4、未来会有【海岸城】商业和【山姆会员店】的规划，周边环境和配套有改善空间

不足：

1、地段偏远，远离核心区，虽然曾经被捧上神坛，但是物理距离的偏远，是无法改变的

2、前面几次业主维权很多，以至于对后面的品质存疑

3、目前配套不完善，需要等待，注定入伙的前面几年，居住舒适度会比较差，人生有多少时间去等待？

4、单价高，当年的火热是建立上周边二手的疯狂，如今疯狂早已不在，对比二手没有优势

02

项目简介

【开发商】深圳市海岸新城投资有限公司

【项目地址】宝安区11号线马鞍山站-深外宝安学校旁

【占地面积】约10223㎡

【总建筑面积】60800㎡

【建筑类型】住宅

【物业公司】深圳市海岸物业管理集团有限公司

【物业费】5元/月/㎡

【楼栋数】6栋高层和1栋幼儿园

【套数】约589套

【产品面积段】100-120-143-188㎡3-4房

【价格】折后4.8万起

【梯户比】4T6，4T5，3T3

【容积率】5.95

【绿化率】30%

【使用率】74%

【车位比】1：1.2

【楼层高】52层

【层高】3.1m左右

【交楼时间】25年底之前

【交付标准】毛坯送简装（据了解：内赠送实木复合底板、三星智能门锁）

【产权年限】70年（2021年6月16日-2091年6月15日止）

【均价】预计5.75w

【卖点】周边配套成熟、学位好

03

周边配套

交通：

地铁：距离地铁11号线【马鞍山站】约800米，是距离地铁口最远的一期，实际步行约10分钟

陆路：距离【凤塘大道】、【宝安大道】、【广深公路】等城市主干道不远

其他：半小时可以到达【宝安国际机场】

区块价值：算沙井规划比较好的板块，属于【新桥街道】

商业：

宝安首个【山姆会员店】（预计2024年上半年开业）和开放式街区商业（规划总建面超35万㎡），规划是南山海岸城的升级版，成为片区标杆商业中心

1.3公里内还有【万新商业广场】、【天虹商场】，稍远处还有【西荟城购物广场】、【京基百纳广场】

（南山海岸城实景拍摄）

生态：

周边公园有【大钟山公园】、【万丰公园】、【大王山公园】

另外还有代建的【海岸公园】（为约4万㎡大型街心公园）

教育：

由【深圳外国语宝安校区九年一贯制校区】和【深圳外国语宝安校区小学部】两个校区组成。其中，九年一贯制校区最大办学规模可提供78个班，共3690个学位；小学部的最大办学规模可提供54个班，共2430个学位。

可实现“目送式上学”，瀚府二期与【深外宝】学校相距约200米，而同时又与【海岸幼儿园】毗邻，具备12年就近入学的条件

【深圳外国语学校(集团）宝安学校】是宝安区引入的首个深圳四大名校，隶属的深圳外国语学校（集团）属于深圳市教育局直属学校、全国首批13所可保送20%毕业生上重点大学的外国语学校之一

医疗：

1公里范围内有【马鞍山社康】、【万丰社区社康】；

稍远处还有【沙井人民医院】、【万丰医院】、【深圳天伦医院】

文体：

项目楼下有社区体育活动场所，【万丰羽毛球馆】，1公里左右有 【新桥市民广场】

【万丰海岸城瀚府】公区：

外立面：石材 (裙楼)，大面积铝板＋玻璃(塔楼)、真石漆

大堂：大理石＋金属

电梯：三菱电梯

园林：罗汉松、小叶紫檀

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户型介绍

A区住宅已入市了锦园、玺园、臻园、瀚府一期（前两期开盘均迅速告罄，锦园和玺园已于今年6月陆续交付）

此时入市的瀚府二期，是A区万丰海岸城的最后一批住宅，位于整个万丰区域城市更新项目中心区位

瀚府一、二两期合计6栋住宅塔楼和1所幼儿园，均为建面约100㎡及以上的大户型住宅

4/5栋：4梯5户

3栋：4梯6户

瀚府二期以大户型产品为主，1F为半地下室，2F为架空层，3F起为可售商品房，15F和34F为避难层。4栋整体约52层的超高层塔楼组成，4梯5/6户的梯户比

朝向：整体沿海岸公园，南北向星点式排开，且全南向公园景观配置

分筒式设计把4T5户巧妙的分流成2T2户（2T3户)，最多不过3户，提高了上下楼效率

本次推售产品为【建面约100㎡3房2卫】，【建面约116-120-143㎡4房2卫】，【建面约188㎡4房3卫】

（户型分析目前还没有尺寸，后期小伙伴有需要，英瑞会再详细出一篇户型分析）

【约100㎡三房两厅两卫】

①户型分析：

分布位置：3栋01/02/03/04（分析以01为例）

餐客厅：一体

阳台：生活阳台＋竖厅出阳台

户型方正实用

【约116㎡四房两厅两卫】

①户型分析：

分布位置：4/5栋01/02户型（分析以01为例）

餐客厅：一体化设计

阳台：生活阳台＋观景阳台（约6.4m，连接客厅和次卧）

其他：进门右手边有个书房，可用作多功能空间，书房、琴房、衣帽间收纳都是不错的选择，位置很实用；全屋多飘窗，提高使用率，

可以远眺凤凰山和商业美景、目送式上学看深外宝学校

【约120㎡四房两厅两卫】

户型分析：

分布位置：3栋05/06、4/5栋04（以3栋06为例）

玄关：玄关处空间大，狭长，可以做一排收纳柜

餐客厅：横厅设计，餐客厅一体，

阳台：生活阳台＋观景阳台（连接客厅和主卧）

厨房：半开放式的厨房自带生活阳台

卧室：主卧套房设计，空间大，比较舒适，两个次卧都不对视，私密性好

其他：全屋多飘窗，提高使用率，横厅设计的缺点在于动静不分区，人口多的家里有待考虑（比如有人在客厅玩耍，那只能卧室关门休息）

【约143㎡四房两厅两卫】

户型分析：

分布位置：4、5栋03/04/05

（空间格局类似120平四房两厅两卫，不再赘述）

大横厅+约7.2米开间大阳台，主打就是一个尺度感；

主卧可以根据自己的需求打造衣帽间；

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【万丰海岸城瀚府】照片一览：

【万丰海岸城瀚府】视野情况“目送式上学”：

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项目对比（竞品、价格）（附价格表）

①【万丰海岸城瀚府】同一开发商曾经的产品有：

【万丰海岸城锦园】、【万丰海岸城玺园】、【万丰海岸城臻园】，过往口碑一般

②与【万丰海岸城瀚府】成为竞品的项目有：

新房：

【鸿荣源伽誉府】、【拾悦城】、【云海臻府】、【会展湾雍境】，

目前来说口碑不如【鸿荣源】，但是竞争力强过片区其他新盘

二手房：

【博林君瑞】、【万科星城】，最近【博林君瑞】放出一套笋盘，单价不到五万，倒挂优势早已不在

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小结

从自住角度：

最适合的人群是沙井原住民，其次是宝安片区就业人群；

项目配套和地段，依旧强过除【鸿荣源伽誉府】外的其他项目，一公里内集齐了【学校】、【商业】、【地铁】等“刚需三宝”，尤其是前两项还算优质，前提是能克服高容积率，以及临近商业带来的嘈杂等问题。

从投资角度：

目前西部狂热结束，回归理性以后，所有人发现其实西部并不是神话，沙井远离核心地段的问题，一定会制约未来的升值

所以当年有 大V 鼓吹什么5年后破十万，英瑞认为非常不理性，目前沙井回到之前的8万都是非常困难的，更不要说十万，只能说能保值，就已经非常理想了

但是【万丰海岸城瀚府（2期）】仍然是光明沙井区域，比较能保值，有一定价值的项目，未来的预期就不要有太多升值的考量，能跟随通货膨胀慢涨，就已经非常不错，更多去考虑自用价值。

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