重庆鲁能领秀城的项目市场的研究及的项目定位应标的方案.doc

鲁能集团·重庆[领秀城] 项目市场研究及项目定位应标方案 目 录 第一部分：项目概况 3 第二部分 区域规划发展 5 一、重庆的城市发展规划——茶园新城区在主城的地位、发展历程及展望 5 1、重庆市城市规划现状 5 2、主城未来向外的主要发展方向 7 二、茶园新区总体规划 8 1．总体规划 8 2．市政配套及交通规划 10 3．茶园新区招商引资状况 12 三、不同客户对茶园新区的认识 14 1、已购房客户对茶园新区的认识 14 2、社会大众客户对茶园新区的认识 16 3、茶园新区区域形象及认同度小结 19 第三部分 市场分析 21 一、可比或竞争区域房地产市场研究分析 21 1、南岸区房地产市场简况分析 21 2、其他区域热点可比板块供应及需求状况分析 26 二、项目所在片区（茶园片区）房地产发展现状及趋势研究 31 1．茶园新区房地产开发现状 31 2．区域内供应项目研究 33 三、结论 35 四、重庆中高端市场专项研究 35 （一）别墅、类别墅市场 36 （二）花园洋房市场 39 （三）别墅与花园洋房的主力面积、主力总价比较分析： 41 （四）全市别墅、洋房市场未来潜在供应 42 （五）南岸区中高端市场的需求状况 46 五、大盘开发策略研究 47 （一）项目与附近核心商圈的距离分析 47 （二）渗透区“大盘产品组合” 48 （三）首期产品开发策略 48 （四）首期入市价格及价格变化策略 49 第四部分 企业品牌与项目开发定位 51 一、重庆本土知名企业一览 51 （一）龙湖地产 51 （二）金科集团 52 （三）华宇集团 53 二、重庆鲁能的企业理念 54 三、鲁能·领秀城的承载使命 54 第五部分 项目SWOT分析 55 一、项目SWOT分析 55 二、SWOT组合优化策略 56 第六部分、项目定位 57 一、定位原则 57 二、项目档次定位 57 三、项目目标客户群定位 58 1、重庆中高端客户特征： 58 2、茶园新区的主力消费群体特征即本项目的客户群定位 62 3、本项目目标客户群定位 63 四、项目市场形象定位： 65 五、项目产品定位 66 1、分期产品方向 66 2、一期价格建议 66 3、产品风格建议 66 六、项目开发次序建议 67 1、整体开发周期 67 2、开发分期 67 3、小一期推出体量建议 68 第一部分：项目概况 项目所在位置：茶园新城区。 公园：项目正北面为市政公园，占地面积约810亩。 南岸区政府：南岸区未来的政府将搬迁到项目正北面，计划在2007年12月31日之前完成搬迁。 长青湖项目：位于项目西面，一期以经济性联排为主，2004年推出市场，目前已交付使用；其二期为坡岭顿小独栋别墅，预计在2007年上半年推出市场。 政府公务员集资房小区（江南小区）：约600亩，位于项目正北面。 茶园开发区管委会：位于项目北面约1公里处。 长生垃圾填埋场：距项目直线距离约2－3公里，有空气污染。 庆隆高尔夫项目：位于项目北面约1公里，纯别墅项目，预计在2007年上半年启动。  第二部分 区域规划发展 一、重庆的城市发展规划——茶园新城区在主城的地位、发展历程及展望 1、重庆市城市规划现状 主城规划的空间结构及功能布局 重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”模式，其多核心发展模式使重庆未来空间结构呈现出“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。 五片：即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区，各片区在空间上相对独立，人口规模不低于100万，具备完善的城市功能，居住与就业平衡，属于相对独立和完整的子城市概念。各个片区内有若干组团，并依照具体条件形成为一个城市中心和多个城市副中心。 一个中心，六个副中心：都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，还将重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。 一个中心，六个副中心规划示意图 组团即独立功能区:“组团”是包含在片区内的紧凑型城市建设区域，主要是由于地形地貌条件而被分割，相对完善。“独立功能区”为用地独立，以居住、都市旅游、交通、仓储等单一功能为主的城市建设区域。 主城区规划组团、功能区分布示意图 重庆都市区组团功能规划对照表 都市区 组团构成 功能规划 中部片区 渝中组团、大杨石组团、 沙坪坝组团、大渡口组团 人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业 北部片区 观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团 城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌 南部片区 南坪