贵阳市房地产市场报告

贵阳市房地产市场研究报告贵阳市是贵州省省省会，全省省政治、经济济、科技、教教育、文化中中心；是中国国西南重要的的工业基地、交交通枢纽与旅旅游胜地，位位于贵州省中中部偏北，是是我国大西南南的川、滇、黔黔、藏四省区区中距出海口口最近的一个个省会城市。市市域总面积8034平方千米，市市区面积2403平方千米。全全省国内生产产总值993.2亿元，财政政总收入151.662亿元，金融融机构各项存存款余额1106..6亿元，完成成固定资产投投资380亿元，进出出口贸易总额额6.6亿美元，招招商引资引进进省外到位资资金30亿元，实际际利用外资1.95亿美元。贵阳阳市的城市发展目目标是到2010年建设成为为经济繁荣、产产业结构合理理、科学技术术先进、服务体体系完善、社社会文明、城城镇布局合理理、环境与生生态良好、交交通便捷的现现代化城市。力力争城市经济济社会和科技技综合实力达达到全国省会会城市中等水水平。一、贵阳市总体体环境状况⒈地理概况贵阳市位于贵州州省中部的云云贵高原东斜斜坡地带，属属东部平原向向西部高原的的过渡地带，地地形地貌多样样，海拔高，纬纬度低，具有有亚热带湿润润温和型气候候的特点。东东、南与黔南南布依族苗族族自治州的瓮瓮安、龙里、惠惠水、长顺4县接壤，西西靠安顺地区区的平坝县和和毕节地区的的织金县，北北邻毕节地区区的黔西、金金沙两县和遵遵义市的遵义义县。贵阳市是贵州省省省会，全省省政治、经济济、科技、教教育、文化中中心；是中国国西南重要的的工业基地、交交通枢纽与旅旅游胜地，位位于贵州省中中部偏北，是是我国大西南南的川、滇、黔黔、藏四省区区中距出海口口最近的一个个省会城市。城城市行政区划划辖六区（云云岩区、南明明区、白云区区、乌当区、花花溪区、小河河区）、一市市（清镇市）、三三县（修文县县、开阳县、息息烽县）。市市域总面积8034平方千米，市市区面积2403平方千米。⒉人口概况据市公安局年报报统计，2000年来，贵阳阳市总户数8481666户。其中南南明区1272999户，占全市市总户数的15.011%；云岩区1362880户，占16.077%；白云区43492户，占5.13%；花溪区66291户，占7.82%%;乌当区77241户，占9.11%；小河区35035户，4.13%；开阳县1060551户，占12.500%；息烽县62970户，占7.42%；修文县69004户，占8.14%；清镇市1245003户，占14.688%。贵阳市人人口密度较大大（达735人/平方公里），人人流旺盛，外外来人口日益益增多，更有有大量外出经经商打工人士士返乡发展，存存在着较大的的市场消费潜潜量；⒊土地概况全市土地总面积积8046667公顷，其中中，耕地2889779公顷，占土土地总面积的的35.911%；；园地5616公顷，占0.70%；林地2662558公顷，占33.099%，森林覆盖盖率15.997%；牧草地28860公顷，占3.59%；水面15247公顷，占1.89%；建设用地地（含居民点点及工矿用、交交通用地和水水利设施）48276公顷，占6.00%；未利用地1514331公顷，占18.822%。⒋交通状况贵阳区位优越，交交通便捷，是是西南地区重重要的交通枢枢纽，大西南南南下出海的的重要通道和和陆路交通枢枢纽。铁路：：湘黔、贵昆昆、川黔、黔黔桂4条铁路干线线在省会贵阳阳交汇，南昆昆铁路穿越贵贵州西南，株株六复线、内内昆线、水柏柏线以及渝怀怀铁路正在抓抓紧建设中。全全省铁路通车车里程2500多公里，其其中电气化通通车里程2200多公里。公公路：有五条条国道主干线线穿越全省，有通往各地的高等级公路，以贵阳为中心，四通八达的公路网络已经形成，通车里约3.4万公里。水路：贵州地处长江、珠江流域上游，有26条河流通航，北达长江，南可顺珠江出海，通航里程约2000公里。航空：贵州现有4D级贵阳机场和铜仁支线机场，在建的支线机场有黎平、兴义机场，荔波支线机场国务院已批准立项建设，可满足年旅客吞吐量500万人次以上，已有10余家航空公司开通40个城市航班，香港、泰国包机定期往返贵阳。⒌城区规划建设设随着经济发展，贵贵阳旧城功能能的急聚增加加，发展新城城市显得日益益紧迫。从2000年起，贵阳阳高新区“金阳科技工工业园”全面启动，形形成高新区“一街两园”新布局，金金阳新区的现现代规划和美美好前景不仅仅对老城市民民，而且对周周边城镇的居居民产生极大大的吸引力，市市场消费面需需求更加广阔阔，大大刺激激地产市场向向更高层面提提升。随着金阳新区建建设力度的不不断加强和各各项基础设施施的完善，未未来城区将形形成以中心区区为市级中心心，小河、白白云为市级次次中心，金阳阳、龙洞堡、花花溪、三桥马马王庙、新添添、二戈寨为为片区中心的的城市结构。各各片区依托中中心区形成“众星捧月”的空间布局局形态。片区区之间以绿色色空间相隔离离，通过交通通干线相连接接，呈组团式式格局。强化化“山中有城，城城中有山”的城市特点点，形成每个个片区都有完完善的配套服服务设施，规规划将与城市市的经济社会会发展相协调调。调整城市市建设用地布布局，控制中中心区开发强强度，建设金金阳新区，通通过新区开发发促进中心区区改造，中心心区改造促进进新区开发，使使人口和产业业达到合理布布局。金阳新区位于城城区西北部，总总用地32.4平方千米，规规划为以行政政办公、居住住、文化和高高新技术用地地为主的新区区。小河片区区位于城区南南部，总用地地81.3平方千米，完完善基础设施施配套建设。规规划为以机械械、电子、航航空、新材料料为主的片区区。白云片区位于城城区西北部，总总用地66平方千米，规规划为以铝加加工及配套行行业和建材为为主的片区。新添片区位于城城区东北部，总总用地70.2平方千米，是是以电子信息息、光机电一一体化、生物物工程、新材材料为主的全全省高新技术术产业基地。花溪片区位于于城区西南部部，总用地约约60平方千米，规规划是以风景景旅游、文教教科研用地为为主的片区，是是国家级风景景名胜区和省省高等教育基基地，严格控控制有污染的的项目发展。三桥马王庙片区区位于城区西西部，总用地地约60平方千米，规规划为以机械械制造。二、贵阳市房地地产业发展概概况⒈宏观环境贵阳市为贵州省省会，是全省省政治、经济济、文化和商商业中心，随随着国家西部部大开发战略略的逐步实施施，贵阳市投投资环境的进进一步改善愈愈显重要，贵贵阳作为西南南经济商圈上上的支点作用用将更加突出出并极具发展展优势，从而而为房地产业业的发展带来来新的需求和和机会。⒉产业结构贵阳资源丰富，工工业较发达，已已形成冶金、化化工、医药、食食品等14个工业部门门，65个门类的综综合性工业体体系，第三产产业比例不断断上升；1992年7月为内陆开开放城市后，贵贵阳市与沿海海兄弟省市的的国内横向经经济联合与协协作发展迅猛猛，外商投资资踊跃，这些些外地、外资资企业的进入入，倍生了大大量的高收入入白领，均是是贵阳较高质质素物业的潜潜在需求者。⒊消费需求⑴贵阳经济发展展，商贾兴旺旺，不仅催生生了大批本地地富裕人士，而而且吸引了众众多外地人来来此从业或经经商，他们中中的一部人有有着强烈的署署业要求，同同时房改福利利政策的实施施，刺激相当当市民将现金金储蓄或其它它投资转向购购买房产，给给市场带来新新的兴奋点。⑵房地产置业存存在一定的周周期性，由于于贵阳房地产产业的蓬勃发发展相对较晚晚，大量首次次置业者已经经开始不满足足原有居住的的实用型住宅宅，正面临二二次置业的选选择，贵阳二二次置业高潮潮的来临，无无疑是地产商商大展身手的的市场契机。⑶贵阳资源丰富富，旅游业发发达，大量旅旅游人士不仅仅刺激商业、饮饮食、娱乐业业的发展，其其中一部人也也存在着投资资置业的意愿愿；⒋人民生活水平平随着经济的发展展，人民生活活明显改善，全全市财政总收收入、城镇居居民人均可支支配收入、人人均消费支出出等均有所增增长；居民消消费结构有较较大变化，食食品支出占消消费性支出的的比重（恩格格尔系数）在在下降，居民民收入与消费费均同步增长长。三、贵阳市房地地产市场的发发展状况⒈2004年贵贵阳房地产市市场运行态势势⑴土地出让面积积大幅增长，土土地供应结构构基本合理房地产市场整体体态势持续看看好，房地产产开发投资热热情不断高涨涨，加之国家家对经营性土土地遗留问题题办理时限的的限制（2004年8月31日前），过过去未办理完完毕的经营性性项目用地大大都集中在2004年办理完毕毕，因此使得得2004年土地出让让面积继续保保持快速增长长。全市土地地出让总面积积为547.551万平方米，同同比增长81.966%，住宅、商商业营业房、办办公房、其他他用房所占比比例分别为83.244%、6.97%、0.92%、8.87%，住宅面积积所占比例比比去年增加了了15个百分点，土土地供应结构构基本保持合合理态势。⑵房地产开发投投资保持合理理增长态势，房房地产业与国国民经济保持持协调发展2004年，贵贵阳市房地产产开发计划总总投资62.24亿元，实际际完成投资72.45亿元，占计计划投资的116.44%，其中住宅宅和办公房超超额完成投资资计划，商业业营业房、其其他用房也基基本完成投资资计划。全年年房地产开发发投资增幅为为18.388%，基本保持持合理增长态态势，房地产产开发投资占占全社会固定定资产投资的的比重为24.755%，房地产业业继续成为拉拉动经济增长长的重要力量量，与快速增增长的国民经经济保持着协协调发展。住宅投资是拉动动房地产开发发投资增长的的主要动力。全全市住宅完成成投资39.75亿元，同比比增长26.277%，住宅、商商业营业房、办办公房、其他他用房投资所所占比例分别别为54.877%、11.533%、6.02%、27.588%，投资结构构基本合理，其其中“其他用房”投资所占比比例略有偏大大。房地产开发资金金来源呈“三分天下”的格局，“国内贷款”20.39亿元占21.600%，“自筹资金”29.06亿元占30.788%，“其他资金来来源”44.71亿元占47.355%，“利用外资”0.26亿元仅占0.28%。在“自筹资金”中，开发商商自有资金为为17.61亿元，占自自筹自金的比比例为60.6%，比去年增增加了3.02个百分点，开开发商自有资资金所占比例例进一步提高高；在“其他资金来来源”中，“定金及预收收款”为37.16亿元，占其其他资金来源源的比例为83.111%。⑶商品房施工面面积和竣工面面积保持较快快增长，商品品房新开工面面积略有下降降商品房施工面积积1321..87万平方米，同同比增长21%，商品房新新开工面积399.335万平方米，同同比下降3.2%，商品房竣竣工面积328.338万平方米，同同比增长17.177%；商品房新新开工面积占占施工面积的的比例为30.211%，同比下降6个百分点，商商品房竣工面面积占施工面面积的比例为为24.844%，同比增加5.63个百分点。目前贵阳市房地地产市场仍以以云岩区、南南明区占主导导地位，商品品房开发建设设也主要集中中在这两城区区，由于近年年来拆迁难度度逐渐加大，致致使部分项目目迟迟难以开开工建设，因因此使得本年年度商品房新新开工面积比比去年略有下下降。⑷商品房市场需需求进一步放放大，商品房房预售量保持持稳定增长，商商品房价格小小幅上升全市商品房批准准预售面积为为571.889万平方米，同同比增长71.977%，商品房预预售登记面积积为351.666万平方米，同同比增长42.544%，其中商品品住宅预售登登记27644套，同比增增长33.555%，预售登记记面积323.665万平方米，同同比增长43.144%，商品房预预售登记金额额7262004万元，同比比增长39.477%。在市场需求的有有力支撑下，商商品房价格继继续呈现稳中中有升的态势势，不过，由由于2004年金阳新区区经济适用住住房所占比例例较大，加上上云岩区、南南明区中低价价商品房供应应量的增加，因因此商品房价价格增势也得得到了有效控控制。全市商商品房销售均均价为2065元/平方米，上上涨2.6%，其中住宅宅销售均价为为1752元/平方米，上上涨2.8%，商业营业业房销售均价价为6728元/平方米，下下降1.7%，办公房销销售均价4040元/平方米，上上涨1%。在商品住宅销售售均价中，经经济适用住房房销售均价为为1355元/平方米，上上涨3.44%，别墅及高高层住宅销售售均价为3086元/平方米，上上涨0.49%。⑸经济适用住房房开发建设力力度进一步加加大，经济适适用住房销售售面积大幅增增长，不仅解解决了部分中中低收入群体体的住房需求求，并且对平平抑房价起到到了积极的作作用2004年，贵贵阳市经济适适用房计划投投资9.02亿元，实际际完成开发投投资13.4亿元，同比比增长29.844%，经济适用用房投资额占占房地产开发发投资的18.5%，占住宅投投资的33.711%；施工面积256..38万平方米，同同比增长22%，新开工面面积83.81万平方米，同同比增长10.033%，竣工面积54.14万平方米，同同比增长40.155%,销售面积51.78万平方米，同同比增长85.666%。⑹存量房市场继继续保持活跃跃态势，交易易面积增幅攀攀升，交易均均价基本平稳稳全市实现存量房房交易面积85.64万平方米，同同比增长94.777%，其中存量量住宅交易9647套，同比增增长96.688%，交易面积78.28万平方米，同同比增长89.311%；存量房交交易均价1292元/平方米，同同比增长0.16%，其中住宅宅交易均价1126元/平方米，同同比下降1.05%。存量房交交易面积占新新商品房预售售面积的比例例为24.355%，比去年上上升6.53个百分点，与与商品房市场场的联动效应应进一步增强强。⑺金融调控政策策开始产生作作用，个人住住房贷款快速速增长，企业业开发贷款则则开始出现下下降趋势，总总体上房地产产金融保持健健康发展全市共办理房地地产抵押贷款款29299件，同比增增长29.688%，抵押建筑筑面积732.222万平方米，同同比增长29.599%，抵押贷款款金额70.69亿元，同比比下降11.088%。从“在建工程”抵押贷款金金额与“预购商品房”抵押贷款金金额来看，两两者呈现不同同的变化趋势势，“在建工程”抵押贷款下下降而“预购商品房”抵押贷款继继续上升，表表明金融对住住房消费的支支持力度进一一步提高，住住房金融的发发展，极大地地提高了居民民购房的支付付能力，促进进了住房消费费的持续增长长，另一方面面，在建工程程贷款下降则则体现了银行行对房地产开开发贷款开始始实行从紧的的政策。⑻房地产租赁市市场初步启动动，租赁管理理工作有待进进一步完善和和提高2004年，贵贵阳市房屋租租赁登记备案案共1735件，登记备备案面积24.76万平方米，其其中住宅527件，面积2.15万平方米，办办公房332件，面积3.83万平方米，商商业营业房750件，面积17.85万平方米。由于贵阳市目前前房地产租赁赁市场还处于于初步起动阶阶段，租赁登登记业务办理理总量较小，租租赁市场管理理存在一定的的难度，租赁赁管理工作还还有待进一步步完善和提高高。⑼拆迁管理得到到逐步加强，规规范拆迁行为为的政策措施施相继出台，切切实控制了拆拆迁违约现象象的发生，同同时，拆迁规规模快速增长长的势头得到到缓解，有效效抑制了因拆拆迁带来的住住房被动需求求的增长2004年，贵贵阳市完成拆拆迁2745户，同比下下降61.255%，拆迁面积43.79万平方米，同同比下降55.555%，其中住宅宅拆迁2582户，同比下下降58.877%，拆迁面积41.39万平方米，同同比下降54.111%。⒉主要指标评价价根据贵阳市房地地产市场主要要指标预警区区间研究报告告所确立的警警兆指标的合合理区间，现现对2004年贵阳市房房地产市场主主要指标简评评如下：⑴同国民经济协协调关系指标标①房地产开发投投资额与全社社会固定资产产投资2000～20004年贵阳市“房地产开发发投资额/全社会固定定资产投资”指标统计指标2000年2001年2002年2003年2004年房地产开发投资资完成额（万万元）310516433327500300611961724474全社会固定资产产投资（万元元）1136510015541833187960442418700029278000房地产开发投资资完成额/全社会固定资资产投资0.270.280.270.250.25“房地产开发投投资”与“全社会固定定资产投资”基本保持同同步增长，由由于近年来宏宏观调控力度度逐渐加大，各各种调控措施施相继出台，房房地产开发投投资增速有所所放缓，占固固定资产投资资比重略有下下降，不过这这一比值仍保保持在合理范范围(本指标正常常范围:0.22——0.28)。②房地产投资增增长速度与国国内生产总值值增长速度2000～20004年贵阳市“房地产投资资增长速度//GDP增长速度”指标统计指标2000年2001年2002年2003年2004年房地产开发投资资增长速度（%）37.6739.5515.4622.3318.38国内生产总值增增长速度（%）11.4614.3311.1113.2413.7房地产开发投资资增长速度/国内生产总值值增长速度3.292.761.391.561.34“房地产开发投投资”增速略有放放缓，“国内生产总总值”增速平稳，两两者比值基本本保持合理态态势。③土地出让面积积与国内生产产总值2000~20004年贵阳市“土地出让面面积/国内生产总总值”指标统计年份2000年2001年2002年2003年2004年土地出让面积（平平方米）66060014156000129090003010200054751000国内生产总值（万万元）2648113330274700336369663809192244363000土地出让面积//国内生产总总值0.250.470.380.791.23“土地出让面积积”增长较快，与与“国内生产总总值”增速比值过过大，该指标标超过正常范范围（本指标标正常范围：：0.25——0.6）。土地出出让面积过快快增长，主要要由于贵阳市市2004年集中解决决土地遗留问问题，相对集集中地完善了了土地出让手手续，使得出出让土地面积积较多。上述指标表明，贵贵阳市房地产产业总体上同同国民经济基基本保持着协协调发展。⑵同市场协调关关系指标①销售面积与竣竣工面积2000~20004年贵阳市“销售面积/竣工面积”指标统计指标2000年2001年2002年2003年2004年销售面积（m22）1401000019840000204500002341800022479000竣工面积（m22）2005000024190000238200002802700032838000销售面积/竣工工面积69.88%82.02%85.85%83.56%68.45%②商品房销售金金额与上一年年房地产开发发投资额2000~20004年贵阳市“商品房销售售金额/房地产开发发投资额”指标统计指标2000年2001年2002年2003年2004年商品房销售金额额（万元）220446305317335953450160405004上一年房地产开开发投资额（万万元）225549310516433327500300611961商品房销售金额额/上一年房地产产开发投资额额97.74%98.33%77.53%89.98%66.18%③滞销率2000~20004年贵阳市商商品房“滞销率”指标统计指标2000年2001年2002年2003年2004年全市商品房屋滞滞销面积（平平方米）8306757021112149221030440600所有商品房竣工工面积（平方方米）1977021123699233230432662802700032838000销售面积（平方方米）1401000019840000204500002341800022479000滞销率3.15%1.94%4.17%7.22%11.77%（注：“滞销”面积指一年年以上未销售售的商品房面面积）本项指标中“商商品房销售面面积”所采用数据据为统计局统统计数据，由由于2004年统计口径径的改变（2004年起“商品房销售售面积”统计数据为商商品房竣工验验收并交付使使用的商品房房），使得2004年商品房销销售面积数据据偏小，导致致本项指标出出现异常情况况。贵阳市房房地产市场近近年来需求表表现一直较为为旺盛，这与与贵阳市房屋屋交易统计数数据所反映的的市场情况基基本相符，因因此，房地产产业与市场协协调关系还是是基本正常的的，当然，商商品房滞销情情况也表明市市场供需关系系可能正发生生变化，须引引起高度重视视。⑶同内部协调指指标①商品房施工面面积与商品房房竣工面积2000~20004年贵阳市“商品房施工工面积/商品房竣工工面积”指标统计指标2000年2001年2002年2003年2004年商品房施工面积积(平方米)621153557094600079513622102359007124724000商品房竣工面积积(平方米)1977021123699233230432662642339931310000商品房施工面积积/商品房竣工面面积3.142.993.453.873.98(注:本表中统统计的“商品房面积积”均为扣除“其它建筑面面积”)商品房竣工面积积增速略低于于商品房施工工面积增速，两两者比值小幅幅增长，但基基本保持正常常（本指标正正常范围：3.00——4.00）。②新开工面积与与施工面积2000~20004年贵阳市“新开工面积积/施工面积”指标统计指标2000年2001年2002年2003年2004年新开工面积(mm2)2212603322081677204833004125600039935000施工面积(m22)645835447500303382763266109240000132187000新开工面积/施施工面积0.340.290.250.380.30“商品房施工面面积”增速略快于“商品房新开开工面积”增速，两者者比值也处于于正常状态（正正常范围：0.25——0.35）。③存量房交易面面积与商品房房预售面积2004年，贵贵阳市存量房房交易面积为为85.64万平方米，商商品房预售登登记面积351.666万平方米，存存量房交易面面积占商品房房预售面积的的比重为24.355%，比去年增增加了6.53个百分点。说说明存量房市市场正处于快快速发展的初初期阶段，交交易量快速增增长，不过存存量房交易面面积占商品房房预售面积比比例还小，存存量房市场还还有待进一步步激活。④房地产开发对对银行资金的的需求在2004年房房地产开发资资金来源中，上上年末资金结结余为19.35亿元，本年年度资金来源源为94.42亿元，其中中国内贷款为为20.39亿元，定金金及预收款为为37.16亿元，而本本年预购商品品房抵押贷款款金额为28.39亿元，因此此，房地产开开发企业从银银行获得的资资金至少在48.78亿元（国内内贷款+定金及预收收款）以上，占占企业开发总总资金的42.8%，这还不包包括企业通过过其他方式从从银行获得的的资金支持，可可见贵阳市房房地产开发企企业对银行资资金具有较大大的依赖性。⑷同市场需求指指标居民年均可支配配收入与商品品房销售均价价2004年贵阳阳市“居民年均可可支配收入/商品房销售售均价”指标统计指标单位数量同比增长（%）居民年均可支配配收入元898912.6商品房销售均价价元/平方米20652.6房价收入比7.66“居民年均可支支配收入”与“商品房销售售均价”都保持增长长态势，“居民年均可可支配收入”增速快于“商品房销售售均价”增速，说明明房价与居民民收入逐步趋趋向合理，但但房价收入比比仍然偏高。总体来看，20004年贵阳市房房地产业的发发展与国民经经济是基本适适应的，各项项指标运行基基本正常，供供应结构与消消费需求结构构基本协调，商商品房需求稳稳步增长，商商品房价格基基本平稳，存存量房市场进进一步活跃，房房地产市场运运行总体呈现现良好态势。⒉贵阳房地产市市场存在的问问题⑴商品房滞销问问题仍未得到到缓解，市场场压力较大据统计资料显示示，2004年贵阳市滞滞销的商品房房面积为44.06万平方米，比比去年同期增增长99.377%。由于近年年土地供应量量较大，商品品房开发项目目增加较快，加加上前几年商商品房新开工工面积较大而而同期竣工面面积较小，大大量施工面积积将集中到今今明几年竣工工，因此商品品房供给增长长大大加快，今今年商品房滞滞销面积增大大的现象一定定程度上表明明了商品房市市场供求关系系的变化，因因此，尽管市市场供需两旺旺，但需求增增长明显不如如供给增长之之快，商品房房市场供给压压力将在未来来几年持续存存在。⑵商品房价格局局部略有偏高高从近几年贵阳市市商品房销售售均价变化情情况来看，商商品房价格走走势基本平稳稳，但也存在在局部性价格格偏高，其中中主要是云岩岩区、南明区区价格较高，特特别是高层住住房价格较高高，其原因是是多方面的，市市场需求是拉拉动房价上涨涨的主要因素素，当然，拆拆迁及建安成成本较大、商商品房品质提提升、环境改改善等对房价价也有较大的的推进作用，不不过，其中也也有非理性因因素的成份，如如追求高额利利润、市场炒炒作等。⑶房地产开发企企业实力不强强，市场行为为不够规范，房房地产中介服服务行业从业业人员素质偏偏低，服务水水平不高⑷房地产市场信信息化建设力力度仍显不够够虽然我市已初步步建立起房地地产市场信息息系统和预警警预报机制，但但由于该项工工作是一项庞庞大的系统工工程，涉及面面广，关联度度高，目前建建设力度仍显显不够，导致致信息反映不不全面、不充充分、不及时时，基础数据据收集难度较较高，数据质质量也难以有有效保证；其其次，数据的的开放性、透透明度也不高高，各相关部部门之间往往往缺乏有机联联系，数据来来源、口径不不尽相同；部部分企业填报报数据的态度度也不够严肃肃，漏报现象象时有发生。⒊2005年贵贵阳房地产市市场发展趋势势预测⑴宏观调控将对对房地产市场场带来较大影影响随着国家新一轮轮宏观调控政政策的实施，房房地产业的两两大命脉——土地与资金金相继受到严严格控制，房房地产市场无无疑会受较大大的冲击。首先，企业融资资难度加大。一一方面，贵阳阳市房地产开开发企业总体体规模偏小、实实力不强，抗抗风险能力较较差；另一方方面，我市房房地产企业对对银行资金的的依赖性较大大，随着宏观观调控力度加加大，金融部部门收紧信贷贷及提高预售售门槛，企业业主要的开发发资金来源受受阻，企业资资金筹措将遇遇到极大困难难，从短期来来看，将影响响到部分在建建项目工程的的顺利进行，从从长期来看，实实力不强、信信用资质较低低的房地产开开发企业将面面临被淘汰出出局的危险。其次，企业获取取开发土地更更为困难。按按现行的土地地供应政策，经经营性房地产产开发用地须须严格执行招招标拍卖挂牌牌出让方式，土土地交易进一一步走向公开开化，没有资资金实力的企企业将很难拿拿到房地产开开发用地。当然，宏观调控控有利于促进进房地产市场场的持续健康康发展。土地地市场的有序序运行，使土土地交易在走走向公开化的的同时，还能能有效地控制制土地供应量量，实施土地地储备制度，防防止各种“圈地运动”的产生，房房地产开发商商在取得土地地以后也会把把更多的精力力投入到产品品的研发中去去。紧缩房地地产信贷，必必然使实力较较弱的房地产产企业退出房房地产市场，房房地产业面临临重新洗牌，而而有实力、品品牌的企业会会有更多的发发展机会。总总之，调控后后的房地产市市场会更加有有序，更加向向着健康的方方向发展。⑵2005年市市场趋势预测测尽管宏观调控政政策会对房地地产市场带来来较大影响，但但我市房地产产市场发展前前景仍然十分分广阔。随着着土地、金融融等一系列“紧缩”政策的出台台，房地产市市场将越走越越规范，房地地产市场仍然然蕴含着较大大的商机。2005年，我市房房地产市场仍仍将呈现市场场供需继续走走强、价格总总体平稳的良良性发展态势势。从需求方面看，商商品房市场需需求将继续走走强。首先，经经济总量的稳稳步增长必将将促进消费的的同步增长。近近年贵阳市国国民经济保持持着快速稳定定增长态势，经经济的快速发发展促进了居居民生活水平平的提高，增增强了居民购购房消费能力力，居民改善善居住条件的的愿望会更加加迫切，并将将形成持续的的住房消费热热点。其次，我我市城市化进进程加快以及及金阳新区建建设的稳步推推进，为房地地产发展创造造了巨大的空空间，房地产产市场需求因因此也将持续续放大。从供给方面看，商商品房供给仍仍将放量增长长。一方面，宏宏观调控将促促使部分项目目加快上市速速度，另一方方面，根据贵贵阳市近年商商品房施工面面积与竣工面面积情况分析析，2005年贵阳市商商品房竣工面面积仍会有大大幅度的增长长。价格走势方面，2005年贵阳市房房价将继续保保持平稳态势势，局部会有有一定幅度的的波动。从成成本对房价的的影响来看，随随着各种建筑筑原材料价格格涨势得到有有效控制，建建筑成本对房房价的提升空空间较小，另另外，虽然土土地“紧缩”政策一定程程度上会使土土地成本增加加从而影响房房价，但目前前我市土地供供应量已十分分充足，因此此近期内土地地对房价不会会有太大影响响；从消费心心理的影响来来看，随着消消费市场日渐渐成熟，炒作作因素对消费费者的影响作作用已越来越越小；从商品品房供需关系系来看，尽管管目前市场需需求旺盛，供供给也在快速速增长，在强强大的供给压压力之下，房房价上升空间间不大。同时时，商品房价价格是贵阳市市近年来对房房地产市场实实施调控的重重点，随着中中低价商品房房和经济适用用住房供应量量的增加，将将会有效抑制制商品房价格格上升态势，所所以，在政府府调控和市场场调节的双重重作用下，2005年我市房价价将保持平稳稳态势。四、区域市场研研究由以上的分析可可见，2004年贵阳各区区域商品房销销售均价中心心城区涨幅较较小，而郊区区和县市涨幅幅较大，房地地产市场热点点正由中心城城区逐渐向外外围扩散。2004年贵阳市云云岩区和南明明区两中心城城区商品房销销售均价已达达每平方米2759元，上涨了3.84%；其他5个相对偏远远的城区商品品房销售均价价为每平方米米1651元，上涨19.466%。大三桥、白云等等板块则充分分实施区域建建设战略，充充分利用金阳阳新区建设给给板块带来的的发展契机，房房地产开发弓弓张弦满、蓄蓄势待发，开开发建设持续续升温。大营营坡、油榨街街、沙冲路等等城区板块则则在理念开发发、规划设计计、社区配套套、环境景观观、户型设计计等方面处心心积虑，谋求求人无我有、人人有我新、人人新我变的竞竞争优势、从从而使板块整整体品质不断断提升，价格格明显上涨。小小河板块则以以其优良的性性价比优势，及及适合市场需需求的中小户户型吸引买家家。花溪板块块依托其旅游游优势，充分分张扬自然生生态环境的魅魅力，使其价价格坚挺且持持续上升。1、花溪板块：：花溪楼市呈现出出两大特点，一一是预售面积积略有增长，二二是房屋价格格大幅扬升。由由于今后在花花溪中心区范范围内不准再再建新房，从从而使得中心心区楼盘价格格一路飙升。2、小河板块：：小河板块不论是是成交量还是是销售价格均均比去年明显显上升，市场场总体呈现出出良好的发展展态势。目前前小河区楼盘盘销售顺畅的的原因，一是是开发商重视视品牌形象推推广；二是产产品的品质优优良；三是价价位适中，使使得小河楼市市总体呈现出出一种良好态态势。中小户型唱主角角小河楼市小户型型仍唱主角。新新项目的推出出依然将消费费群体定位为为普通工薪阶阶层，因而在在户型设计上上仍以中小户户型为主。面面积在６０——１２０平方方米的住房依依然是市民购购房首选。由由于小户型住住房总价较低低，购买一套套面积为８００平方米的住住房，总价也也就十多万元元，再加上这这种户型设计计比较合理好好用，因而大大受消费者欢欢迎。越来越多的市民民选择在小河河购房小河楼市的整体体发展趋势良良好。价格稳稳中有升，销销售也较为火火爆。原因如如下：首先，交通便利利。有多路公公交车直达市市中心区。其次，近两年来来政府加大了了对小河基础础设施的投入入以及环境的的改善，对提提升小河楼盘盘品质起到了了巨大的作用用。再次，开发商对对市场目标的的准确定位在在一定程度上上也推动了小小河楼市的发发展。另外，为了能吸吸引更多消费费者的关注，小小河不少楼盘盘注重环境设设施。优美的的绿化环境、完完善的配套设设施、较低的的房价以及便便利的交通等等多方因素使使得越来越多多的市民愿意意在小河购房房。3、大营坡板块块：品质不断断提升竞争力逐渐渐增强近年来，大营坡坡板块发展迅迅速，成为城城郊板块的典典型代表。大大营坡板块绝绝大多数楼盘盘的销售情况况都比较理想想，价格稳中中略升。同市区其他板块块相比，大营营坡板块的房房价处于中等等位置，比两两城区略低，与与沙冲路板块块相比又要高高一些。由于于大营坡板块块楼盘的规模模较大，加上上周边的交通通、生活设施施、配套设施施已经比较成成熟，房价在在前两年逐渐渐上扬后，发发展趋于相对对的稳定，只只有少部分略略有上扬。继续领军城郊板板块由于该板块楼盘盘规模普遍较较大，开发商商有足够的空空间在环境上上进行充分发发挥，加上大大多数楼盘定定位为多层，从从而使该板块块楼盘的综合合性价比较高高，竞争力强强。如果说大大营坡板块前前几年的开发发为这里聚集集了人气，奠奠定了进一步步发展的基础础，那么，各各具特色、各各有千秋的大大盘、新盘使使得整个板块块的楼盘品质质得以继续提提升，为该板板块的持续发发展创造了有有利的条件和和机会。开发发商们在精心心打造自己楼楼盘的同时，也也成功地完成成了对板块的的塑造。由于于大营坡板块块楼盘的整体体品质较高，深深受老百姓青青睐，使之当当之无愧地继继续领军城郊郊板块。4、乌当板块：：市场渐入佳佳境销售全线线飘红乌当的房地产发发展跨入了高高峰时期。乌乌当楼市呈现现如下特征：：①区位、环境两两张“王牌”与小河、花溪、白白云几个区相相比，乌当楼楼市的起步较较晚。乌当房房地产的发展展与乌当的道道路建设密切切相关。贵开开路的改造，使使乌当到达城城区便捷的同同时，也给乌乌当房地产注注入了生机和和活力，开发发商们开始关关注乌当的开开发建设。新新天大道拓宽宽、乌当通往往金阳新区的的道路完工，一一系列的路网网建设使乌当当的区位优势势更加凸现出出来，尤其是是在城区土地地越来越紧张张的情况下，离离市中心区近近且处于环城城林带之间、自自然生态环境境得天独厚的的乌当，吸引引了众多本地地和外地的开开发商抢滩。②楼盘品质提升升乌当楼市起步较较晚，但楼盘盘品质提升较较快，一些近近两年入驻乌乌当的开发商商介绍，他们们在乌当进行行开发建设时时，吸收了许许多外地和本本省优秀开发发商成熟的开开发经验，从从而在乌当的的开发中少走走许多弯路，使使乌当楼盘的的品质起点普普遍较高。③房价上升全线线旺销④外地买家过半半相对市区内的楼楼盘，乌当楼楼盘品质不错错，大多为多多层楼盘，有有小部分为小小高层，高层层楼盘基本上上空白。近年年来，随着乌乌当楼盘性价价比的不断提提高，加之房房价相对较低低，环境适宜宜，离市中心心又近，因而而，受到工薪薪购房者及外外地买家的青青睐。据了解解，在乌当购购房的买家中中，有５０％％以上的为“外地人”，成为乌当当购房的主力力军。很多其其他市、县的的购房者受乌乌当较低房价价的吸引，到到乌当置业方方便子女读书书、就业。而而一些两城区区年纪大的购购房者到乌当当买房，主要要是冲着乌当当的生态环境境和便利的交交通，而年轻轻人选择在乌乌当购房，则则是用在城区区只能买一套套房子的钱在在乌当买到一一套房子后，又又买一辆小车车，同时圆了了住房和轿车车两个梦。从开发量的增加加，销售量的的上升，到价价格的逐步上上扬，都充分分说明乌当楼楼市正逐渐步步入成熟，为为乌当楼市今今后的发展奠奠定了良好的的基础。5、油榨街板块块：百花齐放放各具特色同其它几个板块块相比，油榨榨街板块的板板块特色似乎乎没有那么显显著，而就是是这各式各样样的多层、小小高层、高层层、别墅，使使得油榨街板板块成为一个个“百花齐放”的板块。在在贵阳楼市持持续发展的大大环境下，该该板块也没有有出现大的起起伏，显得较较为平稳持续续。①中高端产品为为主，价格虽虽偏高，但平平稳该板块多为中、高高档楼盘，价价格普遍比其其它板块要高高。整体呈现现出平稳的态态势，价格基基本没有出现现多少起伏，每每平方米１０００元左右的的差距，多体体现在一个楼楼盘期房和现现房不同销售售时期的价差差。②各具特色的房房屋满足各种种需求在油榨板块，任任何一种类型型和户型的房房屋在这里几几乎都能买到到，不同的楼楼盘针对不同同的消费群体体，加上该板板块配套设施施齐全，交通通便利，楼盘盘大都拥有较较好的内部环环境，且不说说中天世纪新新城，像锦绣绣家园、经典典时代都有几几万平方米的的中庭园林景景观让住户享享有，加上近近在咫尺的森森林公园，使使其环境优势势明显，也使使得该板块楼楼盘具有一定定的升值潜力力。6、“大三桥”板块：弓张张弦满蓄势待发随着云岩区“繁繁华区西进”战略的实施施，三桥板块块的开发建设设全面启动。2003年开始全面面启动的三桥桥片区整体开开发项目，总总规划面积17.6平方公里，总总建筑面积８８７６万平方方米。随着西西出口道路工工程的完工通通车，随着配配套基础设施施不断完善，作作为连接着金金阳新区与城城市中心区的的黄金通道，三三桥板块特殊殊的地理位置置日益显现出出广阔的市场场前景和升值值潜力，从而而吸引了众多多房开企业云云集。进驻该板块的企企业都本着高高起点规划，高高标准设计的的理念，力求求打造出高品品质的楼盘，为为消费者营造造高质量的健健康生活空间间。目前在售售和在建的楼楼盘中，面积积９０平方米米左右的三室室一厅、二室室一厅的户型型成为主打户户型。三桥板块楼盘的的价格相对于于城区中心地地段以及近郊郊楼盘而言价价格比较适中中，这在消费费者的购房心心理上有较大大的吸引力，加加之交通、环环境，以及特特殊的地理位位置，使三桥桥板块具有其其它地段所不不具有的的优优势。三桥楼楼盘价格比贵贵阳其他地方方的楼盘价格格相对较低，加加上楼盘的品品质较高，自自然环境优越越等等因素，都都使三桥板块块极具升值潜潜力。7、沙冲板块：：经济实惠倍受青睐沙冲路板块上大大多数楼盘为为经济适用房房，其间的大大理小区、玉玉田小区由一一些大大小小小经济适用房房楼盘组合而而成，使沙冲冲板块成为名名副其实的经经济适用房板板块。作为享享受一些优惠惠政策为解决决中低收入家家庭住房困难难的经济适用用房，价位普普遍较低，受受板块大环境境的影响，该该板块内商品品房的价位也也与经济适用用房价位较接接近。沙冲路板块的楼楼盘基本上是是清一色的多多层楼房，户户型多为４５５——１００平方方米之间的中中小户型，由由于单价较低低，加上面积积不大，房屋屋的总价不高高，广大工薪薪购房族都能能承受，因此此，该板块总总体的销售一一直很好。价格涨幅显著沙冲板块的房价价与城中心区区、大营坡、油油榨街板块相相比要低一些些，最主要的的原因是楼盘盘多为经济适适用房。经济适用房的房房价由物价部部门审核，利利润控制在３３％，但房价价上涨，品质质提升是最主主要的一个原原因，以前的的经济适用房房环境不太好好，绿化、配配套设施等考考虑得较少，随随着老百姓生生活水平和生生活质量的提提高，对经济济适用房的要要求也相应提提高，为适应应市场的需求求，开发商在在绿化率、环环境塑造、户户型设计、生生活配套、康康体设施等都都加大了投入入，使成本增增高，最终导导致价格上涨涨。8、白云板块：：开发建设继继续升温白云区“环境立立区”战略的进一一步实施，以以及金阳新区区建设的辐射射，使白云楼楼市继续升温温。据了解，白云区区自１９９９９年开始进行行旧城改造以以来，房地产产开发建设力力度不断加大大，房地产开开发由过去的的自行开发，见见缝插针，到到现在连片开开发，无论是是项目规划、建建筑质量、环环境绿化等都都有了较大提提高，建设开开发步入了健健康有序的发发展轨道。越越来越多的开开发商把目光光投向白云区区，麒龙房开开、青岛天林林集团、津泉泉房开、遵义义东方房开等等一大批颇具具实力的省内内外房开企业业入驻白云区区，给白云区区的城市建设设开发注入了了新鲜的活力力。经过近几年的开开发建设，白白云区的房地地产开发从过过去的零星建建设发展为规规模开发，房房屋单价也节节节上升。开开发商自身也也比过去更加加规范，经营营思想以及理理念都有新的的突破，无论论是建设质量量，还是容积积率、户型设设计、环境绿绿化、小区设设施配套等都都有较大幅度度的提高。拉动白云楼市的的因素：①金阳新区建设设的辐射和带带动按照市委、市政政府建设“大贵阳”的战略部署署，金阳新区区将建设成为为具有完整的的生态环境与与高效的城市市服务的新理理念、新形态态的现代化城城市，成为集集行政办公、文文化科研、高高新科技产业业和居民住宅宅于一体的城城市新区。金金阳新区“三纵六横”主干道全面面建成，小关关特大桥建成成通车，碧海海花园十五个个组团全面开开工，市级行行政中心大楼楼、市民广场场建成使用等等利好消息不不断。由于白云区与金金阳新区相连连接，高起点点、高标准、高高质量的金阳阳新区，不仅仅提升了白云云区的区域价价值，同时也也增强了市民民在白云区投投资置业的信信心，许多购购房者选择白白云区作为居居家置业的地地方，一方面面对金阳新区区的建设开发发充满信心，另另一方面，也也看中了在金金阳新区的辐辐射带动下，白白云未来的发发展与升值空空间。②白云楼市供需需两旺近年来，白云区区加快城市发发展，加大旧旧城改造力度度，为房地产产业提供了巨巨大的发展空空间。据了解解，白云区自自１９９９年年开始进行旧旧城改造以来来，房开建设设力度不断加加大，尤其是是白云区中环环路、七一路路、南湖路、育育才路以及行行政中心等“四路一中心”项目的建设设开发，使该该区的城市面面貌发生显著著变化，也给给该区的房开开企业带来新新的发展契机机。同时南湖湖新区的建设设，使得居住住区逐渐南移移，更加接近近金阳新区，相相应也带动房房价上涨。随着人们生活水水平的提高，人人们对于改善善居住环境的的要求也越来来越强。白云云区城市综合合环境的改善善，也改变了了人们对白云云的观念。过过去白云区给给人们最深的的印象是一个个大工业城区区，商品房销销售对象主要要是本地居民民，外地以及及贵阳的购房房者到白云购购房置业的很很少，但现在在这种情况发发生了转变。从从购房人群看看，除了白云云本地尤其是是一些大型工工矿企业的职职工购房外，贵贵阳以及周边边区县的购房房者数量也在在增加。③白云楼市整体体实力的提升升近几年来，白云云区加大招商商引资的力度度，积极营造造良好的投资资环境，使得得越来越多的的开发商把目目光投向白云云区，麒龙房房开、青岛天天林集团、津津泉房开、遵遵义东方房开开等一大批颇颇具实力的省省内外房开企企业入驻白云云区，给白云云区的城市建建设开发注入入了新鲜的活活力。品牌房房地产开发企企业进驻白云云精心打造品品牌楼盘，楼楼盘品质的提提升也相应带带来房价的上上扬。④受土地出让实实行招拍挂市市场化运作的的影响钢材、水泥等原原材料涨价等等因素的影响响。房开项目目的建设成本本相应有一定定增加，也是是白云房价上上涨的因素之之一。五、商业地产市市场2004年是贵贵阳商业地产产的大年。各各类商铺、写写字楼争相登登场,从市区到郊郊区,从小街铺到到超级纯商业业航母,从独立门面面到产权式商商铺,从单一的裙裙楼商场到复复合型市场集集群,投资异常火火爆,尤其值得一一提的是,产权式商铺2004年登陆贵阳阳楼市后,在短短时间间内便呈现出出燎原之势。12月中旬,旱码头商圈圈项目新街口口正式开盘,掀起了贵阳阳产权式商铺铺的投资热潮潮。仅一周时时间,该项目的销销售率就达到到了80%以上,为2004年贵阳商业业地产划上了了一个圆满的的句号。据统统计,2004年开工建设设的各类商业业地产项目超超过100万平方米,是近年来开开发量最大的的一年。截至至2004年年底,已经竣工的的大小商业项项目近30个,其中20个以上的项项目规模都在在1万平方米以以上。一些具具有特色的商商业项目带动动了零售业、餐餐饮业、休闲闲娱乐业的发发展,并对新老商商圈格局重新新进行了划分分。1、中心商业与与城共进贵阳的中心商业业地产最初走走的是沿街为为市的路子，从从延安西路到到延安东路，从从中华北路到到中华南路，造造就了一批明明星商业街，形形成了今天的的以喷水池和和大十字为中中心的商业繁繁华区。但是是，商业圈相相对集中也给给城市带来了了很大的压力力。首先是商商业的繁荣导导致了该地区区的人口密集集，交通负荷荷重。同时，随随着城市的发发展，单一的的商业中心无无法更好地渗渗透到周边各各点，造成城城市周边的商商业“真空”。因此，如如果一个城市市仅仅有一个个单一的商业业中心，会显显得执单力薄薄，带来城市市发展的不平平衡。因此，贵贵阳的商业规规划尽量回避避了这些可能能出现的问题题，注重点与与面的结合，在在市中心建立立某个中心的的同时，在城城市周边也建建立了别的中中心，形成了了即分散又集集中的科学格格局。各周边边中心的专场场也相对完善善，为中心区区分解了一定定的压力。商业地产的异军军突起固然有有入世利好大大背景的支撑撑，同时，也也与房地产市市场发展到一一定时期形成成的许多因素素有密切的关关系。随着城城市的快速扩扩张，新区开开发形成城市市发展趋势，客客观上需要更更多的商业形形态进入以完完善新开发区区的商业配套套。但是，有有数十年甚至至上百年历史史的传统商圈圈，没有理由由也没有必要要在一夜之间间退出商业舞舞台。厚重的的底商、良好好的区位优势势和项目品质质给这一区域域的商业