衡阳市场调研报告

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业衡阳衡阳解放路项目市场调研报告湖南大集房地产顾问有限公司2010年6月目 录 TOC o 1-3 h z u 前言在必须中寻求一个平衡衡阳，湖南的第二大城市，拥有700多万人口，仅次于长沙，自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，是湖南的第二大经济中心。南岳衡山国家级风景区便坐落在此，历史的发展使其成为南中国的宗教文化中心，每年上山进香的游客不计其数，大年三十的首炷香炒到了几十万的价格，民间更有固定虔诚的进香团体。庞大的居住人口，神话般的衡山宗教文化，造就了独具特

2、色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。本次调研我们从研究城市商业发展的角度出发，通过全面的市场调研、资料查询、问卷调查等方式，详细解读了衡阳的商业现状和特点，从中也发现了一些发展性矛盾，为我们更好的了解衡阳商业、寻求定位的平衡得到支撑。我们看到了衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点，如江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等；看到了繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，租金高达1200元/月，售价更是达到11万/，几乎可以比拟长沙五一商圈，城市的商业繁华度可见一般；看到了政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合

3、体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百）、龙泉商城、鸿运数码电脑等；看到了热闹鼎沸的解放路手机一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的手机销售店，历史发展为城市最集中的手机网点；看到了传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业覆盖了全市更波及县市。但我们也关注到一些市场存在的矛盾：我们发现倾全市之力和历史的因素造就的中山路与解放路传统零售老商业中心，商业价值已快比拟长沙，过度集中的商业网点让城市其他区域望之兴叹，无任何同类定位的市场机会；我们发现可以称之为“纽约第五大道”的解放路，7、8个商业大鳄雄踞沿线，形象档次确实好

4、，但加之香江百货、晶珠百货是否市场有足够的消费来支撑；我们发现繁华的手机市场背后，是隐藏的品牌杂不专、价格混乱、产品更新慢、售后服务少、需求难以满足消费向外流失的市场隐患；我们发现一方独霸的电脑卖场颐高，内部竞争畸形，在整体进入微利时代的数码市场，无序经营、价格混乱、消费需求转向、买方市场为大是当前衡阳市场较突出的几个特点，不适应则被淘汰。三年经营仍处于亏损状的鸿运体现明显。怎么办？有的市场超额，有的市场不足，如何在夹缝中求生存，是我们当前必须思考的，我们必须要寻求一种平衡，找到市场的竞争优势业态。目前已不存在真正意义上的空白点，重复是必然的，那么就主动参与到市场竞争中去，优胜劣汰，适者生存。

5、此次调研我们分三步走：第一步，依然立足于对衡阳城市本区域市场进行详细的剖析和解读，对主要商业街、主要主力店和代表性楼盘进行详细说明。第二步，在详细解剖项目情况的同时，针对调研的结果进行总结，分析各业态的市场特征，从中找出市场薄弱点，初判项目定位。第三步，针对定位方向，展开消费者问卷调查，从而探寻到目标定位当前市场经营存在的弊端和空白区域，由此适者生存的夹缝中定位被找到。通过上面的三步走，我们最终在调研的基础上，确定一种平衡，在必须要做商业定位的前提下，找到一种即可以保证销售价值，又可以最大化保证未来的可持续经营的定位平衡。湖南大集房地产顾问有限公司2010年6月第一部分 衡阳宏观市场经济分析衡

6、阳地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于市区回雁峰，故又雅“雁城”。 衡阳自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，邵阳、郴州、永州等地区的商贸中心，是湖南的第二大经济中心。衡阳市现辖5县2市5区；5个市辖区：雁峰区20.94万人、石鼓区24.28万人、珠晖区30.31万人、蒸湘区21.54万人、南岳区5.96万人； 2县级市：耒阳市125.97万人、常宁市86.29万人； 5个县：衡南县102.35万人、衡阳县111.52万人、衡山县41.25万人、衡东县67.29万人、祁东县93.42万人截止2009年末，衡阳市全市总人口718.95万人，

7、比上年增长0.7%，其中城镇人口227.04万人，城镇人口占总人口的31.6%；市区常住户籍人口120.8万。一、衡阳市总体情况概述1、城市规模优势衡阳有着光荣的历史，说起衡阳的优势，人们首先想到的就是衡阳市是全省第二大城市，衡阳市区建成区和市区人口仅次于长沙，2009年衡阳市区建成区120.5平方公里，建成区常住户籍人口120.8万。城市发展经验表明：城市规模越大越利于发展，因此衡阳市城区经济发展优势是十分明显的。2、地理区位优势衡阳的交通优势向来十分突出，历代为南北要冲，粤桂门户，区位优势十分明显。“扼两广，锁荆吴”，是全国45个交通主枢纽城市之一。特别是目前衡阳市在营的武广客运专线，开建

8、的衡茶吉、怀邵衡、湘桂复线、安张衡5条“新路”，使衡阳市铁路构架呈现“木”字形，再加上在建或即将开工的多条高速公路，使衡阳市形成贯通南北、连接东西的大交通格局。3、老工业基地优势衡阳是老工业基地，工业实力较强，2008年规模工业数达到900个，工业总产值达到1010亿元，近年来培育了钢管材加工、输变电、有色金属冶炼、盐卤化工、汽车及零配件五大重点产业，核工业体系产、学、研齐全。4、人才资源优势衡阳市是我省主要的高校聚集区，有6所大专院校，高校人数愈6万人，南华大学的核技术及运用的学科理论研究位居全国前沿。5、旅游资源优势旅游是衡阳较大的优势，南岳衡山是全国首批5A级景区，2009年，衡阳共接待

9、国内外游客1489.43余万人次，实现旅游总收入70.75亿元，分别比去年增长31.81%和30.3%。6、稳定的农业基础衡阳素有“鱼米之乡”的美称，粮食、生猪产量全省第一，其他主要农产品在全省占据二、三名。二、衡阳市经济环境分析1、GDP突破千亿。衡阳市自改革开放以来最快的一个发展时期，只用了6年时间，衡阳市GDP总量就从2002年的395.2亿元增长到2008年的1000.1亿元，平均每年增长100.8个亿，截至2009年衡阳GDP总量达到1168.01亿。衡阳GDP增长一览表 （单位：亿元）2、财政收入突破70亿元。2003年至2009年财政收入保持了快速增长的态势，全市财政收入占GDP

10、的比例从2002年的4.89%提高到2008年的6%，表明该段时期衡阳市经济发展质量较高。2009年衡阳财政收入已突破70亿大关。衡阳历年财政收入一览表 单位：亿元3、全社会固定资产投资突破400亿元。2003年至2009年全社会固定资产分别为128.13、136.56、155.0、177.70、227.90、305.79、441.91亿元，分别增长29.6%、6.6%、13.5%、14.6%、34.2%、44.5%特别是2008年全社会固定资产投资增长速度创造了近7年的新高。固定资产投资 单位：亿元4、全社会消费品零售总额将近400亿元。2003年至2009年全社会消费品零售总额分别为156

11、.04、176.28、202.55、231.10、272.36、335.64、399.23亿元，全社会消品零售数据增速呈加快之势，表明衡阳市人们消费能力不断加强。消费品零售总额 单位：亿元5、城乡居民储蓄突破800亿元。2003年至2009年衡阳市城乡居民储蓄总额分别为323.48、376.65、441.50、520.30、588.26、707.99、821.62亿元，2008年较2002年城乡居民储蓄总额增加432.1亿元，平均每年增加72亿元，特别是2008年储蓄总额增长较快，增加了120亿元。居民储蓄 单位：亿元（以上数据来源衡阳市统计局）三、衡阳城镇居民年家庭收入及消费性支出构成1、衡

12、阳城镇居民家庭收入（年人均）指标民称2007年2008年比上年家庭总收入11282.031325417.48可支配收入10959.951288317.54工薪收入7844.51903515.17其中：工资及补贴收入7528.4877122.43其他劳动收入316.031323319经营净收入126.21357128财产性收入130.18217118转移性收入3181.13364514。59其中：养老或退休金2870.3531309.06恩格尔系数41.943.391.49注：恩格尔系数（%）=（食品支出总额家庭或个人消费支出总额）100%随着收入的增加，在食品需求基本满足的情况下，消费的重心才

13、会开始向穿、用方面转移。因此一个地区或家庭的生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。恩格尔系数在60%以上为赤贫，50-59%为温饱，40-50%为小康，低于40%为富裕。根据以上数据可以看出衡阳市居民收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。2、衡阳城镇居民消费性支出及构成（每人年平均）类别单位2007年2008年单位2007年2008年食品元261315%41.1742.26衣着支出元8394%13.0212.61设备用品及服务元3850%5.956.71医疗保健元4051%6.3

14、26.84交通及通信元5560%8.688.05娱乐文教服务元8189%12.8511.94居住元5458%8.487.78杂项商品及服务元2229%3.533.81从以上数据来看，衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的，除了食品所占比例最高外，衣着和娱乐文教服务其次，然后就是交通通信、居住和医疗保健、设备用品（包括手机）。由此可以看出衡阳消费的倾向性，在保证基本食品外，享受型的消费居首位。四、衡阳市城市发展规划解读1、新型工业化，重点发展产业集群当今世界经济的竞争主体正在逐渐地从单个企业转变为企业集团之间的竞争，优势产业是区域经济发展的重要支撑和经济增长点，产业集群更是引导地区经济发展最重要的力量。

15、衡阳市五大集群2008年产值为509亿元，占全部规模工业产值的50.4%，是推动衡阳市新型工业化的重要力量。但从严格的产业集群概念来判断，衡阳市目前还没有形成真正意义上的产业集群，这号称的五大集群更多的是体现了衡阳市的优势产业，集群内企业之间的地理性较强，专业化分工并不强，企业之间互动和依赖性还很差，因此，要想打造真正的产业集群，衡阳市具备基础和条件的产业方面主动介入其中，促进企业之间加强合作与分工，使其产生真正的内生性竞争优势，形成成熟的产业集群。2、新型城市化，重点发展中心城镇衡阳市新型城市化发展重点以市区为主，以各县城或中心城镇为重点发展对象。据统计分析，一个城市人口达到25万，才能显示

16、出规模效应，低于这个数，就存在城市资源浪费现象。从衡阳市七个县城人口规模来看，耒阳市县城为36万人，衡阳西渡镇为10万人，衡南云集镇为4.37万人，衡山开云镇为6万人，衡东城关镇为4.7万人，祁东洪桥镇为15.8万人，常宁市宜阳镇为11万人。七个县城中只有耒阳市区超过25万人，达到中等城市规模，进入良性发展轨道，其他县城还存在着严重的资源浪费，因此重点发展各县城或中心城镇，扩大城市规模，充分利用城市资源，是衡阳市新型城市化建设的不二选择。3、农业产业化，重点发展优势产业衡阳农产品资源丰富，特色产品较多，但是农业产业化程度不高，还处于说什么有什么，要什么没什么的状态，还没有象金健米、金浩油、唐人

17、神、临武鸭、君山银针、石门柑橘、南山奶粉等其他地市在全国都有名气的农产品品牌，是衡阳的农业产业化的一大遗憾。衡阳农业的优势产业在哪里？一是大路产品，如水稻、生猪；二是衡阳独特的优势农产品，如茶油、“双低”菜油、湘黄鸡、黄花菜等农产品。紧紧围绕这两类产品做文章，是衡阳市农业产业化的主攻方向。4、区域经济对外靠拢长株潭城市群，对内打造“西南云大”经济圈区域经济整合成为新一轮改革开放越来越重要的力量，区域发展战略也已经由“沿海发展战略”转变为“区域协调发展战略”，中部崛起成为国家战略，承接东部产业转移，形成外部投资的磁场效应，带给了中部巨大的发展机会。衡阳市紧跟国家区域战略发展规划，根据本市资源环境

18、承载能力，发展基础和潜力，发挥衡阳市的比较优势，积极参与泛珠三角区、“3+5”城市群的区域协同发展。但从地缘上，从经济关联度的角度选择区域发展方向，重点靠拢长株潭城市群，主动对接长株潭产业发展，打造长株潭衡新型工业化走廊。同时对市域内经济不断整合，以衡阳市区为核心，以西渡、南岳、云集、大浦为卫星城，构建“西南云大”经济圈，将其列入衡阳市“十二五”发展规划中，对扩大衡阳城市规模，提高衡阳城市承载能力，提升衡阳发展层次，将起到深远的意义。第二部分 衡阳市本地商业市场调研一、衡阳商业网点总体规划衡阳市20102020年城区商业网点规划的总体布局是“一主六副、两带十街、十大市场群及十大商贸物流园区(中

19、心)”。一主即一个商业中心区：东起湘江南路，西至红湘路，北起立新大道和明翰路、南至雁城路；六副即6个商业副中心区：高新片区商业副中心、长湖片区商业副中心、江东片区商业副中心、酃湖片区商业副中心、雁栖湖片区商业副中心、五星片区商业副中心；两带即湘江观光休闲商业带、蒸水古文化商业带；十街即衡西综合商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街、和平路特色餐饮休闲街、华新风味美食街、杨柳乘用车4S店一条街、绿色农家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街、文化办公用品品牌街、大元头商业综合步行街；十大市场群即家具装饰建材及五金市场群、汽贸及配件市场群、工业品生产资料市场群、衡阳特产副食品批发及旅

20、游工艺品市场群、林牧产品市场群、义乌小商品市场群、文体办公用品市场群、酒类产品市场群、花鸟古玩文化工艺品市场群及再生资源市场群；十大商贸物流园区(中心)即白沙工业物流中心、松木化工物流园区、云集空港物流园区、茶山坳小商品物流中心、丁家桥水运物流中心、东阳渡四方粮油物流中心、呆鹰岭生产资料物流中心、呆鹰岭全国湘菜原料物流中心、朱家堰物流中心及朝阳物流中心。二、衡阳商业主要商圈分布及竞争分析1、衡阳主要商圈分布及特点目前衡阳城市商业基本是以中央商贸区为中心，呈十字形分布。（如上图）中央商贸区主要是指由中山路和解放路构成的商业圈。中山路是衡阳历史最悠久的商业街区，是衡阳目前人流量最大的商业街，解放路

21、是衡阳的交通动脉，沿线商铺林立。两者所构成的商圈一直以来都是衡阳的中央商贸区域，因此广百百货、龙泉商城、美达新天地、崇业广场、宇元万向城、步步高百货、商业步行街、鸿运数码电脑等大型商业综合体如雨后春笋般，崛起解放大道，其中央商贸区域地位更加巩固。解放大道商圈有望打造成领导衡阳市场新潮流、新方向的现代城市中心商业圈。江东商业圈主要是指以火车站为中心的批发区域。该区域集中了十几个批发市场主要从事服装、鞋类等商品的批发，其辐射范围较广，贸易范围遍及湖南全省及广东地区。石鼓区商贸区的商业业态比较复杂，主要以装饰、建材、家具、五金机电批发为主，其不但承接中央商务圈的辐射，发展出一小部分的街区商业，也利用

22、交通的优势，发展多个批发市场区。华新商贸新区是衡阳市新开发的区域，位于旧城区的西面，目前衡阳市的各个机关单位已经进驻，是衡阳重点开发的区域，由于该区域起点高，有望成为衡阳新的经济政治中心。目前香江百货已经开业，沃尔玛即将进驻，高端零售业态的新商圈呼之欲出。2、衡阳城市商业特征分析（1）各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状 中央商圈以零售为主，百货、超市、电器、商业街为表现形式，众多楼盘云集，人气旺盛。江东火车站商圈以服装鞋包批发为主，覆盖广泛。石鼓商贸区以装饰建材和家具批发为主，聚集着城市最大型的专业市场。华新开发区属于新的城市政治经济中心，众多机关单位林立。（2）倾全市之力，造就中央区独特

23、旺盛商圈，带来尴尬局面解放大道、中山路商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气旺盛，是真正意义上的寸土寸金。这里是衡阳最早、最成熟的片区，也曾经是衡阳地产的制高点，蕴藏了很大的消费潜力。正是基于对解放大道商圈这一黄金地带的认同，众多商家、开发商、投资者趋之若鹜，成就了比拟长沙的高租金和高售价，而中心商圈几乎囊括了衡阳近70%的城区购买力。但因此形成了一方独霸的局面，零售业多处齐放的情况很难看到，其他区域几乎很难生存零售商业网点。（3）衡阳本地人消费具有习惯性和就近原则，外来商家面临经营考验随着城市的不断发展，外来商家逐渐出现在衡阳市场，但以泰阳电器、香江百货、广百百货为代表本

24、土商业大鳄生意始终非常好，而相对的苏宁、国美、步步高、家润多反而生意做不过他们。且本土商家原本就占据着老商业核心的位置，新商家只能在核心商圈外围区域开店，对本地人感觉来说，太远了。因此外来商家面临着经营的考验。（4）中央商圈以主力店为代表，呈点状发展，形成区域网点目前中央商圈市场虽然商业街居多，但商业各核心点的分布，主要是主力店为主，如晶珠百货和步步高超市形成的船山商业点，衡阳商业步行街形成的车站商业点，步步高百货和宇元万向城形成的莲湖商业点，香江百货形成的蒸湘北路商业点，广百百货和龙泉商城形成的中央商业点，崇尚百货和美达新天地、金色家族形成的商业网点等，均体现了衡阳中心区的商业特征。三、衡阳

25、中心区主要商业街区调研分析第一：衡阳商业街特征及分析我们在对中心商圈主要的14条商业街进行详细调查基础上，可以解读中心商圈的商业街主要特点：1、中心区域作为衡阳的老商业中心，街区业态品种丰富，商业发展比较成熟中心区域的街区商业业态品种丰富，涉及19个大类以及其他一些杂项业态，几千名在经营商户总经营面积约19万，街区化的商业发展成熟度很高，这是衡阳多年来发展积淀的必然结果，同城市商业发展先由交通主干道自发形成密切相关。2、餐饮、住宿、休闲娱乐、社区便利、服装是占据商业街较大比重的业态 餐饮（22%）、住宿（8%）、休闲娱乐（10%）、社区便利（10%）、服装（12%）这五种业态占据街区总量的62

26、%，但与其他城市街区业态发展不同的是，衡阳的服装鞋包占据的比重不大，而相反餐饮、休闲娱乐、社区便利占据的比例大。这一现象出现的原因主要体现在三方面：一、与衡阳单体化商业的发展较强有关，更多原本在街区经营的服装鞋包等品牌都被吸纳进百货中，衡阳市场百货就有8个。二、衡阳城市的环境规划对街区的购物环境营造较差，加之城市的综合环境不太理想，广大市民更习惯到广百、晶珠、香江百货中购物，当然仅中山路和解放路例外，其他品牌大多百货化经营。三、在一定时间内，城市的商业体量不是无限扩容的，街区和百货、超市是一个此消彼长的关系，百货超市的扎堆经营，抢夺了街区的市场份额，也是导致街区化业态无法和百货、超市单体的利益

27、相竞争，从而形成街区发展退居二线。3、立足日常生活的配套成为街区商业发展的又一特色从街区的业态统计来看，立足市民日常生活配套的社区便利店（10%），诊所药店（5%），电器及维修（5%），美容美体美发（3%），共占约23%的比例，这也说明当服装等传统业态扎向百货超市后，日常生活的配套业态在街区中得到发展，成为大型连锁超市之外的就近消费便利补足。4、服装等传统业态比重呈递减趋势，日常生活配套和特色业态（家具、餐饮、休闲娱乐）的比重逐渐加强从细化的街区来看，以现有商业中心为圆点，临近的中山路、解放路、和平路服装鞋包业态比重超过40%以上，而相对较远的船山路、蒸湘路、常胜路餐饮和休闲娱乐的比重明显增加

28、。这也说明商业中心对周边的业态起到了积极的带动和引导作用。5、核心主力店成为影响价值和业态组成的重要因素之一，十字路口租金贵凡是核心主力店周边，交通便利区域，如晶珠百货、步步高百货、香江百货等区域成为商家首先力争的区域，周边街铺租金自然高于其他区域。同时无论是解放路与中山路的交汇、蒸阳南路与解放路的交汇，都是该街区中租金相对较高的区域。第二：衡阳中心区主要商业街详细分析1、解放路品牌形象大街解放路是衡阳的品牌形象大街，政府着力打造的“纽约第五大道”，百货商场林立，街铺琳琅满目，租金为城市最贵，也是城市形象最好的一条路。整个解放路商业分四段：五环广场汽车站，汽车站莲湖广场，莲湖广场金色家族，金色

29、家族中山路，不同阶段呈现不同的业态特征和租金水平。（1）五环广场汽车站本路段业态以家具、机电为主，主要代表：明上家私1400、红苹果家具1400等，更涵盖有健身中心、麻将桌店、医院等业态。平均租金水平20-30元/月，转让费2万元，（2）汽车站莲湖广场本路段业态以大药房、餐饮为主，主代表：大众药房、民生堂药房、同康大药房100、华莱士200、维也娜咖啡2000，平均租金水平60-70元/月，还有两个大型物业：鸿运电器、步步高百货，更包含一个热销楼盘宇元万向城。莲湖广场是城市的中心休闲广场，日流量超过20万人次，人气鼎沸。（3）莲湖广场金色家族本路段主要以手机零售业态为主，俗称解放路手机一条街，

30、是全城手机销售的最集中区域，涵盖各种国际国内常见品牌，移动、电信、联通大楼坐落其中，完善的商业功能更增强了人气，手机业态整体规模预计约6500，租金水平120-140元/月。（4）金色家族中山路本路段是整个城市品牌最集中的区域，主代表金色家族、以纯、杰克琼斯、浪漫一身、ONLY、粉蓝、淑女屋等，商品价格在300-500元/件，租金水平1000元/月左右，是城市租金最贵的区域。也涵盖广百百货、龙泉商城、国美、苏宁、通程、嘻唰唰火锅、世纪钱柜、星光大道KTV、魅力四射电玩等主力商家，构成了城市休闲娱乐中心。2、中山路中山路是衡阳最传统商业老街，人气鼎沸，租金最高达600元/月。中山路临近船山大道段

31、品牌服饰店（1）中山路概述中山路是一条商贸老街，路宽约10米，双向两车道。沿街店铺鳞次栉比，商业气氛浓厚，整体经营状况较好。人流量巨大，每日人流量约5万人次。（2）中山路业态比例分析中山路作为商贸老街，是衡阳市民逛街购物的首选商业街。目前以形成集服饰、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性商业街。业态分布呈现显著特征，船山大道-常胜路段经营档次较低，常胜路-先锋路段经营档次较高，主要经营品牌服饰、鞋帽、皮具箱包等。业态商户数（户）营业面积（m2）服装1184720鞋帽21840皮具箱包7245美容美发2220餐饮152040眼镜店8680药店3395化妆品290休闲娱乐64045银行5650文具书店音像

32、7430通信125五金家电380家纺2165珠宝3320摄影2140合计20515085各业态所占比重如下：备注：以上数据均为使用面积，不包括龙泉、逛街、苏宁等主题商城。由此，可以看出，中山路业态以服饰、餐饮、休闲娱乐为主，特别是服饰商家数量众多，整体营业面积较大。（3）中山路租金情况分析地段主力铺面积（）单位租金（元/月）船山大道-司前街30-4060-80司前街-常胜大道30-4080-200向南递增常胜大道-解放路40-60200-600向南递增解放路-先锋路40-60600-150向南递减从地段商业氛围来看，中山路与解放路交汇区域商业氛围明显强于靠船山大道、先锋路段，因此交汇区域的租金

33、显著高于两端，租金水平可达500-600元/月。越靠近交汇区域，租金水平越高。从业态来看，服装商户租金承受能力较强，其租赁面积一般在30左右，品牌服饰租赁面积一般达到60-100。在衡阳城区整体商业中，中山路的商业氛围较为浓厚，租金水平也属于中高档层次。3、蒸湘北路蒸湘北路交通顺畅，沿线大型商家聚集，商业成熟度高。步步高百货&神龙大酒店米萝咖啡（1）蒸湘北路概述蒸湘北路双向六车道，交通顺畅。车流量大，人流量小。商业成熟度高，沿线聚集了步步高百货、香江百货、泰阳电器等大型商家以及建行、农行、衡阳市中医院等配套商业。（2）蒸湘北路业态分析蒸湘北路为快车道，消费群体以开车一族为主，不利于小商家的生存

34、与发展，需要大面积的品牌商家聚集人气。该路段大型餐饮、宾馆酒店及休闲娱乐会所分布广泛。步步高百货、香江百货、泰阳电器等大型商家分列两侧。步步高百货2009年11月开业，目前尚处于培育期，经营现状一般。香江百货、泰阳电器在发展时间较长，在衡阳业内均为龙头老大。（3）蒸湘北路租金分析蒸湘北路车流量大，人流量小，不利于小商家的经营，20-60 的小面积商铺目前租金水平40-60元/月。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）解放路-船山大道好20-6040-604、船山大道船山大道是交通主干道，品牌商家众多。东段受立交桥影响，商业发展受制约。 电动车摩托车一条街 步步高&苏宁电器（1）船山大

35、道综述船山大道是衡阳城区东西向主干道，双向六车道，交通顺畅。链接中心城区与开发区、衡阳城区与西渡，推动衡阳城市的经济发展起着重要作用。新大桥与船山大道相接，是城市主商圈与河东的重要纽带。船山大道与蒸湘北路交汇区域汇集了晶珠百货、家润多、步步高、苏宁电器、泰阳电器、未来城婴童天地等主力商家以及南华附一医院、妇幼保健院等生活配套业态，区域内商贾云集，人流车流量大，商圈已初具规模。（2）船山大道业态分析船山大道与蒸湘北路交汇区域品牌商家众多，主要商家有步步高超市、苏宁电器等。受妇幼保健院及南华附一医院带动，婴童用品商场、中老年服饰专卖店、药店在此聚集，经营状况较好。与环城北路交汇区域主要经营电动车、

36、摩托车、保险柜等业种。蒸阳北路至沿江北路段商铺均位于立交桥下两侧，物业条件较差，业态包括建材机电、广告、低档服饰、低档餐饮、家居等。（3）船山大道租金分析船山大道与蒸湘北路交汇区域商业气氛浓厚，租金水平在200元/月左右。环城北路周边经营电动车、摩托车、保险柜的商家都是老商户，租赁时间长，租金水平在80-100元/月之间。蒸阳北路至沿江北路段商铺均位于立交桥下两侧，物业条件较差租金水平仅在20-50元/月。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）船山大道与蒸湘北路交汇区域好20-40200左右环城北路周边较好60-8080-100蒸阳北路至沿江北路段一般30-5020-505、沿江北路

37、沿江北路是一条老的烟酒副食批发商业街，单边商业，沿江几间商铺即将拆除。烟酒副食批发商行建设中的沿江风光带（1）沿江北路概述沿江北路是一条老的烟酒副食批发商业街，消费群体以开车一族为主。双向两车道，道路狭窄。风光带正在建设中，沿江带与道路被防护栏隔开，目前人流量较小。（2）沿江北路业态分析沿江北路从解放路至船山大道段分布着约五十家烟酒副食批发商行，商铺面积大多在30左右。卡布KTV地处解放路与沿江北路交汇处，50个包厢，中包晚场288元，大包388元，会员享受7折优惠。消费群体以年轻群体为主，经营火爆。香江百货（沿江北路店）位于沿江北路与胜利路交汇处，面积约2000 ，主要经营生活日用品与生鲜，

38、是周边居民的重要购物场所。与船山大道交汇处现有永福家、广顺名、鑫豪、欧亚、健皇等家具家私店，单店面积在1500-2000 之间。澳门豆捞是沿江北路唯一的上规模餐饮，主营海鲜火锅，营业面积约1600 ，每桌消费400-1000元。目前经营现状较差，主要原因是该路段缺乏餐饮消费的气氛。（3）沿江北路租金情况分析沿江北路商铺主力面积30，物业较旧，签约时间长，月租金在800-1500元之间。品牌商家包括香江百货、澳门豆捞和家具店，因租赁面积大，租赁时间长，租金水平都在20元 /月以下。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）解放路-船山大道段一般3035-50品牌商家一般1500-20002

39、0以下6、环城北路环城北路全长约800米。整体租金水平80-120元/月。（1）环城北路概述环城北路是衡阳市城区次干道，道路为双向2车道，周边都是老居民区。环城北路北接船山大道，南端与解放东路相连，位于衡阳市城区的商业中心地段。长约780余米的街道沿街分布有100家大小商户，餐饮与服装是该街道的主导业态，整条街经营状况良好。（2）环城北路业态分析环城北路在受其常胜路和人民路商业氛围的影响，形成了多业态经营的状况。该商业街共分布十余类商业业态，在街道北端餐饮、烟酒、休闲娱乐商户二十家左右，南段沿街分布的服装、药店、银行就有三十余家。环城北路上有企事业单位：衡阳建工管理局、衡阳日报、农行雁北支行营

40、业部；大型商业有：香辣蟹、金瑞春茗茶、江水洗浴中心、锦绣红龙、鲤鱼门酒楼、玉茶园、曹氏按摩、女子养生会所、大姐大医美等；3、环城北路租金情况分析： 从地段商业氛围来看，北端靠船山大道路段商业成熟度明显弱于靠解放东路部分，因此南端商铺的租金偏高于北端，租金可达200元/月；从业态来看，服装商户租金承受能力较强，一般在150元/月左右，其租赁面积一般在20-40，该路段餐饮商户集中在环城北路与常胜路交汇处，各商户经营面积一般在200左右。从整体来看，该商业街平均租金在120元/月，大部分商户租赁年限在2-3年，一般采取季付租金的方式。在衡阳城区整体商业中，环城北路的商业氛围较为一般，租金水平也属于

41、中低档层次。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）靠船山大道路段一般20-3080-100街道中段良好80-10040-60靠解放东路较好20-30100-150 7、人民路人民路全长约550米，整体租金水平150-200元/月（1）人民路概述人民路是衡阳市城区中心商业街道，道路为双向2车道，周边都是老居民区。人民路西接环城北路，东连中山北路，位于衡阳市城区的商业中心地段。长约550余米的街道沿街分布有150家大小商户，服装是该街道的主导业态，整条街经营状况较好。（2）人民路业态分析人民路在其中山北路服装一条街的带动下，并依托城区浓厚的商业氛围，形成了以服装为主休闲娱乐为辅的业态经营

42、状况。该商业街从东至西分布有康年酒店，金夫人婚纱摄影，香榭花都，台北风咖啡，月亮湖KTV舞厅，漂亮宝贝美发，太谷名店，兴联宾馆，太子KTV等；（3）人民路租金情况分析： 从地段商业氛围来看，西头靠环城北路段商业成熟度明显弱于靠中山北路部分，因此东头商铺的租金明显偏高于西头，租金可达300元/月；从业态来看，服装商户租金承受能力较强，一般在200元/月左右，其租赁面积一般在20-40，该路段休闲娱乐商户集中在蒸阳北路与人民路交汇处周边，各商户经营面积一般在1000左右。从整体来看，该商业街平均租金在200元/月，大部分商户租赁年限在2-3年，一般采取季付租金的方式。在衡阳城区整体商业中，人民路的

43、商业氛围较为浓厚，租金水平也属于中高档层次。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）靠环城北路段一般40-10030-40街道中段良好30-60150-200靠中山北路段较好10-40250-3208、常胜路常胜路总长约1公里，整体租金水平在70-100元/月左右（1）常胜路概述常胜路是衡阳市城区主要生活街道，道路为双向2车道，属于老城区成熟商业街；常胜路西接蒸湘北路北路，东连中山北路，位于衡阳市城区的城区商业中心地段。全程长约1公里的街道沿街分布约200家大小商户，该街道主要以经营社区生活配套，整条街经营状况较为一般。（2）常胜路商业分析常胜路处于老城区中心地带，周边有大型社区西湖一

44、村、商业新村等成熟老社区分布，该路段主要以银行，药店、餐饮、服装等生活配套商业为主导；该商业街从东至西有世纪钱柜，北辰宾馆，中环楼餐饮，湘粤情餐饮，天外天餐饮，旺名轩餐饮，教育酒店等大型餐饮休闲分布；（3）常胜路租金情况分析：从地段商业氛围来看，靠中山北路段商业成熟度明显强于靠蒸阳北路部分，因此靠近中山北路租金高达200元/月；从业态来看，精品服装商户租金承受能力较强，一般在200元/月左右，其租赁面积一般在20-30，该路段餐饮商户集中在环城北路至蒸阳北路段，各商户经营面积一般在300-800左右。从整体来看，该商业街平均租金在100元/月，大部分商户租赁年限在2-3年，一般采取季付租金的方

45、式。在衡阳城区整体商业中，常胜路的商业氛围较为良好，租金水平也属于中低档层次。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）蒸湘-莲湖路段一般20-4030-60莲湖-环城路段一般30-5050-70街道中段良好30-6080-100蒸阳-和平路段良好30-50100-170和平-中山路段较好35-45150-1809、环城南路环城南路是一条传统老街，约36家商户，租金100200元/平米 环城南路靠解放路口 环城南路靠先锋路口（1）环城南路概述环城南路是一条老的商业街，位于市中心地带。北接解放大道，南接至蒸阳南路，西至中山路。北接解放大道，在沿街大餐馆、休闲娱乐、银行、服饰、烟酒店。双向4

46、车到，道路较窄，道路两边停车较多。大小商户的业态共36家，主力业态为餐饮、休闲娱乐，其余临街小铺为服装、银行、蛋糕、烟酒等，整条街商业气氛良好。（2）环城南路业态分析该路段商业业态较丰富，共11种业态。靠解放路口依托解放路手机一条街的商业气氛，集中了5家手机通讯，均为品牌店，其中的一家诺基亚的专卖店采用最潮流的商品陈列方式开放式陈列。同时靠解放路口9家服饰集中分布，服装小型业态面积在10-30平米左右。该路段南北两端各有一家大型餐饮，面积均在500600平米左右，其酒席价格在400800之间，生意较好，需提前订餐。东面以休闲娱乐为主，业态面积在500700平米左右。业态比例如下： 业态商户数（

47、户）面积（平米）餐饮31200烟酒690服装9230休闲娱乐2600通讯5120金融4800摄影160鞋包120便利230化妆120蛋糕2100合计363270业态面积比例图由此，可以看出，环城南路主要是餐饮、休闲娱乐、银行、服装等业态，特别是餐饮经营较好。（3）环城南路租金分析从地段商业氛围来看，北端靠解放路路段商业成熟度稍强于靠先锋路部分，因此北端商铺的租金也是偏高于南端，租金可达150元/月以上，部分租金达到了200元/月；从业态来看，服装商户租金承受能力较强，一般在130元/月左右，其租赁面积一般在10-30，该路段餐饮商户南北两端各一家各商户经营面积一般在500左右。环城南路的商业氛

48、围较为浓厚，租金水平也属于中高档层次。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）靠解放路段好10-20150-200商业街中段较好20-30130-150靠先锋路段较好20-40100左右10、先锋路先锋路是传统老商业中心，约148余家商户，租金100200元之间（1）先锋路概述先锋路是市中心的一条老商业街，双向4车道，道路较拥挤。商业发展成熟，业态较丰富，辐射消费群体全市。大小商家共150余户，品牌服装与专业市场是主导业态。先锋路作为市中心的一条老商业街，越往东商业发展越成熟，尤其是蒸阳南路至中山路段，经多年发展，沉淀了大批老经营户，商业氛围浓厚。颐高数码广场城，巨乐二手机交易市场两大

49、专业市场分布于此路段，这两家专业市场有8年的经营历史，经营较好，现今均在改建，打造新的形象。该路段的企事业单位有市图书馆、东方盛世工程学校、金灏电器有限公司、雁峰区地税局、先锋区口腔医院等。（2）先锋路业态分析该路段业态丰富，各类业态共19种。包括服装、银行、鲜花、专业市场、烟酒、餐饮、酒店、娱乐休闲、文印室、数码冲洗、日杂等。东段（环城南路至蒸阳南路），商业相对较没落，被中国银行和市图书馆占据了大量临街面积。有一家大型KTV靓歌坊，单层面积500平米，分三层，共1500平米左右。消费水平：中包晚场（7：0012：00）98元每小时，晚晚场共98元。中山南路湘江南路运动休闲品牌服装淡出市场，商

50、业形象较以东路段差，业态较杂乱。靠中山南路路由有几家低档时装。其余为餐饮、茶楼、酒店（价位80-100元/天）、美容、地产中介以及五金水暖等。业态比例如下：业态商户数（户）面积（平米）餐饮61200烟酒6100服装592140休闲娱乐22000茶楼2250通讯480金融4800美容美发5150鲜花13260摄影5150鞋包7140皮具240五金240水果460数码图文18270电器3200日杂230中介460合计1487970由此可见，先锋路是一条服装街，以品牌运动休闲服装为主。同时由于两大颐高电脑城与巨乐二手机交易市场的存在，带动了该商业街的人气，零售业态繁华。（3）先锋路租金分析从该地段商

51、业氛围来看，西两端商业氛围较差，西端靠环城南路的临街面被中国银行与图书馆占用大量面积，小型散铺较多，租金在50元/月。过了蒸阳南路路口，商业成熟，尤其是品牌服饰扎堆，租金大都在150-200元/月之间。从业态来看，服装商户租金承受能力较强，一般在200元/月左右，其租赁面积一般在3060，在蒸阳南路口扎堆了十几家花店，面积20平米左右，租金150200元左右。先锋路整体商业氛围较为活跃，租金水平也属于中高档层次。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）靠环城南路段一般40-8050-70中段较好20-30130-150靠中山南路段好30-60150-20011、蒸阳南路蒸阳南路是城市交

52、通主干道，商户约68余户，租金100130元/平米 （1）蒸阳南路概述蒸阳南路是一条交通主干道，双向6车道，车流大。整条路段业态类型较杂，以社区配套为主，商业多以临街散铺为主，主要目标人群周边小区。有一个大型公园岳屏公园。（2）蒸阳南路商业分析先锋路段集书刊、文具店集中，靠环城南路有一个环城南路小学与新五一体育文化用品，导致该路段文化用品较多。环城南路雁城路段靠近德源小区与首峰小区两个大型老社区。主要业态是餐饮、超市、药店、门诊、家居用品、美容美发、婚纱摄影、烟酒、水果店、眼睛、移动通讯、日化专卖店等社区配套商业，物业形象较差。租金水平100130元/平米。邻仙姬巷有香江百货单层4000平米左

53、右，共三层，一楼有KFC与民生堂药房，生意较好。业态比例如下：业态商户数（户）面积（平米）餐饮1300烟酒237水果6100药店21800服装480眼镜3200书店5200文具3550便利店350母婴140家居用品2200休闲娱乐21000通讯5140金融2300美容美发6360鲜花120摄影2130五金5110茶楼2300茶艺280电器3200日杂230中介4100合计686327由此可见，该路段主要以社区配套商业位置，主要服务于周边居民。（3）蒸阳南路租金分析从该地段商业氛围来看，北端靠解放路口商业氛围较差，集中多家文具书刊店，目前商业只有东面单边，西面为崇业在建项目，租金在80-100元

54、/月。过先锋路口后，商业逐渐成熟，以社区配套商业为主，主要服务与南边的几个大型社区，但是大部分路段商业都是单边商业，西面街北岳屏公园占用大量临街面，租金大都在100-130元/月之间，个别位置较好达到150元/月。蒸阳南路整体商业氛围较为活跃，租金水平也属于中档层次。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）靠解放路段一般20-4080-100中段好30-40100-130靠雁峰路端好20-30130-15012、和平路和平路是一条餐饮服饰街，商户约76余户，租金100-150元/月 （1）和平路概述和平路为市中心的老商业街，北接司前街，南至环城南路，双向2车道，人流量大。大小商家约76

55、家，以餐饮、服饰为主，商业繁华，人气旺，辐射消费群体全市。（2）和平路业态分析该路以解放路为界，解放路以北主力业态为主，分布有宾馆、餐饮、美容医院、银行等。靠人民路口集中了两家餐饮，面积在200400平米左右。解放路以南为服装街，以精品女装、女鞋、高档男装为主，兼有皮具、箱包与文具、童装。店面装修较高档精致高档。其中品牌服饰有ESPRIT、老爷车、啄木鸟、卡丹仕、黛安芬、巴黎春天、庄吉、红蜻蜓、达芙妮、诗燕、阿玛施、匹克七匹狼等。业态商户数（户）面积（平米）餐饮52200烟酒3100服装432920休闲娱乐31000通讯280金融2300摄影31000鞋包9200便利240美发2120文具24

56、0合计768000业态比例图由此可见，和平路餐饮、服饰、鞋包、摄影、娱乐等业态，尤其是服饰、餐饮商家特别多。（3）和平路租金分析从地段商业氛围来看，中断靠解放路口两端商业最成熟度，因此中断商铺的租金也是偏高于两端端，租金可达200元/月；从业态来看，服装商户租金承受能力较强，个别商店商品价格位达到10003000元（巴黎春天）。租金可达200元/月左右，其租赁面积一般在30-60，该路段餐饮商户集中在解放路以北，商户经营面积一般在200300左右。和平路的商业氛围较成熟，气氛浓厚，租金水平也属于中高档层次。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）靠解放路口好30-60150-200商业

57、街中段好30-60130-150南段较好30-60100左右13、莲湖路莲湖路以居民小区为主，业态以小吃饭馆为主，租金6080元/月靠近解放大道一段靠近船山路一段（1）莲湖路概况莲湖路南北贯通衡阳市中心商业区两大主干道（北连船山路，南连解放大道，中穿常胜路），其南端靠解放大道路口是项目所在地。 莲湖路全长约1000余米的街道分布有西湖一村、商业新村、南华大学附属第一医院住院部、西湖老干部休养所、工人文化宫、衡阳市第二中学、枫树林宾馆等，居民生活住宅主导着整条街的业态，而所在的商户为居民提供便利，多是小吃饭馆和房屋中介。（2）莲湖路业态比例分析莲湖路因小区建设特征（带院老社区，小区设围墙，而未设

58、商铺），商铺所占比例小，依托社区居民多和工人文化宫多带来的休息人流，其商业业态形成了以小吃饭馆为主的经营状况，另有7家左右的房屋中介公司和衡阳市第二中学所影响下开设的辅导培训班。各社区为老社区，整体消费水平不高。（3）租金情况分析： 从地段商业氛围来看，从南端与解放大道交叉口向北至工人文化宫附近商业氛围明显强于莲湖路北段，因此租金也是偏高北边，租金80元/月，其租赁面积一般在20-40。常胜路往北，商铺较少，位于衡阳市第二中学校门口至枫树林宾馆近边有少量商铺，以杂货店为主，租金60元/月左右。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）与解放大道交叉口向北至常胜路好20-4080常胜路向北

59、至穿山路较好20-406014、蒸阳北路蒸阳北路是家私一条街，双向六车道，租金120200元/月（1）蒸阳北路概况蒸阳北路可号称衡阳市家私一条街，全程双向六车道，由蒸阳北路与船山路交叉口处向南，2/3路段的商铺经营家私，商铺紧俏，经营状况好。过常胜路向南，交叉于解放大道，以经营休闲娱乐名牌服饰店为主，商业氛围浓厚。蒸阳北路全长近1000米，全街商业氛围浓厚，消费水平较高。（2）蒸阳北路业态比例分析蒸阳北路商业氛围浓厚，商业业态也明显呈两段趋势。以横穿该路段的常胜路为界，常胜路往北至船山路，占该路段2/3长度的商铺以经营家具家私为主导，是入驻有开福家具城、晚安家居、皇朝家私、五福家私等大型家私商

60、铺，另有众多4080平米左右的小型商铺，其经营有布艺、墙纸、涂料等家居建材用品，是名副其实的“家私一条街”。常胜路向南至解放大道，占蒸阳北路2/3长的商铺有众多大型休闲娱乐名牌服饰商铺入驻，如漂亮宝贝女性SPA、漂亮宝贝美发、康美海休闲会所、闵氏中医按摩、咖啡地带、名典咖啡、太古名屋（品牌服饰）等品牌服饰店。蒸阳北路上分布银行金融网点分布密集，全程有中国银行、衡阳市商业银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄、中国农村信用社、万联证券等金融企业网点。（3）租金情况分析： 以横穿蒸阳北路的常胜路为界，常胜路往北至船山路，租金120-150元/月，除几家大型家具家私店外，多为租赁面积在40-