二手房屋买卖兵法十篇（一）

凡事预则立，不预则废。做事情之前应进行谋划和调查，做好充分的前期准备工作，以事实为依据来作出判断。对购买二手房的家庭而言，购房前需要考虑的因素有很多，比如地段、价位、房屋年代、配套设施、社区环境和物业管理等。与新房相比，二手房交易市场普遍存在各种各样的问题，不可测风险较大，如中介市场虚假广告、权属不清、房屋质量问题、产权纠纷等。因此，在购房前期对包括房产现状在内的相关情况进行必要的调查和分析，做到知己知彼，既知其一、亦知其二是非常有必要的。

具体而言，买房前期，需要调查清楚的事项主要有如下一些：

一、产权归属问题

产权情况一般是购房者最为关心的问题。目前我国房屋权属现况较为复杂，既有可以自由上市转让的普通商品房，又有各种交易受到各种限制的房屋类型，比如安居工程房、经济适用房及部分房改房依照法律规定上市交易是要受到达到一定年限等条件限制的。如确定要购买该类受限二手房，购买者最好要求出售一方出具保函，保证在后期出现权属争议时承担所有的法律责任，从而避免或降低将来能因权属争议所导致的不利后果。还有的房屋是属于单位集资建设的，单位可能与房主约定需要服务一定年限或满足其他条件才能出售，所以签订购房合同前应察看房主原来与单位所签的购房合同，并取得单位的同意。

另外，有些房屋有多个共有人，最常见的是夫妻共有和因继承所形成的亲属共有。按照法律规定，房屋出售应经过全体共有人的同意。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买卖合同并未经其他共有人同意，那么合同一般是无效的。应注意，夫妻共有的情形较为特殊。有时房产证只写了一方的名字但实际仍可能属于夫妻共有。不过这并不是绝对的，比如一方婚前取得的房产归其一人所有。

无论存在哪种共有关系，后期签订合同时都应由全体共有人共同在房屋买卖合同上签字。如果一方无法当面签署，那么应出具授权委托书。同时，签字或授权书最好由相关部门进行公证或见证，并应附在房屋买卖合同后面作为附件，以证明共有人同意转让，意思表示真实。这么做能够较好地保护购房者的利益，而不致因一些突如其来的情况影响到所签订合同的效力。比如，经过公证或见证的签字能够有效地对抗共有人另一方不同意出售房产的主张。

二、土地使用年限情况

目前，对于城镇建设用地，我国采取土地使用权出让制度，其中居住用地土地使用权出让最高年限为70年，也就是说，对于住宅商品房而言，应缴纳70年的土地出让金。

二手房买卖过程中，土地使用权还有多少剩余年数经常并不为购房者注意。实际上，这也是一个需要考虑的因素。打个比方，如果购买一套已经使用10年的住宅，那么其土地使用权剩余年限可能还有60年，但如果实际上该地块土地使用权取得之后到原房屋产权办理之前还耗费了一定的建设周期，那么土地使用年限将更短。住宅建设用地使用权年限到了之后，虽然按照《物权法》的规定将自动续期，但目前法律法规对续期是否可以免交土地出让金并未明确规定，届时可能是重新交纳土地出让金，这样将加重购房者未来的负担，变相增加了房屋的总成本。

三、房屋是否被抵押

目前房屋价格普遍较高，许多购房者买房时采用银行按揭贷款的支付方式。有时候，买方并不知道准备购买的是尚处于抵押还款状态，设有抵押权的二手房，这样就导致后期存在很大风险。因为，抵押担保的贷款一旦不能实现，作为抵押权人的银行有权而且一定会通过法律手段要求拍卖该房屋以实现其债权的。有的购房者为了尽快取得房屋产权，甚至约定以总购房款的一部分先行替售房者付款解押，殊不知这里隐藏着极大的风险，因为在贷款结清，抵押解除一直到产权登记为购房者名下的这段期间里，如果卖方进行一房两卖或把房产又抵押出去则购房者将面临无法取得房款的风险，虽然此时可以按照约定追究卖方责任，但毕竟债权效力不及物权效力，付出时间、精力却很可能得不到充分、有效的补偿。

因此，对房屋是否存在抵押进行充分调查是必要的，一般应到该房产所在地的房管部门进行核查。

四、是否涉及拆迁问题

目前，我国城市建设发展较快，许多城市都在进行着大规模的旧城区改造工程，每年都有大量的房屋被拆迁。尤其是周边环境差、楼龄较长的旧楼，很有可能面临着被拆迁的命运。在现阶段，大部分城市对二手房的拆迁补偿费事实上是低于同区域同类房屋的重置价格的。可想而知，如果买了一套房屋后仅住了不到一年就将被拆迁的话，很可能将给购房者造成较大的损失。如果购房者买房后还将房屋重新装修，那么再加上装修费的损失就更不合算，也更令人烦恼了。更有甚者，有的购房者本身是因为原有住房要拆迁才购置的二手房，当到中介机构办妥买卖手续后，才发现所购二手房也将要被拆迁。

因此，购房者在购买二手房前应尽量了解房子有没有动拆迁的可能性。一般来讲，如果某区域在一两年内会被拆迁，那么可以从当地的房地产交易中心或房管部门查到相关拆迁信息，有的城市甚至提前5年至10年前就会将拆迁区域列入规划。而且，现在很多地方会把纳入年度拆迁计划的项目在网上公布，可以登录相关网站查询。

五、拟购房屋的出租情况

许多二手房转让时属于在租状态。有的购房者不太重视这种情况，认为产权证拿到手后继续出租与否自己可以做主。但实际上，按照我国合同法“买卖不破租赁”原则，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，房屋的买卖不影响原房屋租赁合同的效力，应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直到原租赁合同终止。若忽略这一问题，租赁期间较短还好说，当租赁合同约定租期较长时，比如5年，可以想见，将给购房者带来多大的烦恼。

同时，我国合同法还规定承租人拥有优先购买权，即如果房屋已经出租的，房东在卖房时，要提前30天通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权。如果没有履行这一程序，后果有可能是承租人向法院提起诉讼要求判令买卖行为无效，并主张以同等价格优先购买该房屋。
因此，房屋的出租情况是购房者必须了解清楚的一个重要方面。而且，为了保证合法权益的顺利实现，最好要求售房一方出具房屋未出租或已解除租赁关系的说明及保证。

六、户口情况

二手房交易过程中，一般购房者的关注重点集中在房屋的产权、价格、小区环境等方面，往往忽略了未来生活中必然要涉及的我国所特有的户口问题。有这样的案例，购房者交齐了房款，并且也在售房者的协助下办理了产权过户，但是当去派出所办理户口迁入手续时才发现，卖方的户口并没有从房屋中迁出，以致购房者的户口无法迁入。目前，户籍问题直接关系到子女上学、社会保障以及是否具有购买经济适用房的资格等居民的基本权益，这些都可能是售房者不迁出户口的原因。

从目前的司法实践来看，对于请求迁出户口的这类案件法院基本是不予受理的。法院一般认为，户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，所以通常是裁定不予受理或驳回起诉。而公安机关处理户口纠纷要依据相关法律法规和国家政策，有些情况下也会左右为难。比如，在售房者没有其他的房屋可供迁入户口的情况下，无论购房者多么有理有据，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。民警同志会说，总不至于让原户主成了非洲来客——黑人吧。这样一来，购房者的利益难免将受到损失。

那么，有购房者可能要问，既然有理有据都没有用，是不是真的就没有招了呢？

事在人为，办法还是有的。对户口问题的解决可以从几个方法入手。一是要求卖房一方出示户口本，必要时再去派出所查询一下房屋的户籍情况，做到心中有数，尽量不购买无法迁出户口的二手房；二是在后期签订购房合同时，订立专门的户口条款，约定以户籍迁出作为支付部分房款的条件，只有原房主户口迁出后，购房者才支付该部分款项。并且还可以约定，逾期不迁出的每天按照房款的万分之五扣除。这样一来，购房者由被动转为主动，无疑将大大提高售房者及时迁出户口的积极性；三是在售房一方坚决不同意前一招而购房者又非此房不买的情况下，可以将扣款改为单纯的违约责任约定，也就是规定如果到了日子原户主还没迁走户口，那么售房者要赔偿违约金，直到迁走为止。以追究违约责任为由来提起诉讼法院应该是会受理的，通常如果诉请的违约金数额合理也是会得到支持的。其实，同前一方法中约定逾期扣除款一样，在合同中约定违约责任可以促使卖家高度重视，主动及时地把户口迁出，说大一点就是达到不战而屈人之兵的用意了。

七、现场查验

耳听为虚、眼见为实，实践是检验真理的唯一标准。二手房屋情况千差万别，进行充分的、多次的现场查验是作出购买决定前必须经过的重要步骤。查验一般应包含这么几项内容：

一是对二手房周边环境的考察。

近年来，随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也逐渐提高。一般而言，可以通过观察获得直观的印象，比如了解周边的道路、公交车站、小区规模、楼间距、采光和车库设施等情况，还可以了解超市、菜市场、学校和医疗机构等情况，以及四周有无噪音、污水等污染源。另外，还可以通过向其他居民询问来了解真实情况。毕竟之间没有利害关系，被询问的居民往往更能客观地告诉购房者小区的相关情况。

二是对房屋状况的考察。

通过现场考察，可以初步了解房屋是否出租，户型是否合理，房屋面积是否与产权证标示的相一致，房屋布局是否合理，水、电、气、暖等设施设备是否完好，房屋有无因装修等原因导致的主体结构损坏的隐患等情况。

三是对房屋物业服务的考察。
目前，不同的小区普遍物业服务水平差别较大。良好的物业服务能够给业主的生活、工作带来许多便利，所以还应注重对小区物业服务的考察。一是通过接触了解物业服务人员的专业水平如何、服务态度好坏、安全防范措施是否到位、小区是否清洁、舒适等；二是了解物业服务费用的各项标准，以及水电气暖的价格、停车位的收费标准等。

八、售房者是否涉及法律纠纷

目前社会经济关系复杂，购买二手房前期调查中，还应注意查实房产是否涉及产权争议、售房者是否涉及与房产有关的法律纠纷，比如是否存在房屋被查封等情况。一旦购房者不慎购买了这一类的二手房，哪怕仅仅是交了一部分房款，后期将必然会面临许多出乎意料的麻烦。因此，尽管购房者进行此类调查相对比较困难，但还是应该尽力而为，通过多种渠道多方面地进行了解和核实。