2010中铁物资集团成都铁西宾馆地块(综合体项目)定位报告

1、抓住历史机遇分享城市价值铁物资集团西南有限公司区划定位报告2010.12，谨：成都市金牛区人民北路街道办事处，前言：开展工作前，我们要清楚认识到我们的使命。 铁西酒店的区划，我们的使命是什么？ 作为占地面积只有16亩的小区划，显然对提高地域价值没有大的贡献。 因此，目标的定义是通过对市场环境和区划属性的研究分析，提出正确的区划定位，实现土地价值最大化是我们需要研究的核心问题。 为准确的出击、定位构想、宏观环境影响、区划属性研究、房地产发展机会分析、项目定位建议、宏观经济环境和政策、行业发展状况分析、项目定位奠定理论基础。 然后通过分析地块本身以及外部条件，判断地块开发的可行性。 不同房地产形态

2、在本区划条件下的可行性分析基础上，定位区划开发方向。 基于开发方向定位上的功能、形象等各种具体定位。 宏观环境影响、宏观经济发展态势房地产行业发展态势、宏观经济、2010年国内整体经济运行趋势良好，GDP、固定资产投资、消费品市场、外贸进出口、人均支配收入等主要经济指标呈稳定上升趋势。 在国内经济大环境的驱动下，成都市整体经济运行也呈现快速发展态势，除固定资产投资外，其他主要经济指标增长率高于国内平均水平。 国内及本地区经济大环境良好，宏观经济发展呈现稳定上升趋势，良好的市场氛围带动投资信心增强。 市场资金、国内货币供应量自2009年开始大幅增加，流动性过剩，需要合理的投资渠道释放压力。 CP

3、I数据较前一年保持上升趋势，进入2010年后增幅明显，将来通货膨胀预测加剧，预示通货膨胀对策将成为2011年中国经济的重点。货币流动性过剩，通货膨胀预测加强，对投资渠道和收益提出更高的要求，房地产行业稳定高额收益率是投资市场的优先之一。发展规划、2010年下半年中共十七届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议：坚持加快经济发展方式转变、开拓科学发展新局面的扩大内需战略，维持经济稳定快速发展推进农业现代化， 加快社会主义新农村建设发展现代产业体系，提高产业核心竞争力促进区域协调发展，积极切实推进城市化。 即将启动的“十二五”规划将在经济结构战略调整上迈出更大步伐，

4、从经济社会发展的主要矛盾和问题开始，在健全市场配置资源机制、加快国民收入分配结构调整、打破城乡二元体制、创新公共服务体制等方面提出重大改革任务。 其中，结构调整是首要目标，社会建设放在更突出的位置。 “十二五”开始，预示着国内经济结构总体变化，内需逐渐恢复，新的投资热潮来临。 国内经济大环境良好，随着“十二五”开始，面临经济结构变革，大力挖掘内需等系列机遇，新的投资热潮即将到来。 通货膨胀预测增强，通货膨胀对策将成为2011年中国经济的重点。 鑫寓安观点：国内整体经济形势为房地产行业发展创造了有利机会。 宏观环境影响、宏观经济发展态势房地产行业发展态势、政策影响、行业要闻、全国市场、国房景气指

5、数从09年开始大幅上升，10年由于政策要素的影响有所下降，但总体上维持在上位水平。 全国房价销售指数10年的趋势与国房景气指数一致，有小幅度调整，整体上缓慢上升。 全国房地产开发投资额增长明显，固定资产投资所占比例呈逐年上升趋势。 全国市场、全国房地产行业新开工面积、竣工面积和销售面积自2009年以来迅速增加。预计10年受政策因素的影响，销售量会有一些回调，但开工量的大幅增加表明开发者对房地产整体的市场前景乐观，同时低竣工量表明进入11年后市场供给量呈上升趋势。区域市场、成都地区房价销售指数趋势与全国一致，但总体水平略低，仍有一定上升空间。 成都地区房地产开发投资比例一直高于全国平均水平近9个

6、百分点，说明该地区房地产开发投资热度很高。 区域市场，从连续数年的提供状况分析，住宅市场整体的供给比需求小，未来的市场库存不足。 十年成都地区住宅市场受控制政策的影响，投资需求压迫，供给量和产量均下降，但年1-11月供比仅为1.19，供给量严重的现象不易短期变化，物薄物贵，预示住宅房地产仍将成为未来市场的热门产品。地区市场、10年成都地区住宅市场平均售价大幅上涨，上半年平均售价达7352元/分，超过20%，为历年最高。 全年1-11月各行政区的平均成交价格依然保持在高水平，价格水平最低的成华区也达到了6500元/元以上，大幅度上涨的成交价格可以提高开发者的信心，刺激住宅不动产的开发力。区域市场

7、、成都区域商业市场从08年进入快速发展期，成交价格涨幅明显，连续几年维持高价水平，受此影响09年至10年的成交趋势良好，供托比在所有房地产中最低。 考虑到住宅房地产投资需求受到压迫，投资资金将大幅度流入商业房地产市场，预计未来也将保持良好的发展趋势。地区市场、成都地区商务办公市场也从08年进入快速发展期，成交价格涨幅明显，但其房地产性质决定对地区、地区环境等要求高，大幅增加的供给量反而导致成交价格变动。 考虑到未来的政府修订计划对商务办公市场的牵引作用和住宅的房地产投资需求受到压迫，商务办公市场也是住宅投资资金的流动之一，预计将来会保持平稳上升的趋势。 土地成交，成都地区土地交易量震后呈回升趋

8、势，商业区供应比例明显增加，预计10年土地供应量将略高于09年水平。 成都地区土地成交价保持快速增长的势头。 因为房地产销售价格的上涨引起了土地价格的上涨，另一方面商业区划的增加提高了土地平均价格水平。 土地成交，市中心区划相对于其他地区土地的成熟度、人口密度、交通、配套设施等发展优势明显。 根据07-10年成都市一环内土地成约数的统订，一环内土地供给量越来越紧张，呈逐年减少趋势的商业区划比例高，土地商业用途属性明显的土地价格持续上涨，成约单价远高于其他地区。 受管制政策的影响，房地产市场有所调整，但整体上保持稳定的上升趋势。 地区房地产市场呈量价一齐上涨的趋势。 开发商对市场前景乐观，投资力

9、量不减，取土意愿依然存在，优质地区的土地更受欢迎。鑫寓安观点：市场前景乐观，房地产行业未来继续保持稳步上升趋势。区域属性定位、区域特征区域发展取地成本市场机会、城市区位、区域位于成都市一环北一段113号，属于骏马市西大街商圈和沙湾会展商圈辐射影响范围。 宗地44，宗地总面积约16.5亩，整体呈“j”字状，西侧环宽约55m，东侧宽约90m，北侧深约120m，南侧深约180m。 西侧与环的北一段相邻，北侧是通锦生资大厦和泰苑大厦，东侧是马河湾一号院居民小区，南侧是环球大厦和花牌坊公寓。 地块的自然海拔约为506m，与周边地块的海拔大致相同，整个地形平坦，没有起伏的地块的内部台阶在1m以内。分区没有

10、完全分离，内部没有影响市政道路、高压线、沟、河川湖等开发的因素。1、2、3、4、地面建筑、交通线路、车辆和人流到达区域主要在一个环侧的南北方向实现，道路环绕区域环绕，出口多，到达性强。 周边环境、区划位于成都市中心西北方向。 成都人的居住观念中，西方属于城市“上风上水”的方向，最适合居住。 现在，有区划的地区形成了以居住为主要城市功能的丝带。 周边开发住宅项目包括西锦国际(一期)、熙城国际、泰丰御园、荷里活等多个项目。 由于地块位于成都市中心，毗邻交通干线道路，整个地区成熟，城市化程度高。 因此，在治安、交通、市政设施、生活套餐等多方面都有很大优势。 产业结构、区划周围没有大企业，以事业单位和

11、文教单位为主。 区划位于花牌坊和沙湾之间，是成都传统的生资市场街道，以生资市场为主体的流通贸易是该地区的支柱产业。 地区内流动人口多，来往车辆多，噪音和尘埃大，人口素质低，城市面貌差。 目前区域内铁半城改造已经开始，随着西锦国际、全球大厦等高端项目的表现，需要资本市场的转移势头，区域产业将升级为城市现代服务业。 人口构成，区域内旧房多，建筑陈旧，随着区域修订计划的改造实施和产业结构的调整，会带来较强的购买需求。 区域内人口平均收入水平高，购买能力强。 城市交通，区域周边地区的道路形成“三横两纵”的交通系统：三横：二环路三洞桥路-西体路。 两纵：新华大街西大街-营地入口的路。 城市交通、区域周边

12、城市公共交通系统完善，共订17条公共汽车路线贯通全市，还有将来拟订的地铁5号线和6号线两条路线区域。 区划到达各站只需35分钟。 很方便。地域套装、人乐、劲浪体育、世纪联华超市、摩尔百盛、五星电器、新闻捷通、博美装饰城、长城电信、西南摄影城、谛美斯健身沙湾羽毛球会馆雅市乒乓球会、易初莲花、国美、浩沙健身、安杰玛，好富豪华侨从质量和等级来看，是中等消费水平，缺乏高端行业。 随着未来区域规划改造的实施，这一问题将根本转变。地域配套、区域周边饮食娱乐设施丰富，可以满足日常生活的需要，但与购物休闲设施一样，存在高端行业不足的问题，需要在将来实施地域修订改造来解决。 辣素锅豪客来牛排，重庆德庄锅，欧洲家

13、餐厅，龙腾锅，华龙酒楼，白芙蓉娱乐中心，客来中西餐厅，红褐熊电玩，三国烤肉KFC乡村基，好乐迪KTV一代佳人娱乐汇，加园娱乐会，沙湾电影城，英雄鱼头蜀香食府味千拉面、KFC重庆小白鸟火锅、春自助烤肉、祖母乡村料理、满江红火锅、喜逢老菜馆、地域套餐、区划周边文化教育资源丰富，能满足不同年龄段的教育需求其中笋街小学和实验外语学校在成都市有一定影响力。 区域周边的医疗卫生资源相对较弱，但外廓西通、环路沿线等区域大型3家医院较多。电子高专、石笋街小学西区、名师堂、实验外国语学校、沙湾路小学、新华文轩书城、金牛区图书馆、震康药房、恒博医院、康福隆药房、成都特殊教育学校、安康医院、成都军研所糖尿病医院、金

14、牛区人民北路社区卫生中心同时区划周边现有办公室的房地产数量很少，同样如果将来出现西锦国际和全球大厦，提高这个地区的商务舱和商务套餐，商务前景好。 铁大厦、迅驰大厦、通锦大厦、喜马拉雅酒店、通锦商务酒店、成都社保大厦、西锦国际(企划)、通用大厦(建设中)、中地锦尚、会展中心、凯文马里卡酒店、钢铁集团大厦、加利福尼亚花园酒店凯文酒店成营酒店、区域配套、区划周边金融服务业发达，营业网点众多，可以满足日常生活的需要。 民生银行、农商银行、中信银行、建设银行、中国银行、工商银行、中国邮政、成都银行、农商银行、农业银行、银河证券、工商银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、成都银行、国泰君未来的双地

15、铁交织，房地产增值空间巨大。 面积小，地形细长，主要街面短，对大型商业和高端住宅、宾馆、办公业的状态支持度不足。 开发性强，开发资金需求低，投资门槛低，拥有土地的欲望高。 区域发展成熟，交通便利完善，人口密度大，购买力强，市场赞同度高。 区域产业结构调整，城市面貌大幅改善，市场机会略多，发展潜力大。 鑫寓安观点：城市核心区，条件优良，商业价值高，开发容易，发展潜力大，但无法满足大型商业和高端房地产业的需求。区域属性定位、区域特征区域发展取地成本市场机会、区域现状、区域位于骏马市商圈和沙湾商圈辐射影响区，属于传统商贸区域，商业氛围浓厚，房地产等级需要提高。 地区现处于产业结构调整和升级期，正处于

16、从传统商贸业向现代商贸服务业转变的过程。 根据2006年成都市商务局起草发布的成都市商业据点发展规划，到2020年成都四环路内的中心城市发展以商务中心、购物中心为主体。 中心城市商业基地配置依托双轴，建设完善一个中央商务区和六个旅游休闲商务区，积极发展会展商务区，调整批发市场配置，培育领域商业中心、居住区商业中心、邻近商业，积极推进专业特色商业街建设，整体适当分散局部相对集中、布局合理、中小结合形成商业网络结构的中心城市商业基地总体布局结构，由一个市级商业中心、19个区域商业中心、100个左右居住区商业中心组成。 区域规划、金牛区十一五规划纲要提示，未来金牛区将构建“五区五带”发展格局。 其中

17、以沙湾国际会议展示中心所在区域为核心，以沙湾-九里坝区域为商贸商务中心区。 其商贸业的发展依靠大型商贸企业，吸引中小企业的合作发展，提高该地区的人气和商业，填补成都西北方向大型商贸和零售业集体发展的空白。商业业以依托专业市场变革的会展业为重点，充分利用现有沙湾国际会展中心的设施和品牌影响，以该地区现代商业大厦为载体，大力发展为会展业、专业市场服务中介、信息咨询、科研等现代商业服务业。 区域规划，金牛区商业据点规划2007-2020，未来金牛区将形成“一城一带两轴四区”的整体结构。 其中“四区”之一的沙湾商务商贸区是金牛区集购物休闲、饮食娱乐、商务事务和专业节会为一体的综合商务商贸中心节点，主要消费群体是商圈内居民和商务人员。