【文/财经看点网 常运在】近日，原本应于2021年12月底交房的江西景德镇恒大御景·悦府小区，因资金缺口3071万元迟迟未补齐，楼盘已经停工将近一年。在这期间，景德镇市政府为解决恒大悦府保交楼问题成立了专班组，并在去年10月份承诺楼盘在2022年5月底前全部交付，可当地政府部门并未兑现承诺，在经历短暂的“表演式复工”后，楼盘至今停工。
6月30日，景德镇住建局相关领导在临时通知的业主通报会上一番表态令业主们群情激愤。据了解，景德镇恒大悦府的业主被告知江西省景德镇市珠山国资打算介入恒大项目，将在今年年底前补齐恒大资金缺口，明年楼盘重新复工，2023年底前全部交楼。
但这只是当地住建局相关领导“空口白话”。据与会业主透露，业主们希望当地政府出具盖章文件兑现承诺，一名住建局副局长当场表示：“什么东西都没有一定的！我什么时候会死，我都说不清楚！”
当地政府如此表态，业主们计划启动集体解约预案。
政府成立专班组，国资介入，只差三四千万就能盖好的房子，业主为何还要集体退房退款呢？
一波三折 复工艰难
恒大御景·悦府是由恒大集团投资，景德镇市恒宸置业有限公司开发，于2018年在江西省景德镇市开发的住宅商品房楼盘，主打阔景高层、花园叠墅，宣称“无理由退房”政策，其购房市场一度火爆。
然而，殊不知危机将至。
二十年来，恒大发展速度飞快，步子迈得大，热衷于向银行借钱买地盖楼，高负债、高杠杆下，实际的现金流非常少，直到去年8月恒大爆雷，牵一发而动全身，与之相关的上下游产业都受到严重威胁，江西景德镇的恒大御景·悦府眼看快要完工交房，却因恒大仅三四千万的资金缺口被迫在2021年8月份停工，项目建设陷入停滞。
此后两个月，景德镇恒大悦府业主进行了多次维权，与恒大方对峙，终于在2021年10月20日等来了楼盘复工。景德镇市恒宸置业有限公司于2021年10月27日发布景德镇恒大悦府交楼情况说明，表示9-12号楼预延后三个月，在2022年1月底交付，8栋、13-18号楼，预计延后五个月，在2022年5月底交付。
满怀期待的景德镇恒大悦府业主等来的却是“表演式”复工，恒大的施工款迟迟没有到位，施工期停滞，施工方面临资金不足的困境，工人拿不到应有的薪资，售楼处工作人员含糊不清，这一切让业主们意识到，如期交付已然不再可能。
交楼承诺无望，业主维权自救
自去年8月，景德镇恒大悦府一直未正式复工，仅每月召集业主代表开会协商事宜。《财经看点网》编辑从小区业主方了解到，在最近一次的业主通报会上，珠山国资有望注入资金填补景德镇恒大悦府断裂的资金链，但珠山国资第一次提交的方案未通过景德镇市委审批，正在与恒大进行第二轮磋商，磋商完成后，珠山国资再次提交方案，若审批通过则进行银行贷款，启动楼盘复工。可见，景德镇恒大悦府能否得到这“救急金”以复工完成交楼，还未可知。
一方面是业主看不到确切的资金支持，一方面是恒大给予的复工交楼时间一拖再拖。
业主得到的回复是，复工交楼时间原则上按照资金筹措的难易程度和合同日期推动，所有楼盘于今年年底前全部筹措资金到位，明年复工，2023年底前实现全部交楼。据小区业主说，住建局副局长亲口承诺，悦府2023年6月月底之前一定能交房。然而承诺再多，也是纸上谈兵。业主代表提出需要出具加盖公章的书面公示的要求并未被同意。
据参与通报会的小区业主透露，住建局副局长曾这样回应：“什么东西都没有一定的！我什么时候会死，我都说不清楚！”
面对如此境况，业主认为政府方面存在严重失职失责，监管不力的责任。恒大获得拿地建楼资格，个中环节无一不需要政府的审批，其一切经营活动都应该在政府的监管下进行，在这其中政府监管部门理应履行市场监管、维护人民财产安全的义务，及时发布风险预警提示，或冻结监管账户限制恒大进行商业活动。然而恒大一朝爆雷，资金链断裂，楼盘交付遥遥无期，与住建局、专班组和恒大的数次协商谈判均无明显进展，业主认为看不到政府在解决此事上肩负责任的态度，希望相关部门能够重视起来，保障业主基本权益。
看不到资金缺口补齐的希望，等不到政府和恒大的行动，看着仅剩部分绿化未完成的小区停工一年左右，景德镇恒大悦府的业主已然失去等待的耐心，开展集体维权，计划启动集体退款退房的程序，起诉投资方恒大集团与开发商景德镇市恒宸置业有限公司。
据天眼查显示，景德镇市恒宸置业有限公司成立于2018年，注册资本1000万人民币，由恒大地产百分百控股，法人代表为徐志强。该公司的4条开庭公告记录中，除一条房屋买卖合同纠纷，其他3条均集中在今年4月至6月，景德镇恒大悦府的材料商四川蜀羊防水材料有限公司、装修公司鑫视空间（北京）装饰艺术有限公司、中介方江西赣坤电力设计有限公司，全部将景德镇市恒宸置业有限公司告上法庭。且该公司法律诉讼也多达10条，其中一则合同纠纷法律文书的案件结果显示，景德镇市恒宸置业有限公司全部资产1269572元被冻结。这意味着，现如今景德镇市恒宸置业有限公司不仅身陷囹圄，官司缠身，而且房款已汇入恒大广州总部，剩余全部资产已被政府冻结，公司实际上是个“空壳”，即便业主起诉恒宸置业，也是于事无补。
对此，不具名房地产案件律师表示，起诉恒大集团并不利于业主维权，现在有关恒大的案件都需要去恒大总部所在地广州中院起诉受理，即使赢得官司，公司资产已被冻结，业主仍无法得到赔偿，“如果恒大在景德镇公司是单独法人，可以向景德镇法院申请该公司破产，这样景德镇当地国资可以很快接手，也没有恒大现在与当地国资讨价还价的余地”。
目前，景德镇恒大悦府项目保交楼套数417套，建筑面积49975.86㎡。保交楼所需资金4857万元，可处置资产及资金1786万元，保交楼资金缺口为3071万元。
追根溯源期房预售高风险
景德镇恒大悦府的业主们已不再信任恒大，无独有偶，在楼市调控的政策下，各大房企相继爆雷，人们的心理防线被一击再击，房地产行业正面临前所未有的信任危机。
恒大如今的危机，业主的水深火热，究其根本，是商品房预售制度。
商品房预售制度于1994年被引入内地，地产商借来银行贷款，找建筑商赊账建造，购房者交纳首付，地产商拿到第一笔资金后去还银行贷款，也就有了“空手套白狼”的说法，凭借这种高杠杆、高负债的方式，在过去楼市刚开启市场化时期帮助地产商快速累积，实现楼市飞速发展。期房预售看起来是一本万利的做法，但实际上其中的风险很大程度上转嫁给了购房者，因资金链断裂而造成的烂尾房不在少数，购房者往往是钱掏空了，房子不能住，竹篮打水一场空。而今，在“三道红线”楼市调控、“房住不炒”的大背景下，已有广东深圳、中山、安徽合肥、海南省陆续尝试改革商品房预售制。长远来看，取消商品房预售制，是民心所向，更是大势所趋。
各国房地产市场各有难题
将视野拓展到全球，与中国相似的还有大西洋彼岸的英国。英国是最早出现政府干预住房市场的国家，住房总体充足，但由于土地制度以自由保有为主，但三分之一的土地掌握在极少数贵族手中，且土地规划重视环境保护，住宅用地占比显著偏低，上世纪八十年代英国国际金融地位重新崛起，刺激房价不断上涨。美国则是房地产过度金融化的代表，长期处于流动性泛滥、高杠杆、过度消费的繁荣期，房地产泡沫化程度高，最终破裂后升级为全球性的金融危机与经济危机。若论楼市稳定当属德国，不仅房价长期稳定，德国还形成了以租房为主流的居住理念，德国央行严格控制杠杆，政府引导居民理性购房。
结语
期房预售，楼市风波，不断的房企爆雷使得人们对房地产市场已经渐渐失去信心。在高负债、高杠杆下，任何一个环节出现问题，承受损失的都是无辜的购房者。只有在政府严格监管，合理调控，地产商收紧步子，楼市稳健发展的情况下，烂尾楼的悲剧才能有效避免。
发布于：安徽