2017年太原房地产场发展分析

太原市南固碾村房地产项目可行性分析南昌江农房地产咨询有限公司二0一七年六月目录TOC\o"1-5"\h\z目录 I\o"CurrentDocument"一、总论 1\o"CurrentDocument"项目研究范围、依据、假设与技术指标 1\o"CurrentDocument"项目研究结论 2\o"CurrentDocument"建议 11\o"CurrentDocument"二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析 12\o"CurrentDocument"城市面积与城市荣誉 12\o"CurrentDocument"经济总量 13\o"CurrentDocument"人口总量 16\o"CurrentDocument"年末城乡居民储蓄年末余额 20\o"CurrentDocument"小结 21\o"CurrentDocument"三、太原市与南昌市房地产市场情况对比分析 22\o"CurrentDocument"2006-2015年房地产开发投资金额 22\o"CurrentDocument"2006-2015年房地产开发施工面积 24\o"CurrentDocument"2006-2015房地产开发年竣工面积 25\o"CurrentDocument"2006-2015年商品房销售面积 27\o"CurrentDocument"2006-2015年商品房销售均价 29\o"CurrentDocument"小结 31\o"CurrentDocument"四、太原都市区城市规划 33\o"CurrentDocument"1规划目的 33\o"CurrentDocument"2规划范围与面积 33\o"CurrentDocument"3四类差别化政策分区 34\o"CurrentDocument"4规划两个中心城区 35\o"CurrentDocument"5四纵四横”生态体系 36\o"CurrentDocument"6太原晋中同城化 37\o"CurrentDocument"五、2016年南昌市与太原市房地产市场分析 39\o"CurrentDocument"土地市场 39\o"CurrentDocument"商品房市场 44\o"CurrentDocument"小结 48\o"CurrentDocument"六、项目地块分析 50\o"CurrentDocument"项目地块基本情况 50\o"CurrentDocument"项目地块区位分析 51\o"CurrentDocument"周边商业楼盘情况 52\o"CurrentDocument"七、项目投资估算与效益测算 56\o"CurrentDocument"投资估算与效益测算假设 56\o"CurrentDocument"投资估算 57\o"CurrentDocument"项目经济效益测算 59\o"CurrentDocument"八、项目风险分析 60III一、总论1.1项目研究范围、依据、假设与技术指标（1）项目研究范围为太原市尖草坪区南固碾村城中村改造地块，地块占地面积249亩，取得价值420万元/亩，计算容积率3.5左右；（2）项目假定对方说提供资料和信息是真实的，不考虑资料的虚假性；（3）本项目处于机会识别阶段，所以只进行项目的投资概算和经济效益测算，不做项目的动态分析（4）除城建税按半减免外，其他按正常缴纳；（5）绿化率按35%估算；（6）自有资金按土地价款加2000万元流动资金估算；（7）财务成本按年利率6.8%、期限2.5年、金额按自有资金估算；（8）住宅按6500元/壮、商业按8000元/壮、地下车位按5万元/个进行估算；（9）项目测算时设定的技术指标见下表所示。

占地面积（亩）249占地面积（万而）16.6土地交易价格（万元/亩）420楼面地价（元/m2）1800容积率3.5总建筑面积69.7其中计容建筑面积（万山?）58.1其中住宅面积51.2商铺面积5.8公建面积1.1地下室建筑面积11.6备注：地下室建筑面积=计容建筑面积/100*0.5*40进行估算1.2项目研究结论.从南昌市与太原市城市规模来看：通过上述数据可以看出，两座省会城市相比，太原市的行政辖区面积、经济总量、经济增速、年末常驻人口、财政预算收入等不及南昌市，但城市建成区面积、在岗职工平均年收入、年末城乡居民储蓄余额两方面均高于南昌市。在房地产发展两个关键数据即人口总量和老百姓收入上，各有千秋，南昌市的常驻人口总量要比太原市多出近

150万人左右，但在岗职工平均收入和年末城乡居民储蓄余额则分别比太原市低4000元左右（约5%）和940亿元左右（约37%）。南昌市与太原市2016（或2015）年数据对比情况南昌市太原市行政辖区面积（平方公里）74026988城市建成区面积（平方公里）3353402016年GDP（亿元）435529562016年人均GDP（元/人）83302798382016年末常驻人口（万人）522.79370.22015年财政预算收入（亿元）389.34274.242015年财政预算支出（亿元）543.18419.992015年在岗职工平均收入（元）57730605162015年城乡居民储蓄年末余额（亿元）2491.393432.122.从南昌市与太原市房地产发展趋势来看：（1）2006-2015年，南昌市房地产投资额均小于太原市房地产投资额，其中，房地产开发住宅投资额与商业用房投资额相差不大，但其他房地产开发投资额相差较大，说明太原市非商品房开发比南昌市更为严重。（2）2006-2015年，南昌市房地产开发企业施工面积要大于太原市，但增幅小于太原市。2006年南昌市房地产开发企业施工面是太原市的1.26倍，但到了2015年南昌市房地产开发企业施工房屋面积仅有太原市的0.92倍。2006-2015年，南昌市房地产开发企业房屋竣工面积合计4076万壮，其中住宅竣工面积3431万壮，占比84.17%；太原市房地产开发企业房屋竣工面积合计2477万壮，其中住宅竣工面积2056万壮，占比83%。从数据增长趋势来看，虽然南昌市的竣工面积绝对值要大于太原市，但是这种差距在逐步缩小，从2006年的近3倍关系，缩小到两市基本相近。2006-2015年，南昌市商品房销售面积合计5970万壮，其中住宅销售面积5450万壮，占比91.29%；太原市商品房销售面积合计2762万壮，其中住宅销售面积2557万壮，占比92.58%。从南昌市商品房销售面积与太原市商品房销售面积占比来看，两市的比例基本保持在2左右。从上述两市竣工面积来看，南昌市的房地产销售形势要好于太原市。(5)2006-2015年，南昌市商品房销售均价呈现较为平稳的上涨趋势，虽然在2013年有所波动，但波动幅度不大。而太原市商品房销售均价呈现较为激烈的波动，波动年份分别在2010年和2014，特别是2010年。2006-2015年，南昌市商品房销售均价均低于太原市商品房销售均价，价格差距也呈现较为激烈的震荡程度。2010年，价格差距达到最大，相差超过2600元/E；2015年价格差距在350元/壮左右。从上述可以得出：第一，太原市房地产开发企业的开发速度要快于南昌市，但南昌市房地产市场的消化速度要快于太原市；第二，太原市的商品房销售平均价格高于南昌市，而且比南昌市根据不稳定性和波动性，说明其风险性大于南昌市。3.从2016年南昌市与太原市房地产发展形势来看：（1）土地：宗地成交量：2016年南昌市区宗地成交计容建筑面积724万壮，三年间累计2149万壮；2016年太原市区宗地成交计容建筑面积762万壮，三年间累计1826万壮。交易均价：2016年南昌市区宗地成交楼面均价3569元/壮，三年间平均楼面价格2728元/E，累计增幅78.1%；2016年太原市区宗地成交均价2432元/壮，三年间平均楼面价格2117元/E，累计增幅38.3%。（2）商品房供应量：2014-2016年南昌市区共供应3081万壮，太原市区共供应2203万壮；成交量：2014-2016年南昌市区共成交2776万壮，太原市区共成交1698万壮；供需比：南昌市区2016年0.88，三年合计1.11；太原市区2016年1.29，三年合计1.3；成交均价：2013-2016年南昌市区商品房成交均价增幅不大，前期增幅小于后期增幅，三年间增幅仅为2.15%；但太原市区成交均价增幅较大，而且2016年小幅下降，三年间累计增幅达到近34.9%。（3）商品住宅供应量：2014-2016年南昌市区共供应商品住宅2274万壮，太原市区共供应1916万壮；成交量：2014-2016年南昌市区共成交商品住宅2272万壮，太原市区共成交1580万壮；供需比：南昌市区2016年0.84，三年合计1.0；太原市区2016年1.37，三年合计1.21；成交均价：2013-2016年南昌市区商品住宅成交均价先降后涨态势，三年间累计增幅为8.3%；但太原市区成交均价稳步增长，三年间累计增幅达到19.63%。（4）上述数据说明太原市区库存压力较大：2014-2016年，商品房累计库存505万壮，2015-2016年累计库存413万壮；而南昌市2014-2016年，累计库存为305万E,2015-2016年累计库存为-64万壮。商品住宅库存比南昌市区更为严重,2014-2016年，南昌市区商品住宅基本全部消化，没有库存，而太原市高达336万壮，占比66.53%。商品房销售价格差距在缩小：2014年南昌市区商品房和商品住宅交易均价分别比太原市高出2541元/壮和999元/壮，这一数据缩小到2016年的443元/壮和250元/E，甚至在2015年太原市区的销售价格反超南昌市区110元/壮和288元/壮。4.从太原市楼盘地图来看：（1）楼盘总量与价格方面，小店区和万柏林区目前是太原市区楼盘集中销售区域，小店区和迎泽区销售均价相对最高。项目所在的尖草坪区目前在售楼盘30个，销售均价约8000元/近。区域楼盘数量（个）销售均价（元/m?）区域楼盘数量（个）销售均价（元/m?）尖草坪区308000迎泽区3310000万柏林区718000晋源区309000杏花岭区379000小店区11610000（2）沿汾河两侧，是楼盘的集中布置区，也是销售均价最高的区域。（3）从楼盘地图上判断，本项目宗地周边没有在售楼盘，往东北约3公里左右，有两个在售楼盘，销售均价约5600元/E，往西南约1.5公里左右，是尖草坪区较为集中的楼盘区域，销售均价在7500-9000元/壮左右。

.综合分析，项目的测算结果为：项目金额折算每平方米项目总投资（万元）299,0154289其中土地成本108,7631560前期费用11,436164建安成本139,4402000室外工程2,10430开发期间费81312不可预见费3,84555建设单位管理费3,94157财务费用18,830270销售费用9,844141销售收入393,7405647其中住宅332,7354772商铺46,480667车位14,5255万元/个销售税费10,523151其中增值税9,387135城建税4697教育附加税2824地方教育附加税18830

印花税1973所得税21,051302净利润63,152906投资利润率21.12%自有资金投资利润率57.02%.从风险分析来看：项目在已获资料基础上，并假设资料是真实的，项目风险性较小。按按容积率、销售价格和总投资风险分析的结果如下表：容积率发生变化时测算结果表指标容积率2.5容积率3容积率3.5299,015容积率4容积率4.5项目总投资（万元）251,352275,183322,847299,015自有资金（万元）110,763110,763110,763110,763110,763净利润18,50540,82863,15285,475107,799投资利润率7.36%14.84%21.12%26.48%31.09%自有资金投资利润率16.71%36.86%57.02%3.52%77.17%97.32%折算六年平均投资利润率1.23%2.47%4.41%5.18%折算六年平均自有资金投资利润率2.78%6.14%9.50%12.86%16.22%

销售价格发生变化时测算结果表（基础价格为：住宅5600元/近，商业8000元/近，地下车位5万元/个）指标-20%-10%0%299,01510%20%项目总投资（万元）297,046298,031299,999300,984自有资金（万元）110,763110,763110,763110,763110,763净利润11,87437,51363,15221.12%88,791114,430投资利润率4.00%12.59%29.60%38.02%自有资金投资利润率10.72%33.87%57.02%3.52%80.16%103.31%折算六年平均投资利润率0.67%2.10%4.93%6.34%折算六年平均自有资金投资利润率1.79%5.64%9.50%13.36%17.22%不含土地价格的总投资变动测算结果表指标-20%-10%0%10%20%项目总投资（万元）260,965279,990299,015318,040337,065自有资金（万元）110,763110,763110,763110,763110,763净利润88,57975,86563,15250,43837,725投资利润率33.94%27.10%21.12%15.86%11.19%自有资金投资利润率79.97%68.49%57.02%45.54%34.06%折算六年平均投资利润率5.66%4.52%3.52%2.64%1.87%折算六年平均自有资金投资利润率13.33%11.42%9.50%7.59%5.68%.结论因此，项目具有较好的经济可行性，同时，风险性不大。1.3建议根据分析，在已获资料基础上，项目具有较好的可行性和可控的风险水平。若置业公司对本项目具有较好的兴趣，下一步工作建议：（1）进行项目实地调研，对相关政府部门进行走访，进一步掌握相关资料与数据，鉴别项目资料的真实性；（2）根据实地调研，识别项目的政策合规性、法律合法性、实施可行性；（3）充分把控合作方隐含的潜在风险，特别是债务风险和法律风险，若要进行，建议对本项目进行尽职调查；（4）在项目实地调研基础上，再进一步完善项目的可行性认证。二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析城市面积与城市荣誉南昌市截至2015年，南昌下辖6个市辖区、3个国家级开发区以及3个县，辖区总面积7402平方公里，其中，城市建成区面积335平方公里。南昌有中国优秀旅游城市、国际花园城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市、国家森林城市等荣誉称号。太原市2015年，太原市辖6个市辖区、3个县，代管1个县级市，辖区总面积6988平方千米，建成区面积340平方公里。太原有中国优秀旅游城市、国家历史文化名城、国家园林城市等荣誉称号。经济总量2016年，从经济总量来看，太原市GDP为2956亿元，南昌市GDP为4355亿元，南昌市GDP总量是太原市GDP总量的1.47倍；从人均GDP来看，太原市人均GDP为79838元，而南昌市为83303元；从GDP增长率,太原市为7.23%，而南昌市为8.87%。从数据的发展趋势可以看出，10年来，南昌市的经济发展动力与形势要好远太原市。表2-1：2006-2016年南昌市与太原市GDP对比数据城市对比指标2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年南GDP总量（亿元）11841390166018382200268930013336366840004355昌人均GDP（元/人）2446328289335553695743805532505908065402708477686783303市增长率15.20%17.40%19.44%10.72%19.70%22.22%11.59%11.18%9.95%9.05%8.87%太GDP总量（亿元）10141255146815451778208023112413253127352956原人均GDP（元/人）2905935320407544231548648569866318165665684567445379838市增长率11.50%21.54%15.39%3.83%14.97%17.14%10.87%3.93%4.25%8.76%7.23%南昌市GDP/太原市GDP1.171.111.131.191.241.291.301.381.451.461.47图2-1：2006-2016年南昌市与太原市GDP对比情况单位：亿元图2-2：2006-2016年南昌市GDP/太原市GDP情况图2-3：2006-2016年南昌市与太原市人均GDP对比情况单位：元25.00蜘20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%200625.00蜘20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年南昌市增长率太原市增长率图2-4：2006-2016年南昌市与太原市GDP增长率对比情况人口总量2016年末，南昌市常驻人口522.79万人，太原市370.2万人，南昌市常驻人口是太原市常驻口人的1.41倍。表2-2：2006-2016年南昌市与太原市年末常驻人口总量情况单位：万人2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年南昌市483.96491.31494.73497.33502.25504.95507.87510.08517.73520.38522.79太原市348.82355.31360.23365.12365.5365.02365.84367.45369.74367.39370.2倍数关系1.391.381.371.361.371.381.391.391.401.421.41从江西省与山西省两省的人口情况来看，2016年末，江西省常驻人口4592万人，山西省常驻人口3681万人，江西省常驻人口是山西省常驻口人的1.25倍。表2-3：2006-2016年太原市与南昌市年末常驻人口总量情况单位：万人2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年江西省43394368440044324462448845044522454245664592山西省33753393341134273574359336113630364836643681倍数关系1.291.291.291.291.251.251.251.251.251.251.252006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年■南昌市■太原市2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年■江西省■山西省图2-5：2006-2016年南昌市与太原市常驻人口情况单位：万人图2-6：2006-2016年江西省与山西省年末常驻人口情况 单位：万人6000050000400003000020000100000.960.940.950.970.952006年2007年2008年2009年20106000050000400003000020000100000.960.940.950.970.952006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年■南昌市■太原市0.920.920.920.900.900.890.900.880.86图2-7：2006-2016年南昌市与太原市在岗职工平均收入单位：元0.842006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年一图2-8：2006-2016年南昌市与太原市在岗职工平均收入倍数关系在岗职工年平均收入2015年，南昌市在岗职工年平均收入为57730元，太原市在岗职工年平均收入60516元，南昌市在岗职工年平均收入是太原市再敢职工平均收入的0.95倍。表2-4：2006-2015年南昌市与太原市在岗职工平均收入单位：元2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年南昌市20286238872696130450350383981643769468925184857730太原市21422246882958933140388394486848905511615777160516倍数关系0.950.970.910.920.900.890.890.920.900.95700000.982015年，南昌市地方财政预算收入和支出分别为389.34亿元和543.18亿元，太原市地方财政预算收入和支出分别为274.24亿元和419.99亿元。表2-5：2006-2015年南昌市与太原市财政收支单位：亿元指标2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年南昌市地方财政预算内收入（亿元）68.1187.22102.15115.88146.47187.03240.02291.91342.21389.34地方财政预算内支出（亿元）93.37116.86148.17181.75232.03299.37345.51419.37473.16543.18太原市地方财政预算内收入（亿元）75.3388.42116.92117.53138.48174.72215.67247.33258.85274.24地方财政预算内支出（亿元）95.42155.8152.86159.91189.64239.31277.44319.11322.69419.992.6年末城乡居民储蓄年末余额2015年末，南昌市城乡居民储蓄年末余额2491.39，太原市城乡居民储蓄年末余额3432.12亿元，前者是后者0.73倍。2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年南昌市城乡居民储蓄年末余额733.85744.57955.41181.821417.581603.961853.572051.162149.332491.39太原市城乡居民储蓄年末余额1183.951307.241728.9220852386.792775.573021.53307.993325.783432.12倍数关系0.620.570.550.570.590.580.610.620.650.734000350030002500200015001000500表2-6：2006-2015年南昌市与太原市城乡居民储蓄年末余额单位：亿元3021.52775.57 .1853.961603.2386.791183.95130712445丁20511图2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2-11：2006-2016年南昌市与太原市地方财政预算收入3307.993325.783432122.7小结通过上述数据可以看出，两座省会城市相比，太原市的行政辖区面积、经济总量、经济增速、年末常驻人口、财政预算收入等不及南昌市，但城市建成区面积、在岗职工平均年收入、年末城乡居民储蓄余额两方面均高于南昌市。在房地产发展两个关键数据即人口总量和老百姓收入上，各有千秋，南昌市的常驻人口总量要比太原市多出近150万人左右，但在岗职工平均收入和年末城乡居民储蓄余额则分别比太原市低4000元左右（约5%）和940亿元左右（约37%）。表2-7：南昌市与太原市2016（或2015）年数据对比情况南昌市太原市行政辖区面积（平方公里）74026988城市建成区面积（平方公里）3353402016年GDP（亿元）435529562016年人均GDP（元/人）83302798382016年末常驻人口（万人）522.79370.22015年财政预算收入（亿元）389.34274.242015年财政预算支出（亿元）543.18419.992015年在岗职工平均收入（元）57730605162015年城乡居民储蓄年末余额（亿元）2491.393432.12三、太原市与南昌市房地产市场情况对比分析3.12006-2015年房地产开发投资金额2015年，南昌市房地产开发投资总额485.37亿元，其中住宅投资额360.56亿元，占比74.29%；商业用房投资额90.15亿元，占比18.57%；其他投资额34.66亿元，占比7.14%。2015年，太原市房地产开发投资总额597.83亿元，其中住宅投资额437.34亿元，占比73.15%；商业用房投资额100.17亿元，占比16.76%；其他投资额60.32亿元，占比10.09%。表3-1：2006-2015南昌市与太原市房地产开发投资情况单位：亿元2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年南昌市房地产开发投资额110.75125.6163.3198.25230.15279.89344.36406.14414.07485.37房地产开发住宅投资额89.76107.88136.61158.66171.27206.51221.33241.24304.67360.56房地产商业用房投资额12.2511.4117.9129.3632.5348.2791.23134.7281.190.15其他投资额8.746.318.7810.2326.3525.1131.830.1828.334.66太原市房地『发投资额80.3294.82121.17165.01241.09310.55359.24416.23469.68597.83房地产开发住宅投资额52.9858.7872.94115.13185.16245.8257.02300.29341.08437.34房地产商业用房投资额16.0911.4818.2317.6427.1428.8754.2576.0285.04100.17其他投资额11.2524.563032.2428.7935.8847.9739.9243.5660.32160■南昌市房地产开发商业营业用房投资额（亿元）・太原市商业用房投资额（亿元）■南宜攀机布擀图酷即市峡乐牌襄索薪款额亿元）图3-4南鳏女碰鱼年匿昌市与安壕浦恭融着忸房投资3.22006-2015年房地产开发施工面积2006-2015年，两市房地产开发企业施工面积上，南昌市增幅明显小于太原市。2006年南昌市房地产开发企业施工面是太原市的1.26倍，但到了2015年南昌市房地产开发企业施工房屋面积仅有太原市的0.92倍。图3-52006-2015年房地产开发企业施工房屋面积比例（南昌市图3-52006-2015年房地产开发企业施工房屋面积比例（南昌市/太原市）表3-2：2006-2015年房地产开发企业施工房屋面积（万mz）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年南昌市1341.11525.61825.91782.02146.22610.33123.33992.54244.74458.9太原市1067.21168.21310.11772.72366.52812.43651.14184.24636.24830.53.32006-2015房地产开发年竣工面积2006-2015年，南昌市房地产开发企业房屋竣工面积合计4076万9,其中住宅竣工面积3431万9，占比84.17%；太原市房地产开发企业房屋竣工面积合计2477万9，其中住宅竣工面积2056万9，占比83%。从数据增长趋势来看，虽然南昌市的竣工面积绝对值要大于，但是这种差距在逐步缩小，从2006年的近3倍关系，缩小到两市基本相近。表3-3：2006-2015年房地产开发企业施工房屋面积（万mz）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计南昌市竣工房屋面积427.6371331.1365.2399.1446.2417.9373.8511433.84076住宅竣工面积352.7347.4297.1326.6314389.2325.4305.5426.8346.33431太原市竣工房屋面积146.8118.9179.4176.7137.6229.3230.9248.4585.8423.32477住宅竣工面积121.489.8158.5143109.1209.3201.3211.24913222056竣工面积比例（南昌市/太原市）2.913.121.852.072.901.951.811.500.871.021.65住宅竣工面积比例（南昌市/太原市）2.913.871.872.282.881.861.621.450.871.081.673.42006-2015年商品房销售面积2006-2015年，南昌市商品房销售面积合计5970万9，其中住宅销售面积5450万9，占比91.29%；太原市商品房销售面积合计2762万9，其中住宅销售面积2557万9，占比92.58%。从南昌市商品房销售面积与太原市商品房销售面积占比来看，两市的比例基本保持在2左右。从上述两市竣工面积来看，南昌市的房地产销售形势要好于太原市。表3-2：2006-2015年房地产开发销售房屋面积（万mz）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计南昌市商品房销售面积383.51478.99335.48494.69520.84499.13689.86841.49824.66901.025970住宅销售面积359.99460.34326.46463.63489.3436.01595.33751.87751.48815.995450太原市商品房销售面积137.23167.23182.94183.8258.82216.18324.81423.31419.21448.282762住宅销售面积124.84149.03162.11168.83235.49191.89308.13401.15394.09421.652557商品房销售面积比（南昌/太原）2.792.861.832.692.012.312.121.991.972.012.16住宅销售面积比（南昌/太原）2.883.092.012.752.082.271.931.871.911.942.13900901.0284149824.66 ■800689.86700600500478.99494.69520.84499.13383.513.31■,9.21■18.283002001B7.23100335.487.231258.82IHlIIH2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年■南昌市商品房销售面积■太原市商品房销售面积图3-72006-2015年商品房销售面积（万会）

■南昌市住宅销售面积■太原市住宅销售面积图3-82006-2015年商品住宅销售面积（万成）2.862006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年——图3-92006-2015年商品房销售面积比（南昌/太原）3.52006-2015年商品房销售均价2006-2015年，南昌市商品房销售均价呈现较为平稳的上涨趋势，虽然在2013年有所波动，但波动幅度不大。而太原市商品房销售均价呈现较为激烈的波动，波动年份分别在2010年和2014，特别是2010年。2006-2015年，南昌市商品房销售均价均低于太原市商品房销售均价，价格差距也呈现较为激烈的震荡程度。2010年，价格差距达到最大，相差超过2600元/9；2015年价格差距在350元/9左右。表3-2：2006-2015年商品房销售均价（万m?）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年南昌市商品房平均销售价格（元/m2）3126355834613774456659396419710165897126住宅平均销售价格（元/m2）3053350933613637433153235880663962256955太原市商品房平均销售价格（元/m2）3579386240134830724468166805715876517508住宅平均销售价格（元/m2）3156356137434499708865176405666871557303商品房销售面积差（南昌-太原）45330455210562678877386571062382住宅销售面积差（南昌-太原）1035238286227571195525299303489000800070007244 71植586816 680564196586000500043j04564000357935'3000200010002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年■南昌市商品房平均销售价格（元/M）■太原市商品房平均销售价格（元/M） 图3-112006-2015年商品房销售均价（元/面）100020002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年南三士图3-122006-2015年商品住宅销售均价（元/面）0s3000800070006000315630534499433‘5613743q苜q双2336^3637088 6668715569缁■ 65176405洸31 ■ _|I ■53235000400010621056877552，3000267825002000150010005002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年862525382，30002757250020001500119510005002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年3.6小结上述分析反应：(1)2006-2015年，南昌市房地产投资额均小于太原市房地产投资额，其中，房地产开发住宅投资额与商业用房投资额相差不大，但其他房地产开发投资额相差较大，说明太原市非商品房开发比南昌市更为严重。(2)2006-2015年，南昌市房地产开发企业施工面积要大于太原市，但增幅小于太原市。2006年南昌市房地产开发企业施工面是太原市的1.26倍，但到了2015年南昌市房地产开发企业施工房屋面积仅有太原市的0.92倍。2006-2015年，南昌市房地产开发企业房屋竣工面积合计4076万壮，其中住宅竣工面积3431万壮，占比84.17%；太原市房地产开发企业房屋竣工面积合计2477万壮，其中住宅竣工面积2056万壮，占比83%。从数据增长趋势来看，虽然南昌市的竣工面积绝对值要大于太原市，但是这种差距在逐步缩小，从2006年的近3倍关系，缩小到两市基本相近。2006-2015年，南昌市商品房销售面积合计5970万壮，其中住宅销售面积5450万壮，占比91.29%；太原市商品房销售面积合计2762万壮，其中住宅销售面积2557万壮，占比92.58%。从南昌市商品房销售面积与太原市商品房销售面积占比来看，两市的比例基本保持在2左右。从上述两市竣工面积来看，南昌市的房地产销售形势要好于太原市。（5）2006-2015年，南昌市商品房销售均价呈现较为平稳的上涨趋势，虽然在2013年有所波动，但波动幅度不大。而太原市商品房销售均价呈现较为激烈的波动，波动年份分别在2010年和2014，特别是2010年。2006-2015年，南昌市商品房销售均价均低于太原市商品房销售均价，价格差距也呈现较为激烈的震荡程度。2010年，价格差距达到最大，相差超过2600元/E；2015年价格差距在350元/壮左右。（6）从上述可以得出：第一，太原市房地产开发企业的开发速度要快于南昌市，但南昌市房地产市场的消化速度要快于太原市；第二，太原市的商品房销售平均价格高于南昌市，而且比南昌市根据不稳定性和波动性，说明其风险性大于南昌市。、太原都市区城市规划下述内容摘自山西省住建厅公布的2016-2030年太原市城市发展规划（草案）。4.1规划目的为落实山西省第十一次党代会精神，发挥太原都市区对全省创新驱动、转型升级的核心引领作用，加快推进山西转型综改示范区建设，提升省会太原在全国的地位，依据省“一核一圈三群”城镇化战略的安排，山西省特编制了太原都市区规划。4.2规划范围与面积太原都市区规划范围确定为：太原市六城区、晋中市榆次区、清徐县和阳曲县行政管辖范围，面积5457平方公里。规划期限为2016年至2030年。远景展望到2050年。按照定位，太原都市区将发展成为国家能源服务及创新中心，全国重要先进制造业基地和文化旅游基地，国家资源型经济转型综改试验示范区，太原都市圈（城市群）新型城镇化的核心主体和引领中心。规划目标提到，到2030年，太原都市区将实现资源型经济成功转型，建成有国际影响力的新能源自主创新基地和新兴产业基地，实现城乡一体化，单中心的空间结构得到根本扭转，城乡生态系统走上良性发展轨道，环境质量得到根本好转，综合竞争力、文化影响力和辐射带动力显著提升，人民生活水平显著提高。2030年常住人口达到760万，建设用地控制面积980平方公里（含产业区产业用地294平方公里）。4.3四类差别化政策分区加快全域“多规合一”进程，空间布局上，太原都市区全域范围划分为“优化发展区、重点发展区、限制开发区和禁止开发区”4大类差别化政策分区。其中，优化发展区包括太原、晋中现有城区范围。重点发展区包括产业园区组团、清徐县城、阳曲县城和若干重点镇规划区。限制开发区包括中心城区外围山前地带、浅山地带和组团间的生态廊道。禁止开发区包括依法设立的各类自然和人文资源保护区、永久性基本农田集中区。4.4规划两个中心城区根据规划，基于都市区历史演化阶段性特征、生态格局等因素，确定太原都市区城市空间结构为“双城多组团”。提升太原主城区和晋中市区城市综合中心；培育汾东现代服务业中心，清徐、阳曲生活生产服务中心，以及徐沟、修文现代产业服务中心；加快构建产业组团中心和提升城区片区中心。“双城”指两个中心城区。其中，太原主城区定位为区域性的金融、商业、文化、科教中心，全省产业转型和城市品质提升示范区。太原-晋中共建区（晋源－小店－榆次）定位为区域性现代服务中心、新兴产业集聚区、国际性低碳技术及煤基产业自主创新示范区和宜居城市建设主体区。按照“双城多组团”空间结构，构建由航空、都市区高速客运东南站昌盛街化章街诲阳搬游太原市城市轨道交通建设规划调整（2015年—2023年）②解放北路北o If通车站0 慢果丰M小店南客运站展南站公路网（两环、七射、七连）、城市快速路网、高速铁路和城市轨道交通网组成的一体化现代交通体系。“多组团”指6个产城融合的城镇组团，依托山西转型综改示范区，重点建设现代产业园区和新兴产业园区，集聚创新资源、现代产业，引领创新驱动、产业转型，着力打造山西创新转型新引擎。包括阳曲、泥屯、清徐、徐沟、西谷、修文等组团。5四纵四横”生态体系在生态支撑体系上，太原都市区将划定禁建区、限建区、适建区和已建区“四区”，实行分区控制、分级管理，形成“两环一网、四纵四横”的生态安全格局。其中，“两环”是指，在中心城区和重点发展区周边，规划东西山生态修复圈、环城生态圈。“一网”是指，沿城郊设置旅游公路，沿都市区内的河湖水系、大型绿楔建设步行绿道，将生态斑块连接成网。“四纵四横”是指，贯穿都市区设置大型生态廊道，既是控制城镇组团无序蔓延、阻止摊大饼、避免城市病的生态隔离带，又是抵御雾霾、缓解城市热岛效应的通风廊道，也是区域基础设施廊道和野生动物迁徙通道。

四纵：汾河大型生态廊道；沿太中银铁路和干渠生态廊道；沿太原与榆次之间铁路；高压走廊生态廊道以及修文西部沿铁路生态廊道。四横：卧虎山——涧河——森林公园——汾河——北排洪渠生态廊道；乌金山——太原中心城区南隔离带——晋阳湖湿地——西山生态廊道；榆次东八缚岭——铁路及高压走廊绿带——太原经济区及小店南侧绿带——汾河绿带——晋阳古城保护区——蒙山生态廊道；潇河及其沿线绿带。4.6太原晋中同城化太原晋中同城化方面，将实现金融、电信、社保、人才流动、医疗认证、农产品检测认证、公共交通、基础教育等领域的同城化发展。落井;罐装务护区.兴产业I寿阳县太耀主城区【干li到对新X朝阳与金曲我林公G•夫龙山风暴g!榆次老城八绅聆自海保护区交城县II中心城区I二I都市区提升中心匚二I落井;罐装务护区.兴产业I寿阳县太耀主城区【干li到对新X朝阳与金曲我林公G•夫龙山风暴g!榆次老城八绅聆自海保护区交城县II中心城区I二I都市区提升中心匚二I片区及组团中心口.■都市发展轴三三三产业发展带彳列I组团I⑥I都市区培育中心I•I新市镇『■一,-W科技文化轴卜 生态廊道太原都市区规划(2016-2030)城市空间结构规划图在太原—晋中共建城区，依托山西科技创新城，重点进行现状园区的协调与共建；在潇河一带，依托山西转型综改示范区现时代产业园区，重点进行现代产业园区的协调共建。五、2016年南昌市与太原市房地产市场分析土地市场宗地成交量：2016年南昌市区宗地成交计容建筑面积724万壮，三年间累计2149万壮；2016年太原市区宗地成交计容建筑面积762万壮，三年间累计1826万壮。交易均价：2016年南昌市区宗地成交楼面均价3569元/壮，三年间平均楼面价格2728元/E，累计增幅78。1%；2016年太原市区宗地成交均价2432元/壮，三年间平均楼面价格2117元/E，累计增幅38.3%。表5-1：2014-2016年南昌市与太原市土地交易情况2014年2015年2016年合计南昌市成交地块计容面积（万m2）8845417242149成交楼面价（兀/m?）2004278735692728太原市成交地块计容面积（万m2）4975677621826成交楼面价（兀/m?）17582009243221171000884400035692016年数宗地块先后破地王记录所在区域房价率先小幅上涨华润师院地块（总价地王）SP-1627,9月14日成交总价34.23亿，楼面地价7224元/土地|重点成交地块扫描(32001m2融创理工大学地块（总价亚军）SP-1612,5月18日62001成交总价18.7亿，楼面地价5432元/m万科传媒学院大学地块（总价季军）SP-1614,5月24日成交总价10.2亿，楼面地价4536元/m?晋阳街—谕书事强圜丑事嘲融创理以学地块华润师院地块山西万狮京华（维景国际）大酒店土地|成交排行总价排行：华润师院地块以34亿高居榜首，其次为融创学府壹号、万科紫院楼面价排行：省人民医院地块达到8000元/9，第二第三位体量较小且以商办为主排行地块编号竞得人版块总价（亿元）1楼面价（元）1SP-1627华润行政中心34.272242SP-1612融创长风西18754333SP-1614万科建设路东10.239184SP-1632绿地西环9.423075HGZ-1605山西九昌晋阳湖5.721976SG-1555太原晋源长风西5.019657HGZ-1611融创KJxl4.915978SP-1635富力4.714879HGZ-1631远大长风西4.6187410SP-1626省人民医院行政中心4.48076排行地块编号竞得人版块总价（亿元）楼面价（元/行）11SP-1626省人民医院行政中心4.480762HGZ-1629山西义井宇恒（商办）长风西0.379643SWG-1623首开龙城大街1,377094SP-1627华润行政中心34272245SP-1612融创长风西18.754336SP-1614万科建设路东10.239187HGZ-1618山西光泗（商办）迎泽西0.133608SG-1608万科（商办）南站0.824509HGZ-1602国投（商办）西环0.7240010SG-1556山西二建长风1.62393图5-3：2016年土地成交排行TOP10（总价）图5-4：2016年土地成交排行TOP10（楼面价）土地|开发商地块储备（预计2017年上市项目）品牌开发商加速布局占位，全国名企入驻共同瓜分市场蛋糕，市场竞争激烈万科万科公园里和平北路23.09高层2017年上”万科小镇和平北路47.9别鬟、小高层、洋房2017年7月万科笆萃园长风西街17.74高层、写字楼2018年万科城市之光东太堡185高层2017年下半年万科金域蓝湾2期晋阳湖10.6高层2017年上的万科大都会晋阳湖10,572017年下半年万科紫院五龙口22.47高层、别嬖2017年1月保利保利西江月西寨24,24高层2cli7年下半年保利海德公园小王村61.77高层2017年中旬保利茉莉公馆山针山纺37.5高层2017年下阵保利北张北张64.2高层2018年保利西湖林语端匕贾家庄73高层2017年下”富力富力金禧城东太堡114园层2017年第二季度富力天带城大小东流302局层2017年第二季度富力山蒙山27.8洋房、别墅2017年第二季度富力湾西塞30局层2017年第二季度尚悦居西尚悦居西7.46高层、别墅2017年第f度4370厂小店镇人民南路24.1局后2017年第三季度胎创融创殷家堡殷家堡87.8息1层2018年融创学府壹号理工南32.5局1层2017年中融创外滩壹号兴华街;晒164同层2017年中融创南屯南屯129导1层2017年下半年恒大恒夫店坡店坡122高层2。17年中恒大御府晋阳街体育路东20高层2017年中恒大城市之光长风街平阳路口118高层2018年恒大林语郡南内环街东延34高层2017年上”碧桂园碧桂园天汇龙城大街5.09高层2017年上半年碧桂园杨家峪杨家峪32.68高层2017年上好碧桂园东山别墅枣园g别墅2018年苏宁苏宁晋阳街晋阳街长治路口45（住宅约30万）高层2017年下半年泰禾晋阳湖天一城南58（住宅约43万）2017年下半年华润华润师院师院45,5高层、洋房2cli7年下半年绿地绿地城太化40.6高层2017年下”海尔海尔国际广场漪沿街河西23.89高层2017年年中绿城绿城亲贤亲贤66远大远大凤玺湾南上庄17.78高层2018年当代当代沿湖城晋阳湖20高层2017年上考当代南墙南堰150局层开发商 地块名称 地块位・ 计容建面（万户） 建筑类型 预计上市时间商品房市场商品房市场情况供应量：2014-2016年南昌市区共供应3081万9，太原市区共供应2203万9成交量：2014-2016年南昌市区共成交2776万9，太原市区共成交1698万9供需比：南昌市区2016年0.88，三年合计1.11；太原市区2016年1.29，三年合计1.3成交均价：2013-2016年南昌市区商品房成交均价增幅不大，前期增幅小于后期政府，三年间增幅仅为2.15%；但太原市区成交均价增幅较大，而且2016年小幅下降，三年间累计增幅达到近34.9%。表5-1：南昌市区与太原市区商品房供需与成交情况2013年2014年2015年2016年合计南昌市供应量（万m2）7208307457863081成交量（万m?）5216607018942776供需比1.381.261.060.881.11交易均价（元/m2）9106919188059302太原市供应量（万m2）3524187127212203成交量（万m?）3443344615591698供需比1.021.251.541.291.3交易均价（元/m2）6565782389158859

■南昌市供应量（万川）■太原市供应量（万川）±.au0.600.400.200.600.400.002013年 2014年 2015年 2016年南昌市供需比太原市供需比5.2.2住宅市场情况供应量：2014-2016年南昌市区共供应商品住宅2274万9，太原市区共供应1916万9成交量：2014-2016年南昌市区共成交商品住宅2272万9，太原市区共成交1580万9供需比：南昌市区2016年0.84，三年合计1.0；太原市区2016年1.37，三年合计1.21成交均价：2013-2016年南昌市区商品住宅成交均价先降后涨态势，三年间累计增幅为8.3%；但太原市区成交均价稳步增长，三年间累计增幅达到19.63%。表5-2：南昌市区与太原市区商品住宅供需与成交情况2013年2014年2015年2016年合计南昌市供应量（万m2）4985995606172274成交量（万m?）3925605887322272供需比1.271.070.950.841.00交易均价（元/m2）8339744483479031太原市供应量（万m2）3523615226811916成交量（万m?）3243224374971580供需比1.091.121.191.371.21交易均价（元/m2）7340740386358781800■南昌市交易均价（元/H） ■太原市交易均价（元/耐）■南昌市成交量（万南） ■太原市成交量（万5.3小结通过上述分析可知：（1）土地：宗地成交量：2016年南昌市区宗地成交计容建筑面积724万壮，三年间累计2149万壮；2016年太原市区宗地成交计容建筑面积762万壮，三年间累计1826万壮。交易均价：2016年南昌市区宗地成交楼面均价3569元/壮，三年间平均楼面价格2728元/E，累计增幅78.1%；2016年太原市区宗地成交均价2432元/壮，三年间平均楼面价格2117元/E，累计增幅38.3%。（2）商品房供应量：2014-2016年南昌市区共供应3081万壮，太原市区共供应2203万壮；成交量：2014-2016年南昌市区共成交2776万壮，太原市区共成交1698万壮；供需比：南昌市区2016年0.88，三年合计1.11；太原市区2016年1.29，三年合计1.3；成交均价：2013-2016年南昌市区商品房成交均价增幅不大，前期增幅小于后期政府，三年间增幅仅为2.15%；但太原市区成交均价增幅较大，而且2016年小幅下降，三年间累计增幅达到近34.9%。（3）商品住宅供应量：2014-2016年南昌市区共供应商品住宅2274万壮，太原市区共供应1916万壮；成交量：2014-2016年南昌市区共成交商品住宅2272万壮，太原市区共成交1580万壮；供需比：南昌市区2016年0.84，三年合计1.0；太原市区2016年1.37，三年合计1.21；成交均价：2013-2016年南昌市区商品住宅成交均价先降后涨态势，三年间累计增幅为8.3%；但太原市区成交均价稳步增长，三年间累计增幅达到19.63%。（4）上述数据说明太原市区库存压力较大：2014-2016年，商品房累计库存505万壮，2015-2016年累计库存413万壮；而南昌市2014-2016年，累计库存为305万E,2015-2016年累计库存为-64万壮。商品住宅库存比南昌市区更为严重,2014-2016年，南昌市区商品住宅基本全部消化，没有库存，而太原市高达336万壮，占比66.53%。商品房销售价格差距在缩小：2014年南昌市区商品房和商品住宅交易均价分别比太原市高出2541元/壮和999元/壮，这一数据缩小到2016年的443元/壮和250元/E，甚至在2015年太原市区的销售价格反超南昌市区110元/壮和288元/壮。六、项目地块分析项目地块基本情况项目地块位于太原市尖草坪区南固碾村，属于太原市2016年整村拆除重点推进村改造项目西留庄城中村改造项目的捆绑地块，享受太原市城中村改造的优惠政策。项目技术指标见表所示。表6-1：项目用地技术指标占地面积（亩）249计容建筑面积（万m2）75容积率4.9其中住宅面积64.6商铺面积9.3公建面积1.1说明：根据给出的指标，项目实际计算容积率4.5

项目地块区位分析从地图上反应，项目区位虽然不属于太原市一环线和核心区以内，但地理位置依然较为理。距离太原市政府：10公里左右距离山西省政府：9.5公里左右距离太原火车站：12.3公里左右距离尖草坪区政府：3.3公里左右距离太远工学院：2.3公里左右距离太原客运北站：3.5公里左右距离太原市母亲河汾河：800米左右北固裾村病座头科尖草坪区政府您芮城剧场太原市核心森林公园河湿地公园胜利梳⑥太原东站府东行小井峪剧坊长凤西互通运站长风大桥I长风街i⑥学府公园£\i@山西体苜场亲设北街I后坡村蕾窿沟后沟村W）九花仙境太京西站k型科技大学太原火车太晓站E:2,3公里「去原H学降P吸戟客运北站万舄林八字患北中环街.河南沟山庄头村大窑沟现冢峪村朝阳洞追巴忖上里鸵里鸵村帆水沟大窑共村百本里加厉晋庄北下温村峰西村风梢梁村i8南寨公园察冢而东地垛村大梁村后季冢山村沟南村哈蟆浦总，长：3.5公里小返乡前城南太街_北固裾村病座头科尖草坪区政府您芮城剧场太原市核心森林公园河湿地公园胜利梳⑥太原东站府东行小井峪剧坊长凤西互通运站长风大桥I长风街i⑥学府公园£\i@山西体苜场亲设北街I后坡村蕾窿沟后沟村W）九花仙境太京西站k型科技大学太原火车太晓站E:2,3公里「去原H学降P吸戟客运北站万舄林八字患北中环街.河南沟山庄头村大窑沟现冢峪村朝阳洞追巴忖上里鸵里鸵村帆水沟大窑共村百本里加厉晋庄北下温村峰西村风梢梁村i8南寨公园察冢而东地垛村大梁村后季冢山村沟南村哈蟆浦总，长：3.5公里小返乡前城南太街_岗儿上忖东坪村椽沟忖，逊太原北站,倒太昂品酉留庄村河里头村兴华街东水沟0玉门河公园冬后博物国卡:』二公里I港道村西矿街太原汽车客运西站\'普:门沟站国东沟⑥朝甥公园 \，⑤溶河体耳双喈西街同山西省像苜保4I-V.I附M* 幽\:因太原汾河景区IT，⑤）山西医科大学㊄）如草公园=_警而省政府电太原市就南4^”G2001杏花岭区<12001万柏林区周边商业楼盘情况从下述几个楼盘地图中可以看出：（1）楼盘总量与价格方面，小店区和万柏林区目前是太原市区楼盘集中销售区域，小店区和迎泽区销售均价相对最高。项目所在的尖草坪区目前在售楼盘30个，销售均价约8000元/近。区域楼盘数量（个）销售均价（元/m?）区域楼盘数量（个）销售均价（元/m?）尖草坪区308000迎泽区3310000万柏林区718000晋源区309000杏花岭区379000小店区11610000（2）沿汾河两侧，是楼盘的集中布置区，也是销售均价最高的区域。（3）从楼盘地图上判断，本项目宗地周边没有在售楼盘，往东北约3公里左右，有两个在售楼盘，销售均价约5600元/E，往西南约1.5公里左右，是尖草坪区较为集中的楼盘区域，销售均价在7500-9000元/壮左右。（4）综合楼盘地图与项目位置情况，综合考虑各类因素，项目售价预测为6500元/壮左右。林科有四项目位置@太愿呈后园站张站小返乡葡衣草NE庄园太原西站@）太原站发送图片到三机罗培街道53国际机场一台骆山滑世冉书区S31±20011，D方而行,万柏林,。，8万元/Mr杏花岭’0,9万元/nf晔,I.OHtu/utTr、口，8万元/肝北固碾忖骷家（T村”泉沟大桥北涧河特大桥宝恒铜钱交易麻7500^/rtf赵道峰小学西岗村寨上村南军翱项目位置⑤东方学校沟南村麦呼村©兴安痣P完后沟村@新店小学他•九龙仙境妙吉祥寺小返多东理忖太原亮中中学£）卮锦水乐E北郊大桥堂沟村长沟村@尖单坪区一卬文子头朴||@杏花岭六中水呆沟东涧河小学回百鸟园花园国际大酒店北1tlM注:山西三工存桶冢村八一希望小学口腔勺科馋所@*太原劭物113太原市第四箕脍中学也得乐小学|㊉卜所士雄中心校@\@客逵北站太庐区沟植物园灵.国尖草坪区”于周祯魁途所V,尖草坪区图赵庄小学校赵庄村北固碾忖骷家（T村”泉沟大桥北涧河特大桥宝恒铜钱交易麻7500^/rtf赵道峰小学西岗村寨上村南军翱项目位置⑤东方学校沟南村麦呼村©兴安痣P完后沟村@新店小学他•九龙仙境妙吉祥寺小返多东理忖太原亮中中学£）卮锦水乐E北郊大桥堂沟村长沟村@尖单坪区一卬文子头朴||@杏花岭六中水呆沟东涧河小学回百鸟园花园国际大酒店北1tlM注:山西三工存桶冢村八一希望小学口腔勺科馋所@*太原劭物113太原市第四箕脍中学也得乐小学|㊉卜所士雄中心校@\@客逵北站太庐区沟植物园灵.国尖草坪区”于周祯魁途所V,尖草坪区图赵庄小学校赵庄村⑥小东小慈云等赵武芳口腔博所© XU否平吟大中©@）奂原皇后园站/⑥剧由@尖草坪区区府杏花蛤区第十一中学।勾太原北站③芮眩中心榜--1产产*@芮城剧场恒山翳