因为大概率，2020就是通州楼市的底部。2021通州楼市有望止跌回升。

首先，2020年底至今三至四个月里，北京海淀、西城和朝阳的学区房、次新房已经有过一轮不小的涨幅，可以看出整个市场在逐步回暖，尽管有“双限”政策，但是通州楼市回暖也不会例外。

其次，在2021年的规划中，以环球影城为核心，通州区域利好在不断兑现。居住在通州的人能感受到通州在环境、交通、教育等各方面的逐步改善，通州已经摆脱了脏乱差的环境，越来越漂亮宜居，居住在这里的人也越来越喜欢通州。

在通州工作生活的人群，有在通州房产置换需求，2021年无疑是个好机会。

所以，小二今日给大家带来一份《首都副中心置业指南》！

指南一

买新房还是看“老”新盘

通州虽体面地挂着“副中心”名号，但近几年由于供地少，区域的新房楼市话语权，依然集中在几大“老”新盘的手中。

据CRIC克而瑞北京数据库统计数据显示，金融街武夷•融御、台湖金茂悦、格拉斯小镇、珠江中国阙、城市之光•东望五大楼盘稳坐2020年通州区成交榜单前五，成交金额合计达到115亿。

来源：克而瑞北京数据库

TOP1 金融街武夷•融御：距北京新政府约1700米

目前在售户型：72-79平米2居 价格：446-490万。

项目的位置无可挑剔，距离核心商务区（运河办公区）和北京新政府（行政办公区）都很近，是目前距离新政府最近的在售项目，南侧的交通枢纽建成后将成为非常重要的换乘中心。同时价格也比较友好，实际成交价6万左右，在通州比较有竞争力。

拥有通州稀缺的小户型，核心位置的最低总价让更多的人有了选择；不过户型上表现差一些，要么是面宽小，仅一个房间朝南，要么是纯南向。

虽然融御在去年的销售业绩十分亮眼，但也尚因部分利好落位问题，正在与业主协商解决。

此外，项目还配建不少公租房，介意的置业者请慎重考虑。

TOP2 台湖金茂悦：年轻人置业首选

目前在售户型：80平2室 400万、89平3室 450万、132平4室 680万，不过所剩房源均已不多。

台湖金茂悦择址台湖热土，在CBD东延长线之上，依托副中心的战略利好，550亿规划“两站一街”，台湖金茂悦成为价值高地。7站直达国贸CBD，这样便捷而快速的通达方式，不论从资产配置角度，还是自住享受高品质生活角度，都是年轻人的首位选择。

台湖金茂悦区位图

TOP3 格拉斯小镇：整体容积率仅为0.3

目前在售户型：284平-804平4居 价格1500万起。

格拉斯小镇是通州并不多见的独栋、叠拼项目，整体容积率仅为0.3，在北京楼市中十分难得。采用中西合璧的设计理念，新一代南北独立入户，户户均享私家花园，户内设私属电梯，双车位，超7米面宽，23米阔绰楼间距。

TOP4 珠江中国阙：通州为数不多的“豪宅”项目

目前在售户型：330-357平4室 2250-2800万。

珠江阙项目定位为“为运河CBD内金融及商业精英阶层打造的世界恒产”，是北京副中心155平方公里土地内唯一在售的顶豪住宅产品。整个沙盘体现的是运河CBD的全貌，整个运河CBD北起五河交汇处的生态绿岛，(南至玉带河东街，西至新华北路，东至珠江阙项目东侧的芙蓉东路。由于目前地段的稀缺性，所以比较有价值。

TOP5 城市之光•东望：教育资源丰富

万科打造的限竞房项目，位于北京市通州区台湖镇17号线亦庄站前区南南侧，东南五环与六环之间，容积率2.5。首期490套房已经近乎清盘，目前在售的是二期。

1、交通：距亦庄线亦庄火车站1.2公里，还有规划当中的17号线、S6线，通马路、京津高速、京哈高速、京沪高速，三地铁三高速。

2、教育：景山学校（通州校区）、次渠中学、月河学校、麦庄小学、台湖镇中心小学。

3、医疗：亦庄同仁医院、通州第三医院、三甲医院（规划中）4、楼盘目前商业待开发，项目北侧17号线终点站前区南规划商业，自身配建3700㎡社区商业，除此之外就是距离楼盘3km的万科泰禾台湖商业区。

5、环境：台湖万亩游憩公园、东石公园、站前湿地公园。

除了以上2020年通州区热销的5大楼盘外，北京东湾、禹州朗庭湾、亦庄橡树湾也备受买房者的关注。

北京东湾：临近万达广场、核心商务区

项目地段比较好，离八通线通州北苑站直线距离1公里。通州北苑站直达国贸只需30分钟，全程地铁无堵车风险。尤其是对在国贸上班的人来说，通勤很方便。

除此之外，周边配套也不差。周边的商业配套很齐全，旁边几百米就是万达广场，附近还有八里桥农贸市场、保利大都汇等，生活配套非常成熟。

亦庄橡树湾：三居属普宅

价格优势很大，均价3.7万/平，三居可以享受普宅线内，首付35%，120万起。这个价格对于很多资金比较紧张的刚需来说，很有诱惑力。同时，其还具有临近亦庄新城核心商圈，配套成熟的优势。

禹州朗庭湾：运河核心区唯一限竞房

项目位于通州永顺，距离通州北关站向北2.6公里左右，五河交汇处的温榆河和小中河之间。位置不错，从项目到市政府直线距离6.5公里，紧挨着运河商务区，地处运河核心区域。其次，项目地处五河交汇处。在北京，也只有通州和一些距离市中心较远的地方能坐拥北京为数不多的水域环境。该项目是通州核心区首个限竞房，也是运河核心区唯一限竞房。

2021年3月通州新房推荐榜

指南二

买二手房：

400万+考虑武夷花园片区，350万以下关注潞苑

买通州二手房，建议根据预算选择区域。如果预算400万以上，重点放在武夷花园片区，如果在350万以下，可以重点考虑潞苑。

武夷花园—牡丹园

武夷花园片区当属通州最热门区域，西靠运河商务区，东临北京市委市政府办公区，区位优势没有任何区域可以比拟。

区域内次新房是运河湾，K2百合湾，京贸国际城西区，均价在6万/平方米。

武夷花园是通州较早的高档社区，区域内的牡丹园、紫荆园、月季园、荔景园、水仙园也均可考虑，均价在4.5万/平方米。

珠江丽景家园

八通线以北应该是通州的另一个发展重点，因为市政府在北边，如果穿过地铁线往南去发展的可能性不太大，通州最好的区域运河三角区，往北的地方叫潞苑，所以这样看的话，潞苑未来的上升价值是比较高的。

但是潞苑目前不太适合自住，因为没地铁，交通不太方便，也因此，房子总价较低，适合刚需。

潞苑推荐华龙小区，1992年板楼小区，均价3.5万/平方米；珠江丽景家园，均价3.2万万/平方米；新潮嘉园，均价3.8万/平方米，这也是目前潞苑区域人气比较旺的二手房小区。

如果以上的新房和二手房您感觉都不是很满意，还可以等等，因为目前网上还流传了一份《2021年北京商品住宅供地计划3个批次》文件。

指南三

2021年通州或将出让5地块

网传《2021年北京商品住宅供地计划3个批次》文件（通州部分）

网上一份《2021年北京商品住宅供地计划3个批次》文件显示，北京2021年商品住宅供地计划分为三个批次：分别于4月、9月、12月底前。

从该文件来看，通州区全年将出让北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块F1住宅混合公建用地、A334托幼用地；通州区宋庄镇大庞村、大兴庄村、双埠头村土地一级开发项目地块3部分地块；文化旅游区A1、A2、A4部分地块（人才公寓地块）；于家务乡次中心收储项目二期（A-23、A-25）；永乐店镇中心区G地块一级开发项目（YLD-047）地块等共5个项目，成交总价超112亿元 。

副中心0302街区地块，在今年1月，北京市规划和自然资源委员会发布关于暂停 该地块（北京城市副中心0302街区 FZX-0302-6004、6002地块F1住宅混合公建用地、A334托幼用地）挂牌交易的公告。

副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块此前是限竞地块，建设用地面积4.45万平米，规划建筑面积≤95931.32平方米，土地用途为F1住宅混合公建用地、A334托幼用地，地块位于通州区梨园镇，起始价17.9亿元。据土地出让文件显示，原定出让宗地中商品住房销售均价不超过6.1万元/平方米，且最高销售单价不得超过6.7 万元/平方米。

该宗地距离地铁八通线九棵树站仅1.5公里，紧邻东直门医院（通州院区）， 马路对面是东郎产业园，吃喝玩乐的设施都有，周边配套成熟。具体位置如下：

通州的限竞房较少，不知道之后这宗地块后续会继续限竞房还是共产化，只能等后续的公告出来了。

网传文件表中9月将参与土拍的于家务乡次中心收储项目二期（A-23、A-25）所在的于家务乡，曾在2019年就已发布北京市通州区于家务回族乡控制性详细规划公开招标公告，招标规模为于家务乡控制性详细规划的规划范围包括乡中心区、次中心区和聚富苑工业园区，总面积约720.22公顷。

720.22公顷折合7.2022平方公里，占于家务全乡域范围（65平方公里）的11.08%。功能定位为全乡创新型“产业社区”。着力搭建科技孵化基地，促进成果转、形成以智慧农业为主要特点的产业升级集聚地。未来720公顷的这块区域很可能成为于家务乡发展的一个重点。届时，也能带动周边楼市发展。

12月份土拍的永乐店镇中心区G地块一级开发项目（YLD-047）地块。在发布的《副中心控规》中提到：协调推进小城镇和新市镇建设，做好永乐店新市镇的战略预留。做好永乐店新市镇的用地资源预留和管控，远期发挥区域交通枢纽的重要作用，强化与大兴采育镇、廊坊市区、天津武清区的协同发展，成为京津发展轴的重要节点。所以，永乐店镇的发展也非常值得期待。

以上，从新房、二手房和未来土地潜在供应地块和区域给准备置业通州的您一个指南。希望能帮到您置业通州。

2021，自住置业通州，没问题！相信小二的判断！

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