实行核定征税。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例可暂按1%执行。各省辖市也可结合当地实际在国家税务总局规定的幅度适当调整核定比例，并报省局备案。

一般情款下，若不能提供房屋原值凭证的，按照1%的征收率核定征收个人所得税无可争议，但对于法拍房实践中税务机关均按照3%的比例核定征收，由此产生了征纳争议。湖北省武汉市江岸区人民法院审理的（2017）鄂0102行初131号张君林诉武汉市江岸区地方税务局税务行政管理(税务)一案，张君临通过网络司法拍卖竞得房产一套，税务机关即是按照3%的比例核定征收的个人所得税，张君临认为被告区地税局作出按3%征收的决定适用文件错误。

对于此问题，其实《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号）规定的比较清楚，根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定精神，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

因此，法拍房如不能提供房屋原始价值凭证则按3%的比例核定征收个人所得税税款为54629.76元。

该房产不动产权证办理时间为2017年，原始价值凭证税务机关系统中有记录，应该是按照第一种征收方式，则买受人承担的房屋所有权人的个税税款为120998.4元。

5.印花税。《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此，本次购房免征印花税。

6.城市维护建设税及教育费附加。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《河南省地方教育附加征收使用管理办法》规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，均应缴纳城市维护建设税及教育附加。因本次房产拍卖免征增值税，因此城市维护建设税及教育费附加也免征。

通过以上分析，本次拍卖买受人需要自己缴纳的税款为契税18209.92元、代房屋所有权人缴纳的个人所得税120998.4元（假定条件下），共计139208.32元，而增值税符合条件而免征，如果不符合条件，需要缴纳增值税多少呢？个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，计算方式为1820992/（1+5%）5%=86713.9元，缴纳增值税的还要缴纳城市维护建设税税和教育费附加，计算方式为86713.9（7%+3%+2%）=10405.67元，二者合计97119.57元，可谓一笔不小的款项。买受人需要缴纳多少税款可以说因房而易，需要具体问题具体分析。

三、建议

现实生活中不乏竞买人在竞买前忽视税收问题，竞买后因高额税费悔拍造成保证金被没收甚至受到法院处罚的情形。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

税款数额的大小受多种因素的影响，本案例中竞买人负担的税种仅有契税和个人所得税，两者税款已高达十四万元左右，这还是因为双方均为自然人情况下的税款，因为国家针对自然人销售、购买住房有很多税收优惠政策，有的直接免征比如土地增值税、印花税，有的是满足一定条件的情况下免征，比如个人所得税、增值税，而个人所得税和增值税是影响税款负担的两个重要税种。这些优惠政策企业是无法享受的，另外需要说明的一点，这些优惠政策针对的是住房，如果是商业房产，即使是自然人有些优惠政策也是无法享受。可以说税款大小的因素可谓错综复杂，极具有专业性。竞买人如想竞拍，建议在税务律师、财税人员等专业人士的帮助下，对标的房产的性质、所有权人、期限、是否存在历史欠税等进行详细调查后再做处决定，否则一旦面临高额税款则悔之晚矣。

淘宝上法院拍卖的房子这么便宜，你要不要来一套

房子，是人类生存的基本需求。在中国，因为租房市场、租房观念和丈母娘的问题，大多数人都希望能拥有一套属于自己的房子。但是奈何房价跑得比刘翔还快，去年首付只差5万的，辛辛苦苦攒了一年，今年首付差20万了。

正所谓攒钱犹如针挑沙，房价上涨浪推沙。

一般老百姓买房有两种途径，一是到开发商那里购买新房，二是到中介那里购买二手房。除这两种方式以外，其实还有一种方式，可以到淘宝购买法院拍卖房。

拍卖房，简单一点说，就是债务人无法还钱，但是有套房子，经过诉讼流程后法院把房子拍卖掉还钱。在2012年淘宝网司法拍卖上线之前，司法拍卖基本上处于神秘之中，普通老百姓很难参与。没有公开的地方一定会有腐败滋生，司法拍卖也成为腐败高发的领域。为了杜绝司法腐败，网络司法拍卖应运而生。当拍卖被搬到网上，全国人民都可以看到，这不仅杜绝了司法拍卖的腐败，也大大提高了司法拍卖物的处置率，同时因为完全市场化，极大的提高了拍卖物的成交价格，保护了当事人的利益。

我们知道，淘宝除了方便以外，最大的优势就是便宜。淘宝上法院拍卖的房子也具有这两个优点。

除此之外，淘宝上的法院拍卖房有很多是不限购的，这对于想在北上深等限购城市买房者是一个很好的政策规避途径。

淘宝中法院拍卖的房子大部分比在房产中介看到的房子便宜。此处以苏州为例（数据截止到2018年3月4日），依次点击

“淘宝-司法拍卖-房产-江苏-苏州园区”

，看一下显示在第一的一套房子。网址：

https://

sf.taobao.com/sf_item/5

59529927633.htm?spm=a213w.7398504.paiList.1.5xKfyE

再来看看与真实价格非常接近的链家地产同样户型的房屋价格（数据截止到2018年3月4日）。网址：

https://

su.lianjia.com/ershoufa

ng/co11rs

师惠花苑/。

链家共发布了6套同样户型的房源，价格在380万到420万之间。而淘宝上拍卖的这套房子最后以216万元成交，基本上是以半价买到了这套房子。

淘宝拍卖房价格是怎么确定的呢？根据2017年1月1日生效的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，起拍价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

第一次拍卖流拍的，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。一套评估价100万的房子（评估价一般低于真实市场价格，这套房子市场价格一般在110万左右），理论上最低可以56万的价格在淘宝网买到。

当然不是所有的房子都这么便宜，经过充分的市场化后，很难以这么低的价格买到，很多好房子在第一次拍卖时就会被拍走，甚至有些房子最后以超过评估价的价格被拍走。

风险永远与机遇并存，半价买的房子并不一定全都是馅饼，也可能是大坑。所以在购买法院拍卖房时，一定要做好充分的调查和知识准备，防止买到大坑。

拍卖的房子会在拍卖三十日前公告，在这三十日内买家要对房子做充分的尽调，以排除风险。

那么前期的调查要注意哪些事项，要排除哪些风险，怎样才能确认这是一套值得出手的房子呢？

（1）全款风险。

现在法院拍卖房有些已经可以贷款，但是很多房子只接受全款，所以在拍卖前要准备好充足的现金。

（2）保证金风险。

拍卖之前需要先报名交保证金，保证金数额由法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。如果拍到后，无法在规定时间内支付全款或者办到贷款，或者因其他原因反悔，则保证金不予退还。

如果保证金低于下次拍卖与本次拍卖的差价，则差价部分还需要本次买家补足。比如第一次拍卖成交价为100万，保证金为5万，买家拍到后反悔，除这5万保证金不予退还外，如果第二次拍卖以80万的价格成交，则上个买家还要再补足差价15万。

（3）税费风险。

在二手房交易中，有些税费是由卖家来交，但是淘宝中的法院拍卖房，所有税费均由买家承担。税费基本与普通二手房所要缴纳税费相同，包括印花税、契税、个人所得税和增值税等。

此外，房子可能有拖欠的物业费、水电煤等费用，这些也都需要买家来交。

（4）实际拿房风险。

其中最主要的就是房子上有租赁合同存在。在原房主进入诉讼之前，他为了保住房子不被处置，会采取各种措施来保护他的房子，其中一种方法就是做一份长达20年的租赁合同，且配有真实的转账记录。法律中有个原则叫“买卖不破租赁”，这个时候虽然你买到了房子，但是因为有人已经租了这套房子20年，且已经支付房租，要么你要20年之后等房租到期才能真正拿到这套房子，或者为了提早拿房，需要赔偿租客一大笔钱。

此外，原房主可能有老弱病残的家人住在里面，清房难度大也是一个风险。

再次，既然走了法院拍卖流程，房主一般欠下很多钱，甚至借下高利贷，可能会时不时有债主甚至高利贷、黑社会上门骚扰催债，影响日常生活。

（5）户口风险。

很多拍卖房有原房主户口挂在上面，原房主如果因为躲债下落不明或者不愿意配合迁出户口，则会存在户口迁入的风险。

法院拍卖房产过户需要缴纳税费是多少钱

对于一般的房屋过户，是需要缴纳必要税费的。

法院拍卖房产

也不例外，如果一方不执行法院判决的，法院可以通过拍卖的方式强制执行。那么，法院拍卖房产过户需要缴纳税费是多少钱呢?今天，东方瀚海拍卖小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

拍卖住房过户和房屋买卖的税费是一样的。

契税：个人首套普通住宅90平米以下的1%，90-140平米的1.5%，二套房和140平米以上的住宅3%

营业税：不满五年的全额的5.5%，满五年的免征

个人所得税：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%

计征。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

一、拍卖行接受客户委托

房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

二、拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。

三、确定拍卖房产底价

指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。

四、确定拍卖日期

日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

五、发布拍卖公告

拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。

六、审查竞买人资格

参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。

七、竞买人缴付保证金

在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

八、组织拍卖会实施

拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

九、拍卖品的权属移交

房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%。拍卖房产过户，需要缴纳契税、所得税等。如果你情况比较复杂，可以找东方瀚海拍卖来解决