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年底了，房企降价冲量的惯用“套路”你们可还熟悉？

其实今年南宁楼市的降温从11月就开始，凤岭大盘保利领秀前城掀起直降1500元/㎡的“价格旋风”，直接把青秀和五象的客户横扫了。

上个月让中介分销购房者恨得牙痒痒的万达茂洋房现房1.1万元/出货，当时小王被限制消费，有个段子说“老王帮小王，吐血清仓”。

同时引发了万达茂同区域的洋房、江对岸的楼盘，要么取消了3000元/平米的外收，要么直接打折销售……

年底每个板块随时都会有连锁反应的“价格炸弹”，但没想到，这一次是戏路最正的华润！

这两天，华润西园悦府最近释放了一个相比预期低很多的首期开盘价。

1.39万元/㎡起步价！卖毛坯！

华润的这波操作，泥萌看懂了吗？

华润也向市场妥协了？

原计划在今年五一开盘的华润西园悦府，一拖再拖到年底，终于，在2019年最后的一个月的昨天，在朋友圈刷了一张13？？？元/㎡起（毛坯入市）的图。

这个价格公布，让我有种奥迪的朋友圈又投错了英菲尼迪的广告的错觉。

从公开的价格公示看，华润西园悦府的整体均价应该在1.86万/㎡，最低价1.38万左右/㎡起步，第一排江景的价格最高达2.38万元/㎡。首期开盘定在12月8日，卖毛坯，不捆绑车位。

【1号楼最低层和最高层公示价格】

【3号楼中间楼层公示价格】

【7号楼中间楼层公示价格】

这价格，我感觉真的不低，毕竟，那是江南，那些说价格低的，家里一定有矿！

但是，但是，华润这次是出了个爱德华剪刀手：江景第一排7#楼和第二排1#、3#非江景楼栋直接做了一个前后高达6000元/㎡的价格差。

华润的算盘我猜测一下啊，大概就是第二排楼栋来做业绩冲量，第一排拥有最好江景资源的楼栋放着慢慢卖。所以华润西园第一次开盘将部分产品的价格设定在了远远低于预期的价格，从公示价格看有40%的房源价格在1.6万/㎡以下。

放低姿态入市，华润缺钱？

华润西园悦府从3月入市以来，释放过几次开盘时间，隐隐约约透露的价格都是1.8万起步的。如今拖了半年，这次价格的低姿态，是华润缺钱还是缺业绩？

我翻了一下华润在广西楼盘的销售数据，当然是明面上的。

数据上看，南宁、柳州、桂林、崇左四个城市在售的楼盘都是当地“网红盘”，特别是南宁的华润万象华润、中山府，在市场最火热的上半年同样不外收、不捆绑车位，只要有房源推出，都是要排队抢着买，一直供应赶不上需求。所以从销售数据看，华润在广西并不会有业绩的压力。

看似不缺钱的华润，为什么会以低于预期的价格入市？

有路边社消息，华润西园悦府的第二期土地即将挂牌，那么最急着用的钱极有可能是为了筹备二期的土地款。按房企的项目制操作来说，每个项目都要自给自足，临近二期土地挂牌，再优质的项目都需要自己完成地价款的自我输血。

况且西园项目入市快一年，熬到被备案价出来，又遇上南宁楼市降温，如果“第一枪”没有个好收成，和股东也不好交代。

另外也有营销套路说：前期把价格预期定高，后期卖房来个出其不意的低价格，市场一片很值得的感觉。不过我的感觉更像是华润用一部分产品对市场进行“妥协”，毕竟，年底“降”声一片。

华润让柳沙、凤岭南内伤了？

作为“共和国长子”，华润是有品牌“包袱”的，而华润作为广西房企“带头大哥”，示范作用也是在那里的。所以这次超出预期的价格入市激起了水花一片。

华润西园悦府爆出1.3万元起步价后，南宁地产圈有些躁动，我看到媒体圈内一些老资历的媒体人转发消息后，引发了很多业内人士的留言和讨论。

看到有个评论很有意思：华润西园让很多高地价盘内伤了。

确实是，西园半岛、柳沙半岛、凤岭南滨江板块等几个南宁改善型江景房供应集中区，都想趁着百里秀美邕江的热度，要做几个终极置业的高端产品出来。西园的地段在江南，但是可以算是市中心地段，加上华润的品牌影响力，是一个可以放在整个南宁市去竞争的改善型的品质楼盘。

回过头沿着邕江一路看去，都是卖江景资源的改善品质楼盘，华润西园悦府的价格出来，原计划要卖2万+的柳沙阳光城·江山璟源怎么办？明年要入市的凤岭南的美的、玉桶金、龙湖等……一波计划都要卖2万+的临江改善楼盘目前的心理阴影面积有多大？同在江南的凯旋壹号的二期上水湾又会卖多少价？

这个价格，购房者会买单吗？

今天花儿街后台几个不同类型的购房者朋友做了交流。“华润这个价你想买吗？”回答大致归了两类：“犹豫了”和“铁定买”。

“犹豫了”的客户还是因为西园的“四大痛点”：

1、西园周边没有知名的学校，对有孩子尚读小学、初中的家庭不太友好；

2、产品户型偏大，149平米户型的阔绰，但是只做了三房两厅两卫，你让我二孩家庭怎么办？114平的三房尺度小，客厅只有3.9米，还不能南北对流。

3、身在江南！再高端的出身也是江南！纠结！

4、总价高。虽然单价低了，但是如果想买个一家四口可以住的149平米大户型，总价要超过200万，同样的成本可以在凤岭和五象有好学区的地段买一套。

“买”的客户同样有“六大买点”：

1、地块历史。是昔日的广东富贾甄家豪门府邸、西园诗社，先后接待过毛泽东、周恩来、许世友等国家领导人和胡志明等各国政要的“广西第一国宾馆”西园饭店。

2、百年树阵。西园是那种从大门的树阵开始就让你有身份感的楼盘。一位朋友就冲着那一片树阵铁定要买西园。

3、华润出品。可以说目前品质和口碑、物业在南宁还没有“翻车”的房企品牌，也只有华润等极个别品牌。

4、市中心邕江边。南宁市中心邕江大桥南北房源3公里范围，近几年来除了华润的中山府，几乎没有高端品牌楼盘上市，西园正好补货。

5、纯粹大户社区。华润西园悦府最小面积114平。

6、地铁和配套。离地铁2号线“南宁剧场站”900米，周边二医院、淡村菜市、南宁剧场、过桥就是市中心朝阳商圈……

反正看了大家的评价，我是总结出来了：西园悦府优势突出，劣势也清晰的楼盘。犹豫学区和江南地段的，会非常纠结；而懂得华润品质的，爱的人会非常爱。

以下内容是专门给爱的人看

不爱的人直接下拉点个赞就可以走了

是的，下面是花小白压箱底的选房攻略

首先要了解华润西园悦府卖什么产品↓↓↓

将首推1#、3#、7#号楼，推售房源分别是114㎡100套、149㎡96套、176㎡54套、220㎡54套。

户型都看了，该怎么个选法？↓↓↓

1、临江第一排，土豪的终极置业闭眼睛选！开窗就是邕江。并且7#楼是两梯两户的板楼，通风采光都很不错，适合终极置业和多金财富阶层。

2、非江景楼栋性价比高。华润西园悦府这一次做了江景和非江景的超大价格差，所以性价比最高的房源，花儿街认为是第二排的1#、3#楼的中低楼层。

3、其他楼盘选高楼层，华润西园悦府要选低楼层！华润西园悦府长了100年的龙眼树、300年的古榕树，还有一大片芒果树阵，低楼层感受最深刻。当然，要抵御蚊子的进攻。

最后的最后

放2张在西园悦府1#楼的3楼拍出去的园林景观

我滴妈呀，不能再写了，再写必须被投诉发广告了~~

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