李村中心片区及东李片区将延续目前温和上涨的态势，2020年新房均价3万左右；

四类区：沧口及李沧城阳交界区域，交通及配套与主城区差距明显，预计2020年新房均价2万左右；

整体上，青岛主城区房价利好基本释放完毕，不存在大的结构性投资机会，房价将维持温和上涨局面。

值得关注的是市北区邮轮母港片区、老沧口火车北站片区、老四方欢乐滨海城片区、崂山张村河片区，未来随着配套和交通状况的改善，居住价值显著提升，房价涨幅有望领先于主城区其他区域；

北岸城区

一类区：

红岛街道及河套靠海区域，大体上沿着地铁8号线布局，沿线穿起红岛高铁站、红岛CBD、市民健康中心，奥体中心、文化中心、会展中心、科技馆等市级配套；未来作为青岛辐射山东半岛的枢纽区域，2020年市级配套基本落地，新房价格预计在4-5万左右；

二类区：

高新区中东片区，正阳路以南，地铁10号、9号线之间；本区域是青岛教育资源最为丰富的区域，有青岛中学、清华附中、北京实验二小、银海国际学校等，加之与主城区毗邻，能够率先承接主城区外溢人口，成为红岛经济区率先成熟的片区；

另外有伊甸园、祥茂河湿地等景观优势，本区域宜居指数较高；

有学区、距离市区近、居住环境优秀，这些条件符合市区改善客户的需求，因此预计2020年伊甸园开始营业，青岛中学清华附中进入成熟期，新房价格在3万左右（实际上不限价的话，今年就有可能到2万）

三类区：

河套剩余部分（除去高铁站片区）：河套片区开发较晚，2018年红岛高铁站开通将开启河套跨越式发展的序幕，预计2020年前后，河套拆迁安置工作结束，城市面貌得到改观，受中心区市级配套带动，新房价格在2.5万左右；

城阳主城区：2019年新机场搬迁之后，城阳真正告别郊区的形象，成为青岛主城区的一部分。大型商业配套更加完善，轨道交通与市区联系更加紧密，价值再升级，2020年预计房价2.5万左右；

即墨创智新区及蓝色硅谷核心区：三甲医院、体育馆、文化中心、优质中小学、从配套资源看，即墨创智新区及蓝色硅谷核心区完全可以比肩主城区，2020年前后蓝色硅谷片区初步建成，上述2个区域的房价有望攀升至2.5万左右；

四类区：即墨主城区、胶州少海片区

即墨主城区将于城阳区连成一片，共同组成青岛北部的都市连绵区，预计2020年前后房价约在2万左右；

胶州少海片区紧邻红岛经济区，有地铁12号线及跨海大桥胶州连接线，笔者一直认为这一区域是被严重低估了，青岛大学独具慧眼，在即墨和胶州之间，选择了这一区域作为总校区。因为未来胶州湾才是青岛的中心，而这一区域，正好在胶州湾的湾底，连接黄岛和红岛。预计2020年新房价格在2万左右；

西岸城区：

一类区：

唐岛湾到朝阳山、中央活力区沿海一线，作为西海岸新区的政治经济文化中心，同时也是青岛未来重要的旅游目的地之一，预计2020年东方影都、惠普大数据、中英数字娱乐港、海洋公园、朝阳山CBD、复旦国际医疗中心等基本建成，地铁1号线通车，区域价值比肩市南主城区，新房均价4万左右；

二类区：

老黄岛，及老胶南核心区，古镇口核心区等，配套齐全，更有轨道交通的便利能够方便直达市区；2020年前后，中铁博览城、中德生态园、古镇口大学城等大项目建成，华润万象汇、红星国际广场等商业配套开业，区域房价在3万左右；

三类区：

黄岛及老胶南非核心区，预计2020年前后房价2万左右；

四类区：

董家口港城，琅琊台等区域，有轨道交通通往主城区，预计2020年前后房价1.5万左右；

总体上，由于地形的限制，青岛的城市扩张是跳跃式的，主城区空间消耗殆尽后，再跳到新的主城区；

而反观国内的主流城市，都是由内及外的摊大饼模式，房价的高地与距离中心的远近相关；

目前主城区房价潜力基本释放完毕，进入稳定增长阶段，而新的主城区西海岸新区、红岛新区等随着配套的完善和轨道交通的贯通，未来房价将逐渐与主城区看齐。

另外即墨、胶州等辅城区，随着大青岛的扩张，将逐步被纳入到市区版图之内，房价进入快速增长阶段。

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