550万置业梅林关口地铁物业万科和风轩二期~和雅轩开盘
550万置业梅林关口地铁物业万科和风轩二期~和雅轩开盘
和雅轩 新社区管家 今天
深国际万科和风轩
建面78～97㎡
均价6.3万/㎡
在售户型：
78㎡ 3房 总价:554万左右
97㎡ 3房 总价:593万～650万
项目地址：深圳市龙华区民治大道
开发商：深圳市深国际联合置地有限公司
注册名：深国际万科和风轩
占地面积：3.1万㎡
建筑面积：13万㎡
容积率：4.08
期数：在售一期
层高：1栋A座，B座3梯6户32层；
1栋C座，D座，E座2梯5户32层
车位：1386个
梯户比：2梯5户～3梯6户
装修：毛坯
车位比：1:0.77
批地时间：2015年6月（70年）
交房时间：2020年10月
物业公司：万科物业
物业费：4.3元/㎡
万科和风轩现在改名叫“万科悦城”，说是改名，不如说给了和风轩、和雅轩、三期一个统称，免得记乱。
但我还是乐意叫它和风轩，比较顺口。
目前和风轩一期还有尾盘在卖，78和97的，折扣没了，原价卖，97平600万起，只有高楼层和低楼层了。所以比较多人等待二期。
户型有78㎡-97㎡三房，其中97㎡分横竖厅。
97㎡竖厅：
这个较准但没尺寸：
尺寸可参考这个88平的：
97㎡横厅：
参考：
二期大约年底会开，最小的78平取消了，97平将会是最小面积。参考一期，均价6.6万。600万起。往上不知道会设计什么面积段。应该还会有115平。往后卖将会是大户型。比如三期，可能全部都是大户型。
装修，大概率还带万科2.0的精装修，象征性收点装修费。
没什么赠送了。万科的户型很标准，实用率就在75%左右。
如果拿二期和一期做对比的话，我觉得二期的位置是不如一期好的。首先是噪音问题没有缓解，二期和一期并排，同样受梅观路噪音影响。而后期还有一条——民乐路延伸段，也在二期楼下，和梅观路形成十字交替。
另一点，二期的景观没有一期好。一期挨着新万怡横岭旧改，二期挨着暂时不动的高层农民房（虽然多数楼栋的阳台都是看水库的，但也有影响）。
见图示意：
整体效果图：
梅林关万科和风轩，首次上车or改善，值不值得买？
聊和风轩。其中，首次上车OR改善，值不值得买它的一些列问题，比较的共性。
索性，老道以5千多字回复的谈资以做分享，权当给有兴趣该楼盘的朋友，提供一次比较全面置业的参考。合不合适，看完再说！
一、和风轩，现在大概长啥样？
和风轩位于龙华区民治街道，东临梅观高速；西靠横岭旧村城市更新地块；南面为正在建设中的梅林关旧改项目二期和横岭村；北面为空地，与碧水龙庭相隔。
占地面积31277.29㎡，地块南北长，东西窄。包含5栋32层商品房住宅，即1栋A/B/C/D/E座；2栋33和34层的保障房住宅，以及一所幼儿园。
目前，和风轩仍处于工地建设状态中，预计2020年交房。
1.1
航拍项目西侧
项目西侧一墙之隔，为横岭旧村城市更新单元，已列入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》。该地块已经全部拆除完毕，目前为空地状态且土地整备中。
1.2
航拍项目东侧
项目东侧紧靠梅观快速，与华南物流、民乐水库相对。
1.3
航拍项目南侧
项目西侧为梅林关城市更新单元范围二期地块，将建商品房住宅。
1.4
航拍项目北侧
目前项目北侧，原为福罗拉山庄，现为闲置空地。从法定图则上看，为二类居住地块。具体规划信息，不详（欢迎爆料最新进展）。
1.5
后续发展建设-预计建面约49万㎡
整个梅林关城市更新单元，拆除用地面积共计约13万㎡，开发建设用地面积约为9.6万㎡。
该项目规划的土地用途为居住、商业、办公，综合容积率5.06，计容建筑面积为4.86万㎡，拟建住宅24.56万㎡，商业3.4万平方米，办公7.8万㎡，商务公寓11.2万㎡，物业服务用房937㎡，公共配套设施1.54万㎡。总计建面约49万㎡
在龙华民治街道乃至整个龙华，该更新单元规模属于体量比较大的城市更新地块。其中，和风轩属于梅林关城市更新单元项目中的第一期。后续将会陆续推出二、三期的项目。
地块分三期开发：
一期为和风轩（确定名称），包含5栋商品房住宅，两栋保障房，一个9班幼儿园。
二期为和雅轩（预计名称），3栋商品房住宅，
三期为和颂轩（预计名称），将主要用作住宅及商业开发，建成综合体。
附图-效果图01
（图片来源：家在深圳）
（图片来源：家在深圳）
二、区域价值
2.1
与城市规划的关系
城市发展格局
深圳以“前海中心”和“福田-罗湖中心”为双引擎经济核心，由此搭建“三轴两带多中心”的城市发展格局。
项目与城市的关系
1、龙华中心作为中部发展主轴带的城市副中心，将承担起有效疏解福田和罗湖等辖区的就业人口压力作用。并依托地处深圳几何中心的区位优势，建设与福田—罗湖中心区商务体系相衔接的高端服务集聚区。
2、随着特区一体化进程的推进，龙华区综合配套将继续改善，并与原关内逐步缩小差距。龙华（尤其是临福田区域）与福田区的加速融合，已形成福田上班、龙华居住的“住职分离”格局。
3、和风轩位于龙华中心南侧，并介于“福田-罗湖中心”与“龙华中心”之间，且距离两两相近、交通便利，因此与双“中心”的通达性较好。
2.2
与龙华区规划的关系
龙华区发展格局
龙华发展脉络沿着城市中轴，由南向北串联起民治、龙华、大浪、观湖、福城、观澜等区域功能组团。
其中龙华六大重点开发更新区域分别为：北站商务中心区、鹭湖科技文化片区、龙华现代商贸区、大浪时尚创意片区、九龙山科技片区和观澜生态文化片区。
项目与龙华区的关系
和风轩位于龙华区南端的民治街道梅林关板块，属北站商务中心片区范畴内。南临福田，与福田上梅林板块隔着一个梅林关口，北临北站商务区；东近龙岗坂田南星河银湖谷商务圈。
通过临近的梅观快速南下、北上，南坪快速西进，可分别快速通达福田CBD、龙岗坂雪岗科技城与南山科技园。
2.3
与深圳北站商务中心片区的关系
深圳北站商务中心片区作为深圳十三五期间重点开发建设的区域，以深圳北站商务区为核心，整合周边梅林关片区、民治中心片区等，共同打造成深圳北部新中心。
该中心片区重点发展总部经济、金融、商贸、专业服务等现代服务业，强化总部经济、国际商务、金融业等核心功能。借力高铁经济，加快高端要素聚集，优先布局市级公共服务功能。争取资源投入和战略布局，建设具有国际水平和现代化特色的综合型服务片区，并形成城市新增长极。
和风轩位于深圳北站商务中心区范围内，处于北站商务区的东侧，可实时共享片区发展带来的地段价值提升红利。
三、周边旧改
如上图所示，老道筛选出和风轩周边，已经列入或在建中的城市更新单元计划项目，以及重点民生项目（含在建），共计11个。
按项目建设的推进效率看，较商业配套将会被优先补齐。和风轩未来周边真心不缺综合体类项目。
离和风轩最近的旧改项目，除了所属梅林关更新地块外，还有离一墙之隔的横岭旧村更新单元，以及横岭工业区更新单元。更新方向上，以居住和商业为主。
四、交通配套价值
4.1
暂时远离地铁口
目前，距离项目最近的地铁口为4号线白石龙站，约为1.2公里，远而不便用。即便在建的6号线未来开通后，因为站点离的比较远，而基本与项目无缘。10号线就更不用说了。
4.2
未来规划最近的地铁站点-500米左右
真正未来该项目能与地铁口物业联系起来，靠的是规划中的22号线快线与21号线普线交汇站点，距离项目约500米左右，也是未来最靠近项目的地铁站点。该站点重要意义在于，可以方面和风轩的业主或住户通达换乘4/6/10号线。
4.3
龙华-福田22号线快线有眉目
22号线快线被列入深圳市城市轨道交通第五期建设规划的可能性较大，类同并区别于4号线以及6号线，主要承担起龙华主城区与福田区偏西侧区域公共快速通勤联系作用。
该线将具体通往福田串联下梅林、香蜜湖北、上下沙以及福田保税区，并且可以通过现有或未来地铁线路换乘，直达深圳各主流商圈。
目前22号线已初步确定将纳入深圳总规，且市规土委已启动《深圳市轨道交通22号线交通详细规划》，预计2019年底形成稳定成果。
4.4
21号线-快线大站
直插南山科技园和前海自贸区快线
根据《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）》规划公示，和风轩位于21号线其中一个站点500米范围左右。从站点分布上看，和风轩所处站点可快速3站直达科技园北，7站可直达前海自贸区。
另外21号快线还能将和风轩与快线22号线、4号线、10号线直接串联起来，快速辐射福田中部、东部的核心商圈。
规划进度方面，市规划和国土资源委员会拟启动地铁21号线详细规划的立项工作，计划争取2018年内统筹研究地铁21号线及该路段的线站位布局。
从住职分离的正向效率意义上看，老道认为21号线的价值作用会比22号线来的更广泛、更全面。
4.5
交通出行方式总结
总之，和风轩未来拥有5条地铁配套就近便利出行的生活场景，至少5年内是不太可能实现的。由此看出，该项目未来5年内对外交通出行方式还是以自驾（梅观快速和南坪快速）和公交出行（民治大道，横岭公交站台）为主打。
五、住职效率价值
20分钟的住职效率
如上图所示，项目位置与龙华、龙岗、福田、罗湖主要商圈或核心产业板块的住职半径距离，都在1O公里范围内。借助梅观快速路、南坪快速及其他城市主干道，在道路通勤比较顺畅的情况下，自驾到以上商圈，基本在20分钟内可以通达。
因此结合项目户型、面积的配置，开发商及物业的品牌效应，凭借位置价值的优势，即位置身在龙华（最靠近福田的区位），但却能就近共享福田比较完善资源的便利（除学区外）
该项目已具备吸引以上商圈内就业上班改善群体（自驾出行为主）优先关注能力的组成要素。
六、商业配套价值
6.1
不缺商业、偏中高档
和风轩项目6公里范围内，拥有3.5-14万㎡区间的购物中心有7处，超级区域型购物中心3个，区域型购物中心2个以及社区型购物中心2个，商业业态丰富且档次偏中高档。
其中体量最大、最为高档的为福田区深业上城·购物中心，为13.5万㎡。
6.2
6公里范围内，7座中大型购物中心
除了梅林关旧改自带3.4万平米的商业规模，周边以及自驾驱车就近较大型且比较优质的购物中心有7座。
老道亲测自驾驱车在交通比较顺畅的情况下，基本都可以在15分钟内到达。而目前距离最近的、比较大型的购物中心为星河盛世楼下的COCOCITY，步行10分钟内可达。
七、配套学校-是否名校？
目前和风轩所处地块，处于行知实验小学+潜龙学校初中部学区范围内。从距离上看，该两所学校也是离和风轩最近的两所公立学校。
根据可挖掘的数据结果上看，潜龙学校初中部历年中考成绩参考如上（按八大高中全市录取率排名进行统计）：
从近6年八大高中录取排名上看，潜龙学校初中部中考成绩处在全市中游偏上的水平，而在龙华区内基本能进前5的排名位置。在全市内对比中，其不算名校，但在龙华区内也不差。
八、竞品楼盘对比-和风轩的优劣势简析
8.1
占地面积
和风轩在小区占地面积的竞品对比中，面积最小。而这个最小面积由于还包含两栋保障房（如果不互通）和学校的占地面积，那么商品房部分社区的面积，应该会更小。
具体表现为，住宅建筑面积116744㎡，其中商品房住宅建筑面积为74829㎡，占比64.1%；保障房住宅建筑为41820㎡，占比35.8%。因此，商品房的纯粹性在竞品楼盘对比中，也是最小的。
假设未来，它能够与二期、三期一其无缝对接（比如天桥相连），共享社区空间，社区的实用面积又另当别论。
8.2
容积率
和风轩在容积率的竞品对比中，处于适中水平。但由于地块地形的客观原因，导致小区呈现东西窄、南北长的布局。因此靠近二期地块的3栋单元（1栋A/B/C座）楼间距相对会比较靠近，之间的对视感也最强。
考虑到西侧地块为横岭旧村更新单元，南侧为二期住宅，两者都与和风轩对街或隔墙而视。未来待它们建成后，一定程度变相被动拉高了和风轩的容积率。
同时和风轩的户型感观体验，将有可能呈现这样的格局：1、视野能开阔的朝东户型，将直面梅观快速比较持续性的车流噪音；2、较安静朝西且拥有一定宽阔视距的户型，视野优势将不复存在或明显弱化。
8.3
停车位
和风轩在车位数量的配置上，属于比较充裕的楼盘。其中普通车位（地上/下）4/929辆，充电桩车位429量，无障碍车位28量。
据老道了解到，和风轩商品房住宅与保障房住宅总计1734户。从这个角度进行评估，不排除未来将有可能面临车位不足的境况。
8.4
地铁口
在竞品楼盘中，和风轩是唯一一个不是地铁口的物业，距离4号线白石龙地铁站约1.2公里。
如果未来22号线以及21号线能规划兑现开通并设站点后，这对和风轩及站点附近楼盘来讲， 会起到价值预期的直接性利好。
而实际价值方面，能快速接串联起南山科技园、前海自贸区以及福田各核心商圈。
8.5
户型及价格
从目前老道得到的消息看，和风轩未来开盘将推出三种户型，分别为79㎡、97㎡（横厅）以及97㎡（竖厅）三种户型。
从户型实用率及拓展率来看，97㎡这种户型只能比较老老实实地做3房。跟周边竞品楼盘相近面积段的户型相比，面对二胎改善家庭置业群体，注定是比较“先天”吃亏的。
97㎡竖厅户型模型
（图片来源：家在深圳）
97㎡横厅户型
（图片来源：家在深圳）
以老道实地看样板房的体验来看，97㎡的竖厅户型，感觉上要比97㎡横厅的户型，使用率要高些。
据路边社消息称，这类户型的价位区间在610-680万间。假设这个价格区间是准确无误的，那么它将会直接面临来自星河银湖谷89㎡4房2厅2卫户型；以及万科金域华府89㎡横厅、可改4房、带2卫的这种户型比较正面、有力的竞争。
当然，目前星河银湖谷与万科金域华府这两类竞品户型，在市场报价上也会出现高于历史成交价的情况。要谈到历史成交价及以下，需要运气或精力。
同时，这个价位段还可以比较游刃有余地在龙华上塘片区淘次新盘的高拓4房。
78-79㎡户型模型
（图片来源：家在深圳）
和风轩推出的78-79㎡3房户型，虽然牺牲了房间的部分空间面积，但却能做成带2个卫生间的户型。这种户型格局价值还是比较的稀缺，尤其是在与周边新盘或次新盘的对比之下。
但老道还是要吐槽一下。看样板房的时候，进房子的时候推开大门，直接将厨房入口给挡住了。而到了真正交房的时候，若实际房子大门这样设置的话，合理性还有待商榷。
结合路边社消息透露的消息，假设该户型定价为490-550万区间，其在竞品楼盘里还是有比较明显或一定程度性价比的优势。可以是一步到位首次置业3房，1或2房过渡换3房，预算比较有限购房者的优选。
8.6
优劣总结
（以上数据，均来源于网络，仅供参考）
竞品楼盘对比下，和风轩优劣总结简评：
1、竞品中，只有和风轩还不是地铁口物业，至少5年内成不了地铁口物业；
2、和风轩占地面积最小，结合容积率，噪音等因数，该楼盘本身的宜居指数不能说它低或差，但至少在与其他竞品楼盘对比中，占不到什么便宜；
3、在户型产品设计细节、精装配置、楼龄新、万科物业管理、车位充足以及较低价位水平，将会是它在竞品楼盘当中，较为主要的综合优势；
4、户型的实用率在竞品当中，比较中规中矩，结合价格看唯独79㎡3房2厅2卫户型比较有竞争优势；
5、学位方面，和风轩的配置其实在龙华还是处于中上实力的水平。但在学位升值潜力及概念的想象空间打造上，目前还是不如带有深圳外国语学校、深圳实验学校“名校光环”竞品楼盘来得吸引眼球。
6、再单独说一下大家比较关心的“噪音”问题，老道是这么认为的：
由于项目临近梅观快速，几乎无缝对接，因此拥有民治水库景观及开阔视野优势的朝东户型，不得不将面临梅观快速噪音的直接影响。
当然，整个小区未来都会受到不同程度的影响。对于改善自住的家庭来讲，做好隔音玻璃的预防配置是必修课。
较明显的噪音因素，会不会影响这里房子未来的房价？会，一定是会的。但是，比较有限，不是主因。以邻居楼盘星河盛世为例，在梅林关更新项目建设还未将其与梅观快速挡起来之前，它是噪音承受的主力对象。
价格上看，星河盛世2012年开盘均价当时为1.7万左右，目前报盘均价在6.6万/㎡左右，而同期相近开盘的清湖花半里当时开盘均价在接近1.1万/㎡左右，目前报盘均价在5万/㎡。
噪音做为单项因子，并不能妨碍星河盛世保值及升值的能力，但会有影响不同朝向户型差价的能力。同理，和风轩也适用。
九、置业建议
1、以上提到的周边竞品楼盘业主，若往和风轩进行置换，老道认为实改善升级的获得感预期应该不强，甚至产生降维获得感的可能性会更大些。除非价格真的有比较大的优势，要么在本小区置换要么往红山上塘或其他区域置换。
2、但鉴于价位拥有一定优势（假设路边社消息准确），周边2010年以前入伙的楼盘1房或2房业主，还是可以优先考虑往这里改善升级。
3、福田各核心商圈的首次刚需，或改善业主，也可以考虑往这里置业。
只要你现在住的房子的小区不如和风轩档次来得高，都可以往这里做选择对比。虽然它不在福田的地界，但毕竟处于和福田有肌肤之亲的距离，不堵车往返福田还是非常的便利的。
罗湖或南山科技园的朋友也可以将其加入考察之列。小区车位比较充足，自驾出行将会是优势选项。地铁口价值，对和风轩来讲只能待价而沽。
4、用来资产配置的话，老道还是想说，房子是用来住、不是用来炒的。
该楼盘预计2020年交房，然后房本出来后限售3年，也就是说至少房子要到2023年才能进行交易。
值不值得入手，区位及地段价值毋庸置疑，自己掂量现金流，自负盈亏。
原创：佛系老道
万科十年归龙华，世界自在和风轩
原创： 凤凰树 凤凰树
2019年新年伊始
央行就毫不吝啬地打开降准“阀门”
这释放的天量资金将流向哪里？
刚需还可以买房嘛？
楼盘如何选择？‘
其实只要抓住三个关键点：
1、品牌房企；2、核心地段；3、稀缺产品
深国际万科和风轩
十年之后荣归龙华
打造深圳刚需的理想人居
2019年开年
央行全面降准，释放万亿流动性
1月4日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
▲ 开年央行降准
中国人民银行有关负责人表示：此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。
按照央行解释：“此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。净释放约8000亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。”
一石激起千层浪，2019年新年伊始，央行就毫不吝啬地大开降准“阀门”，这释放的天量资金将流向哪里？2019年深圳还可以买房嘛？
中原地产首席分析师张大伟认为：中国12月PMI跌破荣枯线，为29个月来首次，反映出经济下行压力进一步加大. 当前迫在眉睫的问题是扼制经济增速进一步下滑，货币政策宽松难免。
▲ 2017年8月-2018年12月中国PMI值
央行降准的目的是保证市场的流动性，增加小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是进入楼市和股市。但难免最后获益的依然在楼市。
从长远来看，在“房住不炒”的基调下，刚刚过去的全国住房和城乡建设工作会议明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标。幻想房价大涨已不可能，未来的房地产市场，仍会对房价实施高压政策。
在这种情况下，深圳买房者该何去何从？一个很明显的现实就是：闭着眼买就想赚钱的时代已经过去，未来项目分化依旧是楼市的主旋律。楼市投资买房的金科玉律，已由价格投资变成价值投资，房产投资不是赌博，标的很重要。
万科成功入股梅林关旧改
打造龙华大型综合体项目
2019年深圳买房，刚需如何选择？其实还是要抓住三个关键点：1、品牌房企；2、核心地段；3、稀缺产品。刚刚入市不久的深国际万科和风轩或是深圳刚需的不二之选。
梅林关城市更新项目共分为三期，占地面积约9.6万㎡，总建筑面积约48.6万㎡。项目是集居住、商业、办公于一体的大型商住综合体。其中，住宅约24.6万㎡，商业约3.5万㎡，办公约7.8万㎡，商务公寓约11.2万㎡，公共配套设施约1.54万㎡。
▲ 梅林关城市更新项目位置图
深国际万科和风轩是梅林关城市更新项目的一期，占地面积约3.12万㎡，总建筑面积18.79万㎡，容积率4.18。住宅11.67万㎡，总户数1743户，包含5栋商品房住宅，两栋保障房；一所18班幼儿园，一所18班小学；3.5万㎡商业。
2018年11月13日，深圳高速公路股份有限公司发布《 2018年第三次临时股东大会决议公告 》，通过了“关于放弃深圳市深国际联合置地有限公司增资的优先认购权的议案”的审议结果。这意味着万科成功入股深国际梅林关更新项目。
▲ 万科增资入股深国际梅林关口城市更新项目
深国际项目引入万科入股并操盘，将增强深国际联合置地在房地产开发、销售、管理、运营等方面的能力，保证项目质量，降低项目风险，加强项目管理，实现预期目标，提高项目整体回报。
▲ 深国际万科和风轩规划效果图
十年后荣归龙华
万科执掌48.6万综合体
十年之前，万科曾在龙华开发26万㎡万科金域华府。2009年1月万科金域华府一期开盘时，很多人还嫌弃龙华是关外之地，到处修路建房，黄尘漫天，配套不全。但是仍有很多人冲着万科的品牌买入金域华府。当年的项目开盘均价仅为1.2万/㎡。
▲ 龙华万科金域华府效果图
2011年底，万科金域华府入伙时，地铁4号线已经开通，从邻近的白石龙地铁口乘坐4号线，4站直达福田中心区，开车走梅龙路和新区大道，出行通勤相当便利。
十后之后，龙华已不是之前的龙华，业已变成深圳楼市的“宇宙中心”，万科金域华府二手房价7.2万/㎡，十年涨幅高达500%。万科金域华府在售二手房源价格已有直逼9万/㎡，房价涨幅超过福田，直逼南山。
十年之后，万科重回龙华，执掌48.6万㎡城市综合体,给人以无限的想象空间。深国际万科和风轩项目已于去年12月14日开盘。
▲ 深国际万科和风轩效果图
由“副中心”，到“中心”
龙华的蜕变之路
房子永远是昨天的便宜。十年时间，龙华发生了什么?未来又将发生什么变化？十年之后，深国际万科和风轩将如何突破？我们来看深国际万科和风轩所在的区域位置：龙华重点片区——深圳北站梅林关板块。
2014年8月30日，深圳市规土委公示《龙华新区核心地图（局部）》法定图则修编（草案），将深圳北站-红山片区由“城市副中心”提升为“城市中心”，与福田中心区、后海中心区、前海自贸区等区域并列。
未来的龙华，将建成以总部经济、现代服务业、产业金融服务、现代服务业及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。政府规划将推动龙华及其周边地区的经济发展，使龙华成为真正的“城市中心”。
▲ 龙华将从城市副中心，提升为城市中心
深圳十个高新企业，就有一个在龙华
数据显示，深圳十个高新企业，就有一个在龙华。龙华的国家高新企业总数，位居全市第三。其中，国家级众创空间3家，省市创新团队12个，数量居全市第二。
17257人/平方公里，深圳人口密度最大
龙华区高速发展的背后，是高质量人口的加速流入迁移。来自深圳市统计局的数据显示，2017年龙华户籍人口29.2万人，同比增长高达20.2%，位居全市第二，是全市平均水平11.3%的近两倍。
▲ 2017年末深圳各区常住人口表
如果将时间拉长到3年，2015-2017年是龙华区人口增长最为迅猛的时期，人口增速达到118.7%，排在其后的宝安增速21.1%，光明15.5%，福田、南山分别为7.9%和6.6%。按照这个速度测算，到2010年，龙华常住人口将控制在190万人，实际管理人口控制在300万人。
龙华的人口增量全市第二，而人口密度深圳最大。数据显示，龙华现有的人口密度17257人/平方公里，为深圳各区之首。短期看金融，中期看供应，长期看人口，龙华的未来大可想象。
投资2000亿，比肩福田“国际会客厅”
在人口与经济的高速成长下，龙华特别是北站商务中心区的商务配套也发生了质的飞越。数据显示，土地面积约6.1平方公里的北站商务中心片区，规划了550万㎡商务办公体量，未来将拥有商务办公楼60栋，四星级及以上酒店约6-9个，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。
▲ 北站CBD区规划效果图
从投入资金来看，罗湖的改造约2500亿，蛇口的改造600亿，前海3年的投入400亿，但龙华区居然将投入2000亿。未来的北站CBD，不仅是深圳人的会客厅，更将是“国际级”的会客厅，其作为深圳特区一体化示范城区，未来或成第二个福田中心区。
深圳北站，中国高铁网的南大门
广深港高铁去年9月全线通车，实现了龙华与香港“20分钟生活圈”的愿景。依托深圳北站这一特大型高铁枢纽，龙华与广州、中山、佛山、汕头等周边城市形成“1小时经济圈”；与长沙、武汉、福州等内地中心城市形成“4小时经济圈”；地铁4号线、5号线、建设中的6号线在此交汇，交通优势十分突出。
▲ 广深港高铁线路图
深圳北站作为中国高铁网路的南大门，具备深港口岸功能，衔接京广深港高铁、厦深高铁，地铁4、5、6号线站、长途汽车站、公交汽车总站，已然特大型的城市综合交通枢纽。深圳北站融合公交、地铁、出租、长途客运、私家汽车等城市多元交通形式，旅客在站内就可以享受“零换乘”的便捷。
▲ 深圳北站：辐射全国的交通枢纽中心
龙华未来地铁线路将达11条
新增9条地铁线路
龙华区位于深圳中轴线，交通左右逢源。万科和风轩位于前梅林关，拥有南坪快速和梅观高速，开车去前海、南山、福田等区域均在30分钟以内。
▲深国际万科和风轩周边路网
2018年初，龙华区发布最新规划方案，区域内地铁未来多达11条，线路总长150公里。在建、规划及新增线路有地铁4、5、6、10、18、21、22、25、27、33、34号线共11条，总长约150公里。其中有9条地铁线路是新建的。
▲ 龙华区轨网规划图
深国际万科和风轩距离4号线白石龙地铁站约700米，1站即达深圳北站，8站直达福田口岸连通香港；乘坐5号线可直达前海中心。
▲ 深圳地铁6号线规划图
最新资料显示，深圳地铁6号线二期与一期工程，将在2020年同步建成通车。巧合的是，项目一期的交付时间正好是2020年，入住之时地铁开通，完美兑现利好。 地铁6号线梅林关站距离项目约1.2公里。
深圳地铁21号线(前龙快线、南龙线)，全长62.5公里，是连接南山前海至龙岗坪地的快速地铁线。21号线预计2022年后开建。该线路南起前海妈湾，经梦海大道穿过前海中心区，经南山科技园，穿塘朗山，经民治、坂雪岗、布吉、白泥坑至14号线坳背站接已有龙岗支线，运行时间预计约40分钟（该线路暂未完全确定，以官方最新公布为准）。
▲ 深圳地铁21号线大致走向
深圳地铁22号线(中轴线)是最新公示的《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》中，新增的城市轨道规划，连接福田保税区与龙华观澜片区的南北走向快线。线路全长34.7KM，跨福田、龙华两个区。规划中的地铁22号线横岭设站，距离项目3期约200米。
▲ 深圳地铁22号线大致走向
按照未来地铁的规划，深国际万科和风轩周边将有4号线、5号线、6号线二期工程、21号线，22号线，届时深国际万科和风轩的轨交出行将十分便利。
▲ 地铁4号线白石龙站距离项目700米
梅观高速改造
高速变快速
来自深圳交委、龙岗发布的权威消息，梅观高速清湖南段快速化改造，计划2019年年初开工。未来这条高速公路将改造成城市快速路，增加行车道的同时，还将增设互通立交以及人行通道。
据了解，深圳梅观高速公路清湖南段市政道路工程，南起原梅林主线收费站南端，北至石清大道与清湖立交之间，全长约8km。该路段主要途经龙华区的民治街道、龙华街道和龙岗区的坂田街道。
▲ 梅关高速示意图
梅观路改造将采用城市快速路标准，设置双向8车道主路，设计速度80km/h；双向6车道辅路，设计速度40km/h。标准断面总宽为90m，主辅路之间设置出入口。
▲ 梅关双向8车道主路示意图
梅观路全长约7.975km，共设置7处互通式立交。其快速化改造后，高速公路变为快速路，完工通车后，可供短途公交上路，对于深国际万科和风轩的业主出行又是一大利好。
▲ 7处互通式立交效果图
自带：18班幼儿园
18班小学
对于家长来说，教育永远是最大的主题。深国际万科和风轩自身配建18个班幼儿园。项目1000米范围内，还拥有多家幼儿园配套，如兴茂幼儿园离项目460米，梅龙实验幼儿园离项目590米。
▲ 梅龙实验幼儿园
项目二期地块将配建18个班小学，其法定图则如下图所示。
▲ 项目配建小学法定图则
资料显示，目前项目的小学学区为距离项目约3.6KM的龙华区行知实验小学。该校创办于2015年9月，是位于民治街道锦绣江南四期的一所全日制公办小学。占地面积1.9万㎡，建筑面积约2万㎡，功能场室36个。现有30个教学班，学生1470人。
▲ 龙华区行知学校
初中在潜龙学校学区范围内。潜龙学校位于民治街道民丰路220号，学校占地3万㎡，建筑面积2.8万㎡，规划为42个教学班。
▲ 龙华区潜龙学校
这两所学校在民治片区中的口碑都算不错，潜龙学校的中考指标排名也一直在龙华区前列，在全市属中上游水平。
▲ 2018年深圳市中考排名表
医疗日臻完备
大美湖光山色
医疗配套方面，项目周边日臻成熟的医疗条件，将保障健康生活。规划中的新华医院及深圳第二儿童医院（规划建设）等仅一步之遥。
新华医院总用地面积 5.7万㎡，院区规划床位2500 床，按三级甲等医院及教学医院规划设计。深圳第二儿童医院为三甲医院，位于民康路与民治大道的东北交汇处，总占地面积约4万㎡，总建面约28.22万㎡，规划1500张床位。
▲ 深国际万科和风轩1000米生活圈
项目拥有稀缺的宜居生态环境。项目与4.5平方公里民治水库景观仅一路之隔，民治水库是深圳市龙华新区总库容最大的水库。20世纪90年代初建成后发挥一级水源功能，为周边的民治水厂及居民提供饮用水源。从下图可见，项目拥有优越的湖光山色自然景观，也是目前深圳楼市在售的离深圳主城最近的生态项目。
▲ 从民治水库，看深国际万科和风轩施工现场
此外，项目直线距离1.3km 左右范围内，有一座占地面积约11.6万㎡白石龙音乐公园，这是是深圳首个以音乐为主题的公园，音乐休闲区、互动休闲区、阳光绿地区、登山休闲区充分融入音乐元素，小品、雕塑、铺装、座凳、景墙等按照五线谱、小提琴、吉他等音乐器材形状设计得惟妙惟肖。
▲ 白石龙音乐公园实景图
此外，项目直线距离约1.8KM，还有大脑壳山、塘朗山等生态资源，“山、城、水”相互融合，难得的生态宜居之地。
▲ 项目周边的湖光山色
自带：3.5万㎡体验式商业
奢享龙华4大购物中心
商业项套方面，深国际万科和风轩自带3.5万㎡体验式商业，项目周边有星河Coco City、上河坊购物乐园、玖龙荟、Coco Park等4大购物中心。
距离项目约400米有天虹商场（民治店）、皇嘉商业广场等大型商场，周大福、老凤祥等知名珠宝店铺，以及各色小吃、精品冷饮店等。
▲ 近在咫尺的天虹商场
与项目一路之隔的星河Coco City，总建筑面积约5.8万㎡，是一座集潮流购物、休闲文化、娱乐生活、餐饮美食等多元时尚消费模式于一体的时尚综合性购物中心。
▲ Coco City购物中心
项目距离上河坊购物乐园约800米，商业面积约6万㎡，加勒比海风情小镇式的街区mall。内外两条1.5公里长商业街区，街区内分布儿童游乐场，探炉烤鱼、海底捞火锅、必胜客、木屋烧烤等各色餐饮经营红火。
▲ 上河坊购物乐园
项目距离玖龙荟约880米，商业面积约3.7万㎡，是白石龙站站口的街区mall，一个潮生活商场。大小不同的中庭院落，提供众多的休闲空间。
▲ 玖龙荟商业广场
项目距离星河WORD的Coco City约1.3KM，商业面积约8万㎡，巨幕影院、精品超市、时尚品牌等进驻，为区域型购物中心。
▲ Coco Park购物中心
深国际万科和风轩周边商业配套齐全，众多百货商场、主题购物中心，将满足区域精英人群的休闲购物需求。
2大旧改
片区注入新活力
除项目本身外，邻近的横岭片区尚有2个旧改项目正在筹建之中。
一是以居住为住的新万怡横岭旧村片区旧改，位于深国际万科和风轩西侧，仅一墙之隔。新万怡横岭旧改规模50575.07㎡，拆除重建范围面积45756.59㎡。将是以住宅为主，集商务公寓、购物中心、办公、休闲娱乐于一体的城市综合体。根据最新动态，新万怡横岭旧改施工许可证显示2018年12月已动工，正式命名为恒地尊悦花园。
▲ 新万怡横岭旧村片区旧改位置图
二是2019年龙华重点产业类项目——深国际华南物流中心，用地面积77029㎡。先行开工项目占地面积20200㎡，建筑面积71846㎡，为办公物业和仓储物业。
▲ 深国际华南物流中心旧改位置图
深国际万科和风轩不仅多了两位旧改新邻居，而且随着新项目的推进入市，将引入更多的产业和人口，为片区增添新的活力。
▲ 深国际万科和风轩商业效果图
世界自在和风轩，项目的Slogan道出了万科开发项目的初心。从选择到规划，再到设计，万科对产品的升级打造和持之以恒的不懈努力。作为2019年深圳刚需的首选项目，去年年底开盘的深国际万科和风轩，推出78-97㎡刚需户型，有兴趣的朋友可自行前往。
▲ 深国际万科和风轩城市会客厅
龙华新房住宅450万如何选择？
中森公园华府
地址：龙华区观湖街道环观南路与坂澜大道交汇处
开发商：深圳市中森地产开发有限公司
交楼时间：2020年9月30日
物业管理费：3.9元/月/平
土地年限：70年产权
物业公司：友盛物业
建筑面积：180230㎡
占地面积：29456㎡
总户数：1275户
车位比：1:1
产品类型：住宅
装修情况：毛坯
在售产品：约69-126㎡2-4房
价格：约4.4-4.8万/㎡
总价范围370-440万
总价范围380-450万
中森公园华府
”
卓能雅苑
【开 发 商 】雄伟房地产开发（深圳）有限公司
物业公司：卓能物业
交楼标准：毛坯交楼
总 户 数：1085户
车 位 数：1054个
梯 户比：1-6栋是两梯四户/7栋两梯三户
产品类型：住宅
装修情况：毛坯
产权年限：70年
均价：约5.4万/㎡
在售产品：约77-131㎡ 2-5房
总价范围380-450万
卓能雅苑
“卓能雅苑”
锦绣御园
锦绣御园
地址：龙华区龙华街道和平路与东环一路交汇处
交楼时间：现楼发售（16-32楼）
用地年限：（70年产权）
️总用地面积：约7.4万㎡
️总建筑面积：约30万㎡
物业费：3.2元 /㎡/月
绿化覆盖率： 40%
总栋数：9栋17座
总户数：1152套
梯户比：2梯4户
物业：龙辉物业
总车位：1545
总层数：32层
容积率：4.05
单证户型
70-86-90㎡2-3房
在售均价：5.4-6万/㎡
双拼户型
138平3房（毛坯）
163平4+1房（毛坯）
172平5房（毛坯）
在售户型：（少量户型）
单证户型均价：70平的2房，总价420万左右，均价6万
90平的2房，总价485万左右，均价5.4万
86平的3房，总价515万左右，均价6万
90平的2+1房，总价505万左右，均价5.6万
周边住宅产品
❖悠山美地
地址：龙华新区布龙路与华繁路交汇处
开发商：深圳市鹏宝东物业发展有限公司
占地面积：约26926.55㎡
建筑面积：约127242㎡
产权年限：70年
装修情况：毛坯
总户数：830户
车位总数：917个
产品类型：住宅
在售户型：建面约129㎡-133㎡-141㎡
在售均价：约4.6万/㎡-4.8万/㎡
悠山美地家园
【佳华领域广场】龙华区 双轨交汇
约142平阔绰平层、约142平臻稀复式
佳华领域广场
基本信息
项目地址：龙华区观澜福城办事处福前路南侧
占地面积：20176.4㎡
建筑面积：117475㎡
容积率：4.42
绿化率：30%
总房源：922
剩余少量110平以及复式，公寓产品
阳基御龙山
红山CCD·深圳北站CBD·上塘CLD
安宏基天曜广场
深圳龙华区新区大道和中梅路交汇处
开发商：深圳市安宏基房地产开发有限公司
物业顾问：仲量联行
产品类型：住宅
交付标准：毛坯
层高：3米
产权年限：70年
交楼时间：2020年12月20号
物业费：4.5元/㎡/月
绿化率：40%
容积率：5.56
在售户型
104-112-183㎡3-5房
在售价格
104㎡ 3+1房 单价6.2-7.2万/㎡
112㎡ 4房 单价6.4-7.4 万/㎡
185㎡ 5房 单价7.1-8.3万/㎡
安宏基天曜广场
◆◆同创华著
◆◆
地址：龙华新区人民路与民塘路交汇处
开发商：深圳市大瑞投资有限公司
物业管理费：5.8元/月/平
土地年限：70年产权
物业公司：广州市同创物业管理有限公司
建筑面积：约18635.12㎡㎡
占地面积：约5000㎡
总户数：88户
车位比：1:1.44
产品类型：住宅
装修情况：非毛坯
在售产品：约116-120㎡ 3房
价格：约8.1万-9.2万/㎡
同创华著
公寓产品
❖红山府
地址：龙华区民繁路与民宝路交汇处
开发商：深圳招商华侨城
容积率：1.6
占地面积：约 11 万㎡
建筑面积：约 17 万㎡
绿化率：约40%
层高：约3米
套数：384套
装修情况：毛坯
产品类型：商务公寓
户型：建面约70-125 ㎡
在售均价：
单价约7.8万/㎡ 起
红山府
龙光玖钻
龙光·玖钻
深圳龙华高端商务居住区
项目占地：8.7万平
总建面：约80万平
容积率：6.7
绿化率：30%
商业用水：3.6元/吨
商业用电：1.25元/度
物业费：4.98元/平
车位：4600个
层高：公寓3.1米 ，办公4.5米
产权：40年（2015.9-2055.9）
梯户：公寓5梯8户，3C办公6梯32户，
4A栋办公5梯32户，4E栋办公5梯36户
总层数：3C栋办公31层，4A栋办公25层，
4E栋办公26层，公寓45层
交楼标准：公寓带装修交房，办公毛坯
交房时间：公寓2019年12月，3C栋办公2019年上半年，
4A，4E栋办公2019年9月毛坯交付(签订装修合同，2020年3月装修交楼)
龙光玖钻
佳兆业E立方
地址：龙华区高尔夫大道与环观南路交汇处
开发商：乐捷电子产品（深圳）有限公司
总建面：约212199.07㎡
占地：约34129㎡
车位占比：1:0.55
车位数：1520个
容积率：4.74
总户数：1081
装修：非毛坯
产品类型：商业
层高：
1-6层5.1㎡
7-12层4.5 ㎡
在售户型：
主力面积30-40 ㎡
佳兆业E立方
新彩苑
占 地：约1.96万㎡
建 面：约13.3万㎡
开发商：中国宝安集团，股票代码000009
物业类型：住宅、商业、办公、幼儿园
产品面积：建面约35-70㎡临街金铺
建面约34-67㎡灵动空间
产权年限：70年，2015年-2085年
交通配套：4号线白石龙地铁站，5号线深圳北站
新彩苑
