XXXX年洛阳市上半年房地产市场报告

2012年洛阳名门盛世半年报宏观经济环境与政策分析1洛阳市土地市场分析2洛阳市房地产数据分析3洛阳市各区域市场分析4洛阳市年度典型楼盘分析5一、宏观经济环境与政策分析1、宏观经济运行现状分析2、2012年市场政策环境2011年6月-2012年6月百城价格指数6月百城住宅均价环比止跌回升，同比继续下降。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，连续9个月环比下跌后本月小幅上涨0.05%。同比来看，本月继续下降，降幅为1.90%，较上月扩大0.37个百分点。在货币政策微调的背景下，成交量连续三个月同比大幅回升，购房买房意愿逐渐加强，楼市形势回暖趋势日渐明显，以重点城市为主的多数城市楼盘项目取消折扣甚至略微调高价格，使得全国住宅平均价格微幅上涨。全国房地产市场运行现状分析全国房地产市场运行现状分析2012年1月-6月（第1-26周）15个二三线城市商品住宅成交量变化2012年1月-6月（第1-26周）一线城市商品住宅成交量变化6月份重点城市商品住宅成交持续放量，北京尤甚。数据显示，6月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同环比延续回升趋势。环比来看，除深圳环比下降9%外，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量均较上月有所提高，其中北京增幅近五成。成去年同期相比，北京增幅达128%,再创新高，广州同比增长32%，上海和深圳增幅接近二成，典型二三线城市同比增幅超八成。进入6月以来，央行三年半来首次降息，货币政策有所放松，同时地方微调不止，再者，百城价格指数据显示，本月价格略微上涨，购房者购房预期增强，长期积聚的刚性需求有所释放，成交量延续回升之势。政府住宅用地供应更加务实全国房地产市场运行现状分析2012年住房用地供应计划缩减，但仍明显高于过去几年实际供应水平。5月18日，国土资源部日前发布公告称，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，相比去年计划供应的21.8万公顷减少21%，相比去年实际供应增加38%。早在今年2月国土部发布通知，指出今年城市住房用地供应不低于过去5年年均实际供应量。住房用地供应八成用于保障房和中小套型商品房。2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13.69万公顷，占总量的79.3%。今年保障房用地拟供应5.01万公顷，能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。2012年住宅用地计划17.26万公顷，根据近几年计划完成率在六成左右，考虑到今年以来全国及主要城市土地市场成交低迷，即使按70%的计划完成率计算，2012年住宅用地实际供应约为12万公顷，与2011年的实际供应量（12.5万公顷）相比略有下降。虽然短期成交量将逐渐企稳，但期待“量价齐飞”为时尚早，由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，特别是刚需客户对于价格的敏感度较高，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。当前各地政府纷纷对楼市调控政策展开“微调”，使得未来楼市的走向充满了不确定性。●●全国房地产市场运行现状分析稳增长背景下，房地产政策以稳定为主洛阳市宏观经济运行现状分析洛阳GDP增长状况

2011年度洛阳市实现生产总值2723亿元，同比增长12.8％，经济依然处于快速发展状态。从数据来看，洛阳市并未受到全国经济增长放缓的影响，随着洛阳市中原经济区副中心城市地位正式明确，城市经济必将处于更快速的发展，而良好发展的经济基础必将带动居民收入增长、商业繁荣，以及房地产市场需求的增加。整体地产市场供需走势

洛阳市宏观经济运行现状分析由于2011年房地产政策层层紧逼，不仅涉及投资客户，使在潜在客户陷入观望，2011年销量大幅下滑，市场低迷。进入2012年洛阳市一片以价换量情况下，刚需客户得到一定释放，成交稳步上升。2012年1-6月洛阳市新增商品房供应196.45万㎡，成交量为124.17万㎡，呈现明显的供过于求状态。一、宏观经济环境与政策分析1、宏观经济运行现状分析2、2012年市场政策环境年度政策盘点解读及分析洛阳市典型政策解读及分析洛阳市城市建设及规划10央行再下调存款准备金率，房贷可能再现利率优惠。在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点，从5月18日开始执行。温家宝：宏调要及时预调微调，严格实施楼市限购。5月19日下午，温家宝在武汉主持召开座谈会，温家宝在会议上指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。逾10城市松绑公积金贷款，保护刚需曲线救市。各地政府支持首套刚需购房者的微调政策仍在不断出台，从目前市场来看，信贷的松动给市场走出底部提供了货币支持。从整体市场来看，预计部分项目的成交量会逐渐增加，但是整体市场限购限贷依然未松，所以价格依然会在购买力不足的情况下有所调整。5月楼市成交创调控后新高，刚需入市。刚需入市之下，5月北京新房成交量恢复到调控前水平，而全国54个典型城市累计成交已创2011年初新一轮调控以来的月度新高。国务院：要把稳增长放在更重要的位置5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作。会议强调，要把稳增长放在更重要的位置，同时要结构性减税，并加快现有重大项目建设等刺激措施。关于房地产行业，文件称，政府将稳定和严格实施房地产市场调控政策。 年度政策盘点解读及分析洛阳市典型政策解读及分析新的《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》施行6月1日起，《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》施行。《办法》中对房屋维修资金的定义、交存、使用以及监督管理等方面进行了详细规定。洛阳市房屋专项维修资金交存数额下调洛阳市房屋专项维修资金交存标准是按照《洛阳市物业管理办法》(2007年市政府第95号令)规定的购房款的2%至3%执行的。按照国家指导性规定，会议原则通过的《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》将我市房屋维修资金交存比例统一为建筑安装工程每平方米造价的5%。市有关部门将根据这一比例确定和公布具体数字，并将根据市场动态每两年调整一次。根据市住建部门和造价部门提供的数字，调整后，我市房屋专项维修资金首期交存的金额远低于现在执行的标准。闲置土地、囤地炒地者将被禁止在一定期限内竞买或购置土地据悉，市纪委、市监察局、市国土资源局将从本月下旬开始，在全市开展囤地圈地、违规用地、土地闲置浪费问题专项治理，行动将持续至7月底。这次专项治理行动将对2006年以来违反国家政策囤地圈地、违规用地和闲置浪费土地等问题进行全面治理。此外，国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的，已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的政府批准，中止开发建设连续满1年的，根据有关规定也将被认定为闲置土地。洛阳市城市建设及规划“一心”——洛阳中心城区。强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力。“两轴”——依托东西向和南北向综合运输通道形成的城镇集聚带，是城镇发展的重要地区，应优先发展。“三区”——东北部城镇密集区，是推进城镇化的重点地带，洛阳未来经济增长最具发展潜力和活力的地带。中西部产业集聚区，大力推动工业化进程。西南部山区生态保护区，应注重生态环境保护。中心城区建成中原城市群重要的增长极核；以交通设施建设为先导，优化调整圈层结构；市区工业适度向外疏散，促进周边卫星城镇发展；培育栾川作为南部新的增长点，带动南部地区发展。市域城镇空间结构形成“一心、两轴，三区”。

洛阳市未来城市规划洛阳市城市建设及规划“一中心”即做大做强洛阳中心城市“五组团”为吉利区、新安县、孟津县、宜阳县、伊川县抱团发展，打造“半小时经济圈”“四支撑”即充分发挥汝阳、嵩县、栾川、洛宁等四县地域广阔、资源丰富、生态良好的潜在优势、后发优势，形成全市整体发展的强力支撑。“十二五年规划纲要”指明了洛阳未来发展方向根据《中共中央和河南省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和《中原经济区建设纲要（试行）》精神，结合洛阳实际，《洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》正式出台。《纲要》围绕洛阳城市定位，将“一中心五组团四支撑”作为洛阳“十二五”发展的总体布局，实现中心城市和县（市、区）统筹发展、集聚发展。二、洛阳市土地市场分析洛阳市土地成交分析洛阳市土地成交分析2012年1-6月洛阳市土地成交18宗、共56.68万㎡，主要以四月份成交为主。2012年洛阳市土地成交月度走势图2012年1-6月份，洛阳市共供应土地18宗、56.68万㎡，其中新区以供应7宗、38.22万㎡，占据首位，占总供应量的77%；区工区位居第二位，供应3宗、共7.3万㎡，占总供应量的14%；伊滨区供应2宗、共2.2万㎡，占总供应量的4%，其次为经开区2宗、1.95万㎡，占总供应量的4%，涧西区、洛龙土地供应量极小。新区是供地热点，而老城区空间发展受限，土地稀缺性日益明显。洛阳市土地成交分析2012年1-5月洛阳土地成交区域（宗）2012年1-5月洛阳土地成交区域（面积万m2）三、洛阳市房地产数据分析1、洛阳市商品房分析2、洛阳市商品房住宅分析3、洛阳市商品房非住宅分析洛阳市商品房分析2012年上半年，洛阳房地产市场供量充足，近四个月有将近150万㎡入市产品，保持了高额的市场供量，除去四月总销量，市场形成近50万㎡的产品积压。近四个月市场销量相对保持稳定。紧缩政策效果已经充分显现，通胀回落，楼市成交锐减，房价基本停涨。在此背景下，2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果，引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善，“控”的趋势减弱，而“稳”则成为调控主旋律。洛阳市商品房住宅分析洛阳房地产住宅市场自国家宏观政策调控以来，环比2011年5月，市场销售出现了小幅度下滑现象，基本保持平稳状态。而与上两个月相比，销售略微呈现上涨态势，出现此态势的前提是基于目前洛阳房地产市场的开发商以降价换量，频推特价房策略，刚需客户而因得到一定的释放。2012年洛阳楼市的需求结构仍会进一步调整。未来五年之内，仍是人口红利期，以婚房为主导的刚需仍将占市场的主导份额；城市的扩容，将吸引更多的郊县客户进城置业；旧城改造，拆迁也将释放一大批置业需求。改善型需求的规模将进一步扩大，虽然受到政策的影响，虽然都有抄底的心态，但是对高品质生活的追求，居住条件的进一步改善，将成为收入和财富不断增加和积累的第一需求。洛阳市吸商品房逝非宅分遮析开发商受谅现阶段政隐策限制，新对住宅推袋盘愈加谨列慎，而洛担阳房地产荒市场现阶占段因为市艰场不成熟面而形成的厚机会点就扰成为开发叙商关注的耳重点。3、4月的非住像宅市场高千额供量也群造成了市香场销售量肾激增，超眯出前期月号度销量据沙近一倍以陶上。非住伶宅市场的迫利好转化雾显现出，宪未来非住疲宅市场或乌将迎来新绳一轮高峰冤。在住宅销炕售受阻的魔情况下，房诚商业项目自开盘增多府，1-6月各楼盘屡均加大了毁商铺的推醒广销售力龄度。经济增长瞎放缓，各洋项指标显距著下行，5月中下肌旬，温严总理提恋出“稳闹增长”线的目标她。“罢稳增长抬”不是绘“保增拔长”；颈为配合奔把“稳颤增长”煤放到更壤加重要积的位置塞，相信曲会有有怜关配套盆的刺激湿政策出别台，但霉这种刺困激政策井不会像200含8年年末巡寿“四万呼亿”政暑策那么锯强烈、炼那么猛姜。6.8.央行三年蓬半首次降厉息0.2镜5个百分点独，无疑又戚给市场注少入一剂强围心针，预游示着下半骨年适度宽逃松的货币跨政策拉开气帷幕，国妥家刺激消痰费和投资鉴的意图明勤显。整体使楼市或进郊入复上行延通道。供应方面羞：库存依然秀高企，新期盘的供应音量会逐步帽放量，上裂半年帝豪酸上院，顺尝驰城四期阳等楼盘拿该到预售证手却没有开帮盘，龙城2期、山水贫华府高层5月获得预和售，短期趋市场竞争遗将会愈演削愈烈。需求方面趣：刚需依棍然是楼童市成交栋主力。端改善性哭需求在鸟信贷和执政策放歼松的前核提下逐坐步入市禁，客户霉观望情笨绪会有棋所缓解旨。未来挂楼市成舅交在价附格稳定部的基础怕上或保蛇持相对现稳定的扎销量。躲但是随颠着进入6/7/豪8月的天气墨炎热，楼椒市的传统凤淡季，成爷交也会出拔现一定的芝波动。价格方绍面：政策微调贡，地方各匹种刺激政验策出台，趴消费者和例开发商对神市场预期协提升；经均济刺激政游策，消费桐者置业情风绪受到鼓押舞；信贷暂放松，开安发商资金渣压力有所绕缓解制造盲了下半年件价格上升涝的可能性岂，但是中翅央调控不弃可能全面栽放松，保貌持房价稳它定依然是换调控方向晶；经济下喜滑，消费躁者对投资祖更为谨慎扣，对价格悲更为敏感托；库存高帽企，供应柱增加，市膏场供需趋塞于平衡；绩未来决定萄价格的因即素更多的吗取决于市芦场供需的舅关系。洛阳市是场小结四、洛阳市各区域市场分析1、涧西区2、新区3、西工区4、老城区5、经开区5、伊滨区区域现状俭及规划区域商品紧房数据分丽析典型楼恋盘分析涧西区——区域现状译及规划涧西区叙是洛阳纪主城核烛心区域盖，教育萍、医疗就、商业太等各项泻配套完迷善，在辜售楼盘附多集中漆在南昌捷路沿线周，品质饮大盘居称多，2012年该区域扭供应主要族有山水华脸府、美景伯阁、京熙泛帝景、香装港城5期、世绑纪华阳6期等，区逃域竞争压单力较大，希在全国楼粗市成交冷宵淡的背景案下，各项较目推盘将菊更为谨慎帝。涧西区，仔区位优势伐显著，各敢种配套齐贸全，在洛摆阳楼市里臂一向与洛仍南新区划什河而至，突二分天下述。各种名震盘、大盘眯齐聚于此骄，规划内拾在售或已题售楼盘高氏达20余个。发达的僻工业是岔涧西区光经济发树展的坚而实基础地。涧西胜区是闻撕名全国胸的重工旗业基地季，工业晶企业云些集。辖怀区内有击一拖集泊团、中柔信重机艳公司、坦洛轴集摆团、洛朵阳铜加珠工集团酿、北方件企业集怖团等198家部、省益、市属企舒业，是中救国农机、伸矿山机械火、摩托车位、铜材、冒轴承、耐拐火材料等消产品主要耀产地，淹“十二跌五”时期好，涧西区舱将进入城民市现代化目的快速提愈升期、现亲代服务经身济的快速乳发展期、才城市建设风的快速推柴进期，其菜核心就是呀加快推进字涧西老工贝业基地振普兴转型。涧西区——区域商粪品房数角据分析涧西区代仁表楼盘分影析中泰世纪亩花城五期新区——区域现状坛及规划新区自融成立至室今已经新过11年的开希发建设谷，无论再从城市鹊形象及朵各项配慌套设施态均不断庸完善，览已成为瞎洛阳城回市新名费片。随仍着新区泻城市新垮核心地抓位的呈警现，房桨地产业只也蓬勃辜发展。201岩2年除滨河雅景观带、求市府核心奇区两大主秋力区域外克，高铁板材块成为新蜻区楼市发抢展的新星灰。三大板口块集合发床力，新区昆在售楼盘叮无论供应瘦还是销售不均数全市堵之最。作为洛阳爸市重点建桥设发展区逮域，新区地在售项目调众多并且赖大盘云集观，占地百浴亩以上项请目占七成彻以上。价格方厅面，新虽区项目攀在政府史新的规期划理念猫下开发巡寿建设，耗加之大接型知名嫁地产开都发商的渣进驻，地楼盘销被售价格汤高于洛凭阳平均玻水平，贩核心区夺域售价际多为6000元/㎡以上虫。泉舜财富碎中心、宝享龙城市广耐场、东方睛今典、九停鼎中和湾鸽等13个项目推袋出续期；章盛唐至尊猾、绿都塞奇纳春天、愁建业龙城饥、世贸公视馆等9个项目挪入市；共在售项宗目中2个进入丸尾盘阶肢段，3个已售罄槐。新区待崖售项目3个，而备袄受关注的洒大曌国际折、正大广付场城市综井合体项目婶，已于2011年奠基染，两个屈项目体月量较大担，涵盖妹业态多岗，未来任将为新趟区整体恢形象及盏商业档症次的提死升添彩烟。从目前插新区在筛售项目邻来看，盲在售项蚁目多为炮续期并约且去化驼速度较远快；再适从土地揭出让信志息来看获，新区呼土地出桌让的绝那对优势责地位被籍经开区询、伊滨猴区取代亚，预计宪未来新亩区市场盾供应较伏前期将填有所下掩降。新区——区域商品窃房数据分恒析新区——区域商品管房数据分偶析新区代表点楼盘分析泉舜财富砌中心西工区——区域现垦状及规节划西工区项乎目较多，困但供应有状限。在售云项目10个，其伪中凯旋番国际广黑场、香涝榭里黎谷明、富劈燕第城、较华源河评畔明珠4个项目处袍于清盘阶晴段，楼盘樱主要集中妖分布在区揪域中心、帜王城大道剂两侧和铁勤路沿线。植区域中心云楼盘表现划出体量小滴、价格高依、去化快岸的特点。恋王城大道婚版块六建想名优雅筑2期未售，俘中迈红东评方深陷拆踏迁问题不恭能自拔，对使得升龙止广场一枝应独秀。铁裤路沿线版个块表现较箱为活跃，塞亚秀丽都丧、顺峰状她元府邸、做帝豪上院羞等项目均族有新产品哲推售，巨废隆星城、骂衡达地标告等小体量放新盘亮相挥。西工区——区域商品声房数据分恭析西工区——区域商品菊房数据分辰析西工区恋代表楼非盘分析升龙广知场老城区——区域现辣状及规拖划受制于仓区域内血发展空锹间限制春，本区壁域楼盘怖较为分槽散。此葛外，无雀论是价怪格还是艇推售面秧积上，长老城、非瀍河区屡依然位爽于洛阳蜓市整体扶市场的梁下游。饮老城、跳瀍河在维售项目7个，恒大继绿洲销售格依然平稳状推进，另涝一千亩大济盘鼎城入橡市成为本更区域内最斯值得关注石的事件之凶一，虽然昌稀缺电梯彻洋房吸引叙了改善性归需求客户犯，一期销饥售情况良枣好，但是钻错过了2011年上半筝年最佳狡入市时技机，201背2年房源销猛售压力倍液增。银城辈东方处于为尾盘阶段低，亚威古样城天街住躲宅售罄，果正在推售党商铺。近年来，辱随着洛阳静城市框架杯的拉大和薪新区开发得步伐的加墓快，老城惰实施了大开规模的旧泡城改造。隶老城区作毕为洛阳数呀千年来留波存至今的蛾唯一城池钥主体，文落化底蕴深峰厚，历史烂遗迹众多什，拥有得网天独厚的船文化资源酿优势。洛愁阳国际文猾化旅游名僚城的新定萄位。重点安腿排了投哑资60亿元的古荡城历史街科区项目、准投资10亿元的荒老子道辜教文化难园区项蓝目、以恩隋唐洛围阳城宫摄城核心伴区保护添展示工恭程为依民托的隋耀唐河洛奶文化创饥意产业拾园区项裕目，以监及投资5亿元的弦定鼎路胞现代文魔化演艺膛广场项命目。老城区——区域商品节房数据分话析老城区代忘表楼盘分砍析恒大绿洲经开区——区域现状贯及规划在新区努拓展东纲扩的背旨景下，榨经济开事发区成蹈为整个绿大新区剑的核心川地带，吃是连接凳中心城锄区和伊俭滨区的姐重要纽者带。政维府对洛桐阳新区渡的全新安定位——服务业歪聚集的眉现代化蜜新城区赛，给经搏济开发呢区提供写了前所干未有的叠发展机照遇。区位优轨势得天逝独厚，什是新区斩东部组船团的龙故首区域渡。焦枝陪铁路、福龙门大赠道、开仰元大道辈纵横其妈间，与辫陇海铁慢路、连蓄霍高速芝、二广拆高速、孤环城高将速立体烟交叉成真网。随乓着高铁船龙门站叶的开通洽，经济竟开发区外同步进写入高铁谷时代。以现代产午业、商务诉为主导的讽生态新城派区——开元门分生态商搜务办公避区（EBD）目前更已全面配启动，宋长厦门EBD、恒生辈科技园竞等项目纯纷纷入穴驻；信要息服务榴业产业双园区——洛阳国家863软件孵化超器项目等引一个个富粉有特色的盲重量级项养目扎实推究进，洛阳钩经济开发唯区正全面弃崛起。经济开堤发区楼孕盘主要洞沿开元并大道两孔侧分布辣。在售贩项目3个，其暮中世纪规华景开捉盘热销躬，鑫和炉佳园1期处于清呈盘阶段，诱明鑫亿万眉国际已中钟断销售。孔待售项目7个，恒生悲科技园项窑目售房部狂开放，接贡受咨询，骄长厦门EBD户外出棒街，863、乾坤御缩慧苑/百汇城等虫项目都还奸在推进中咳。目前区蛾域内还有新恒联黄金焦城、鼎盛亦国际、开黎元壹号等旱大体量综予合性项目帮正在积极垮筹建。经开区——区域商棵品房数鸟据分析伊滨区——区域现卧状及规蝴划洛阳是一狮个极具发叼展潜力和来特色文化诞的城市，奥承担着辐霉射豫西地砖区经济社竞会发展的批重任，旧闲格局已不薯能满足洛斧阳新发展蹲的需要，恢伊滨区应制运而生，丈旨在突破蔽行政区划恰的限制，迅建设以洛盯阳为核心物的都市区潜，带动周储边偃师、恢新安、孟里津打造中嫂原经济区宏的核心增动长极。伊霜滨区是打弦造以高新炉技术产业坚和先进制君造业为主艇，兼具科拾教研发、驳商务办公聚、旅游办度假功能视的现代复兔合型产业矮新区；是泳洛阳新区颠拓展区的糟起步区；归是洛偃一嫌体化的先返导区；是抵未来10年洛阳戚城市发恰展的主给要方向串。伊滨区顶规划用扑地总面滔积约72.4届5平方公里笛，其中，磁城市建设份用地面积忘约52平方公碌里（伊备河北岸旋建设用细地4平方公里绢，伊河南辈岸建设用喂地48平方公里锐），人均120平方米剃。规划债以高铁驳大道为晕界，伊厅滨区划棉分为南闲北两大质片区，颗其中城斧市功能框片区34平方公滩里，产尊