房地产评估法律法规范文

导语：如何才能写好一篇房地产评估法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产估价；估价行业；问题；对策

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言

随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。

一、房地产估价的常用方法

1、成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常选用的是更新重置成本。

2、市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

3、收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。

二、房地产估价行业发展现状

1、制定了房地产估价的有关法律规章

国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产估价行业及估价师的地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。

2、建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范

根据各级房地产管理部门的统计，目前全国有4万多人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业约3．5万人，房地产估价机构5,000多家，其中一级资质房地产估价机构267家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

3、形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准

从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

4、房地产估价服务领域逐步扩大

在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

三、我国房地产估价行业中存在的问题

1、立法滞后

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产估价制度的法定地位，但关于房地产估价的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏首畏尾，无法充分发挥其主观能动性，其评估结果也就难以得到社会的认可。

2、从业人员素质参差不齐

房地产估价不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产估价结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产估价的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。

3、社会公信力不高

由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。

三、促进我国房地产估价行业发展的对策

1、加强市场环境监管

房地产估价行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介服务行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。

2、加强法律体系建设

为了保证房地产估价行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产估价行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产估价在相关行业的技术需要；解决房地产估价行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产估价方法和程序。

3、对估价师分级制管理

对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。

4、推进信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

结束语

房地产估价行业在我国从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，但是房地产估价行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。面对房地产估价行业的发展，我们还需要努力积累理论与实践经验，促进房地产估价行业的快速成长。

参考文献

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关键词：房地产；评估；现状；对策

随着住房制度的进一步改革和房地产业的快速发展，目前，房地产业行业已经成为我国国民经济发展的支柱性产业。房地产市场和房地产估价服务的关系非常密切，在目中程度上来讲，我国房地产业的快速发展为评估行业的发展提供了广阔的空间，但是，从发展状况来看，估价的发展还不能适应社会需求，有必要提出有针对性的解决方案，切实为老百姓解决关系切身利益，解决一些实际问题。

一、发展现状分析

在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。

二、主要问题分析

从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。

一是房地产评估机构的产权问题还不十分明确。我国的房地产评估机构和工作人员没有在真正意义上实现脱钩，估价人员表面上是脱钩了，实际上其管理部门仍然是原来没有脱钩时的主管部门，一些人员还在原来的主管部门担任职务。估价机构的管理人员是由原来的主管部门任命的，主要业务来源仍然是原来的主管部门，与原来的主管部门之间仍然有着千丝万缕的联系。虽然房地产估价机构可以是合伙制，也可以是有限责任公司，但是，在现实社会中，几乎是清一色的有限责任公司，因为，有限责任公司出资人不会承担无限连带责任。根据《房地产估价机构管理办法》中的有关规定，采取有限责任公司制的一级房地产估价机构的注册资金也只有200万元，在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，保障性不是很好。我国的房地产估价机构的经营效率比较低，主要是因为受到有限责任公司体制的影响，出资人的投资主要是为了分红，如果一些人出资比较少，在公司所占的股份就比较少，对公司的经营状况就很难做到尽职尽责，因此，导致房地产估价机构的运营效率不高。

二是相关的法制建设还不能够满足房地产估价行业的发展需要，在我国，律师、会计师、估价师属于当前的三个比较大的中介行业，目前已经有了《律师法》和《注册会计师法》，但是，针对估价师却没有一部具有针对性的法律来进行规范，虽然也制定了《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，但是，这毕竟不是法律，因此，在房地产估价的各项法律、法规中，实施的细则还不健全，对于不同用途的房地产没有针对性很强的技术标准和规范。

三是房地产估价人员的素质参差不齐，还不能够满足本行业对人才的需求。在估价师考试中，最主要的还是理论考核，没有对相关人员的专业工作经历进行限制，因此就出现了一些没有工作实践经验，但是理论基础比较好的大学毕业生在考试中的通过率比较高，而那些工作经验比较丰富的从业人员在考试中的通过率非常低，并且，由于工作单位业务范围的单一性，使从业人员只是比较熟悉某一方面的业务，对相关性不是很强的其他类型评估业务不够熟悉，综合能力不强。注册房地产估价师的级别设置还比较单一，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师。对房地产估价师的再教育还比较缺乏。

三、对策与建议

针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题的分析，我们提出以下建议和策略：

一是采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。首先，要进一步做好房地产评估机构的脱钩改制，让房地产评估行业的各个机构真正作为独立的中介机构在平等竞争的市场环境良性发展，并保持房地产估价活动不受外界因素干预，确保估价成果的公正性和独立性。房地产主管部门应该在充分调查房地产估价市场的基础上，制定房地产估价市场运行以及监管规则。二是做好房地产估价行业相关法律法规体系建设工作。制定出适合当前市场现状的房地产评估行业技术规范，并在有关法律法规定基础上制定出可操作性更强的实施细则，国家立法部门应该在相关规范和法规定基础上，研究制定《估价师法》。三是打破目前估价师级别设置比较单一的局面，实行分级制，对从业人员实现动态管理，以便形成结构合理的从业人员梯队，同时，通过严把质量关、完善继续教育机制等措施提高从业人员的综合素质。四是以创新的思维强力推进房地产评估行业的信用体系建设。

四、结束语

房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

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关键词：房地产 评估 自律

2016年《中华人民共和国资产评估法》颁布，并于2016年12月1日起实施，本法从评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理、法律责任等做了详细的介绍，为评估行业的健康、持续发展提供了法律依据。然而具体到房地产评估实践中，房地产评估行业存在诸多问题，如典型的“两高两低”（高回扣、高评估值、低收费、低评估质量）等问题，损害了房地产评估行业的健康发展，导致房地产评估行业公信力降低。为此，本文分析了房地产评估行业存在的问题，提出了行业信用与自律建设的途径，以进一步推动房地产评估行业的健康、持续发展。

一、房地产评估行业存在的问题

（一）估价机构数量多、恶性竞争激烈

目前我国从事房地产评估的中介机构多达6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业。通过房地产估价师协会网站查询，青岛本地的的估价机构或分支机构共有近60家，这就直接导致机构数量过多，竞争过于激烈，特别是一些新成立的或者规模较小的评估机构，为了解决生存问题，就靠低收费、高回扣、高评估价等恶性竞争手段招揽业务，对行业的健康发展非常不利。

随着《中华人名共和国资产评估法》的实施，自2016年12月1日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。设立房地产评估机构，应当符合资产评估法第十五条、二十七条、二十八条规定，一定程度上促使评估机构规模扩大，促进行业规范发展。

（二）估价机构良莠不齐，市场竞争混乱

住房城乡建设部网站消息，住房城乡建设部《关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》，自2016年12月1日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。但目前行业并不是十分规范，某些估价机构却竞相以评估价高、回扣比例高、评估收费低作为其竞争手段来招揽业务。在业务方面，评估机构为争取更多业务，宁愿让渡利润空间，降低评估收费及提高回扣比例，以此来作为竞争的手段，导致评估行业收费越来越低、回扣比例却节节攀升。在评估价格方面，很多估价机构和估价师丧失职业道德、 “客户定价法”在某些机构成为普通现象。这就更加需要相关部门对行业进行监管，鼓励督促估价机构之间以从业经验、经营范围、产品质量、服务质量等展开竞争。

（三）从业人员年轻化现象严重、整体素质不高，专职估价师偏少、挂靠现象严重

房地产估价行业理论上说是一门经验积累型的行业，从业时间越长、评估经验越丰富，工作能力就越强，在行业中的水平也就越高。根据对房地产评估行业的调查和机构之间的交流，大部分的估价机构从业人员平均年龄不到三十岁，估价从业人员学历偏低，工作经验偏少。目前由于评估行业技术门槛不高、相关部门监管不严，某些评估机构降低成本，造成较多估价师在考取估价师资格证后以挂证获得收入，成为所谓的“兼职估价师”，出现“估价师不从事估价、从事估价的不是估价师”、“印章随便盖、签名随便代”的行业怪象。

（四）估价机构“重业务、轻技术”现象普遍

房地产估价行业是一个专业服务型的行业，理应是一个技术性强，以技术促进业务、以技术水平赢得声誉和市场份额的行业。然而很多估价机构不重视公司品牌，“重业务、轻技术”。其主要表现在估价机构从业人员中，技术人员数量没有业务人员数量多，技术部经理的地位没有业务部经理地位高等现象。因此，现在某些估价机构中核心竞争力不是技术而是业务，核心部门不是技术部而是业务部，可谓又一行业怪象。

（五）技术含量不高、经济附加值低、外界认可度不高

作为估价业务的重头戏――银行抵押评估业务上，由于银行的监管不严，中介“代办”行为的出现，评估机构之间的恶意竞争，加之估价机构不重视技术、出具的评估报告技术含量低，不能给客户提供高水平的咨询服务，评估报告被认为只是一种形式，整体估价服务的经济附加值低，外界对整个行业的认可度不高。部分评估机构和估价师行为不规范，影响了评估行业的公平诚信，估价师的专业形象在下降，行业的公信力在下降。

二、建立行业信用与自律机制，推动行业健康持续发展

第一，严格执行行业信用等级评定和信用档案制度落地

房地产估价方面，建立了全国统一的房地产估价行业管理信息平台，健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，及时更新信用档案信息，努力营造公平诚信、优胜劣汰的市场环境。协会鼓励各评估机构积极参评信用评级，并要求各机构建立健全的机构及执业估价师诚信档案，力争全面构建起完善的行业信用评价体系。

第二，重视业务质量建设，组织报告质量抽查、报告评选评优，提升行业服务水平

业务质量是企业声誉的生命线，是各评估机构的核心竞争力，从行政管理部门、行业协会到各评估机构，一直以来非常重视。

面临房地产估价不断面临的新情况和新问题，住房和城乡建设部2014年《房地产估价基本术语标准》，2015年《房地产估价规范》，详细阐述了房地产评估涉及的方方面面。中国房地产估价师与房地产经纪人学会也于2016年1月开展房地产估价国标知识竞赛，旨在行业内营造学习国标、运用国标、敬畏国标的良好氛围，这就要求我们不断学习新政策、新规范，提高自己的评估理论水平和实操能力。

与此同时，协会将择机启动估价报告质量抽查和报告评选评优活动，对估价报告有严重质量问题的机构，由协会发出告诫函要求整改，并记入该机构的信用档案，对评出优秀报告的机构，协会给予公开的表彰，并对抽查和评选结果通过网站等途径对外公布，促进在行业中形成注重估价报告质量的良好氛围，引导机构在执业中注重抓好估价报告质量，提升整个行业质量水平。

第三，加强行业监管和机构自律，多管齐下解决行业恶性竞争，提升行业的公信力和认可度

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关键词：房产税；评估；税收征管

一、关于房产税评估的文献综述。

（一）、关于我国房产税评估问题的研究。

和战红（2011）从三个方面描述了我国财产税的评估问题：

①评估机构制度问题。以正式制度或外在制度为主，制度层次较低。在评估活动视角上，制度缺失严重。②职业道德与伦理规范的问题。目前只有《房地产估价规范》有部分关于房地产评估职业道德的约束，但只在于道德行为的约束，缺乏道德的管理制度。③评估人员管理制度问题。现有制度在很多地方对违规行为没有界定清楚，给监管部门带来了操作上的困难。

韩静（2011）提出我国在相关法律及评估技术上的不足：

①房地产估价方面的法律体系不健全。随着房地产交易增多，房地产估价的盲点逐渐增多，由于估价不合理造成了许多法律纠纷。②评估技术落后。中国目前开发的评估软件缺乏大量的评估案例，评估机构要花大量时间去搜集相应的信息数据进行分析。

李亚明等（2010）等认为我国房地产评估风险较高，并从7个方面总结了评估风险的来源：1，业务承接；2，现场勘查；3，估价技术；4，估价人员的个人态度和能力；5，报告使用；6，管理因素；7，环境变化。此外，评估机构较多且评估机构间不正当竞争的局面，违背了评估行业的一些基本原则，也使房地产评估师的执业风险较高。

综上所述，从评估机构、行业道德、人员管理、相关法律与技术以及风险等多个角度，可全面地了解国内在房产税评估中存在的亟待解决的问题。这与国外的情况相比，问题似乎比较糟糕。但是，方法总比困难多。我国学者在借鉴国外先进经验的基础上结合我国国内的基本情况，提出了相应的见解。

（二）完善我国房产税评估的对策研究。

史新（2010）从法律方面认为我国要建立完善的房地产税基评估体系，就要建设相关的法律制度。法律制度是房地产税基评估各项制度建立和运行的保障。房地产税基评估制度中涉及到的各种权利义务关系和制度安排需要通过法律的形式予以确定。

袁韶华（2010）在借鉴国外的评估管理制度的基础上，对我国的估价行业发展提出以下建议1，完善评估机构的分级制度，改变按评估价值收费的评估制度，加重对评估技术难度的考量。2，建立评估复审制度，由权威估价师组成复审专家委员会，负责有争议的评估结果的复审。3，建立评估保险机制，增强行业风险承担机制，提高行业社会公信力。

樊慧霞（2011）在评估方法上认为1，我国应综合利用各种评估方法的优点，建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估体系。2，采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术。我国应采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术，促进房地产税基优化的实现。

玄永生等（2011）提出我国应该充分利用GIS等现代信息技术手段收集房地产数据，不仅可以正确地掌握房产税的基础数据，且还可以将GIS技术与CAMA技术有效结合，促进整个房地产税基评估系统的建立与优化。

从上面的介绍中可以看到国内的一些学者在法律健全、评估制度、评估方法以及GIS信息技术的应用等方面提出了解决国内房产税评估的方法。特别是GIS与CAMA的结合，这个是全新而先进的方法，如能应用到我国的实践中，可很大程度的解决我国在此方面的问题。

二、关于房产税征管的文献综述。

（一）关于我国房产税征管中问题的研究。

谭献军（2012）认为我国房产税征管中出现的问题有：1，企业列支不规范，日常税收管理不到位。2，征管力量较薄弱，人员素质有待提高。目前，从事房地产税收征管的人手少，税收信息化程度较低，不能完全满足房地产行业税收管理科学化和精细化管理的需要。

陈良照（2012）认为配套制度不健全，是导致税收征管难度大的主要问题。我国财产登记制度不健全，致使不少税源流失，严重影响税收征管的力度。同时，我国税制改革需要进行财产评估的税种和数量很多，房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段很不健全，目前无法帮助实现房地产税收的顺利征收，税收征管难度大。

（二）完善我国房产税征管的对策研究。

李晓红（2012）认为政府应完善房产登记信息统计系统。建议增加技术和资金的投入，指定一个职能部门牵头，多个相关部门参与，建立完整的全国性房产信息数据统计系统，并且多部门配合同步及时更新。

李敏（2010）认为政府应该在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。此外，要理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，为房地产税收的课征创造良好的环境。

张德勇（2011）从征管模式上提出：为适应完善房产税的需要，税收征管机制必须加快从既有的间接税征管模式向直接税征管模式转型。另外，进一步完善房产税所带来的税收征管机制转型，也有利于为其他直接税的征管奠定基础。

谭献军（2012）认为我国应该细化房地产一体化管理流程，实行跟踪管理。以契税为关口，根据房地产有关信息、有关税种相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行细化，形成一条有序操作的传递链条。

蒋思江等（2011）认为必须加大税法宣传力度，增强自觉纳税意识。房产税政策并不复杂，但不同企业对房产税的政策有不同的需求，所以宣传工作也要强调针对性，通过多场次的政策辅导与培训，切实满足企业的不同需求。做到征收与宣传相结合，管理与服务相结合，推进房产税税收政策深入人心，积极引导纳税人自觉申报纳税，形成良好的征纳环境。

综上所述，在完善我国房产税征管的政策中：加大税法宣传力度，可以在意识形态上提高纳税人的纳税意识，一定程度上增强税收的征管，但还是远远不够的。必须在程序及模式上加以改进，在技术上加以引用，才能有效地完善我国的房产税的税收征管。（作者单位：中南财经政法大学财政与税务学院）

参考文献：

[1]和战红.试论我国房地产评估制度的现状及改进路径[J].华章期刊，2011.4.

[2]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2011.9.

[3]袁韶华，翟鸣元.国外房地产评估制度及对我国的启示[J].湖南工业职业技术学院学报，2010.8.

[4]樊慧霞.优化我国房地产税基批量评估方法体系的政策建议[J]. 内蒙古财经学院，2011.1.

[5]玄永生，王建忠，王余丁.我国房产税税基评估问题研究[J].环渤海经济望，2011.4.

[6]谭献军.关于加强房地产行业税收征管的几点思考[J].中国税务，2012.12.

[7]李晓红.目前我国推行房产税改革的必要性及问题对策研究[J].中国经贸导刊，2012.8.

[8]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究，2011.4

[9]陈良照.我国房地产税收体制的现状分析与建议[J].浙江税务网，2012.8.

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【关键词】 物业税；税基评估；评估体系

随着经济实力的逐步崛起，中国将进入工业化与城市化加速发展的新阶段。城市化的加速推进，推动了我国房地产事业的发展。如何解决在城市化进程中出现的土地、住房等各种问题需要进行系统深入的研究。房地产税收可以从宏观层面上调节我国土地、房产等不动产资源的分配，但是我国房地产税收制度也面临保有阶段税负轻、计税依据不合理、征收范围过窄、内外税制有别等较多影响税制效率、公平的问题。十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。

开征物业税的重要前提是对物业税税基进行评估，我国进行物业税及税基评估试点工作已经有六年之多，从开始的六个省区到现在的十个省区，税基评估始终处于“空转”状态。总结近几年物业税及税基评估试点工作的经验及社会各界对物业税及税基评估的讨论，可以发现以下若干问题一直困扰着物业税及税基评估 “试转实”的进行。一是人们对物业税的目标和作用的认识摇摆不定，过分强化了物业税对控制房价的作用；二是过分强调了物业税对土地出让金的替代作用，以及物业税对土地出让制度改革的作用；三是我国财产登记制度的严重滞后等。其实，房价的高低最终是要靠市场机制解决，不能完全寄希望于物业税的作用。土地出让制度和土地出让金的收取，是政府行使土地所有者权力的行为，物业税的开征是政府行使行政权力的行为，两者并没有必然的联系和替代关系。

上述认识的错位会直接或间接地影响物业税税基评估总体方案的设计，以及课税对象和课税范围的界定、税基评估价值类型的选择等，会严重制约物业税及税基评估“试转实”的实施。在这样的背景下，本文适当借鉴国外理论和实践情况，对我国物业税及税基评估的相关问题进行探讨，并提出建议。

一、制定相关的法律法规

1.确定税基评估具体实施机构，并且明确规定该机构的成立目的、职责，以便其依法设立并开展工作。即在法律中明确规定税基评估的主体、评估部门的组成、结构、职责、性质并明确其与其他政府部门之间的关系。

2.通过法律规定评估对象的范围和分类。评估对象的范围及分类是进行税基评估的必需要素之一，对实际的税基评估业务起到直接指导作用，而且税基评估对象的分类，也在一定程度上决定了所用的税基评估方法。不过，鉴于我国各地情况大不相同，法律法规应当留下合适的弹性空间，具体评估方法的选择应当由各地结合实际情况自主裁量。不过，法律对各地行使自由裁量权的条件应该详细规定。

3.税基评估的途径与方法、评估的程序。评估程序可以在省级这一层次的法律规章中进行规定，也可以在全国范围更高层次的法律法规中进行规定，我国的法律法规应当规定税基评估的基本程序，以保证税基评估的总体质量。

4.评估的基准日和评估周期。评估基准日应当在律法规中统一规定，防止实际评估中的任意操作，避免产生混乱。评估周期的选择涉及到在评估结果的及时性与评估成本之间的权衡。因此需要各省级根据本省情况选择合适的评估周期，并在法律中作出明确规定。同时全国应该规定一个合理区间供地方政府参考，还可以避免地方政府在选择评估周期时的随意性。

5.规定部门之间的协调义务。由于我国土地、房产管理体制方面的原因，我国与不动产相关的部门众多，导致税基评估需要的数据分散在各个部门之中。法律法规应该规定这些相关部门在实际工作当中积极配合税基评估部门的工作，有义务向税基评估部门提供税基评估部门所需的数据信息。

6.税基评估争议解决机制。税基评估的结果会影响纳税人应缴纳物业税税额。如何处理征纳纠纷，法律应该对此作出相应规定。税基评估的法律法规中应当详细规定税基评估争议的解决机制，为依法解决评估争议，维护纳税人合法权益提供法律依据。

7.规定负担调整率和税收豁免与优惠等情况。法律法规中应该明确规定负担调整率和税收豁免与优惠的具体条件，防止胡乱优惠、豁免的情况出现。

二、构建我国现代不动产信息数据库

为了保证征收物业税的行政效率，在税基评估中采用批量评估是必然趋势。但是批量评估系统的建立与评估结果的客观公正都与批量评估中采用的基础数据密切相关。基础数据不能满足评估要求，就不能进行税基评估，更无法建立批量评估模型；市场数据不完善或无法及时更新，就不能建立合理的批量评估模型，评估结果会严重偏离其市场价值，使评估结果失去客观性， 不被公众和政府接受。因此当前亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库，这是进行税基评估、开征物业税的重要前提。

基础数据的采集制度，应主要从以下几个方面考虑：

1.建立不动产登记制度，登记的内容不仅包括产权、房地产价格，还应包括房屋的结构、设施、街道状况、社区状况等各种影响房屋价值的因素和其他与评估有关的信息。登记的信息应该能够全方位、多层次地反映房地产的真实状况和动态变化。

2.建立物业税申报登记和管理制度。要建立不动产申报制度，当不动产进行新建、购置、改造、拆迁、产权转移时，不动产所有人有义务向税务机关申报，这样税务机关就可以掌握全部纳税人的不动产税源数据。

3.依托计算机网络与其他机构形成资源共享机制。与统计部门、房产管理部门等相关政府部门建立数据资源共享机制，获取房地产交易、成本、收益等方面的数据。与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。为了便于税基评估中心与各部门机构之间的信息沟通，省级政府应该统一信息的标准格式，保持不动产信息的流通渠道畅通，建立现代不动产信息交流平台，减少信息在沟通中的丢失和失真。

三、形成分类分层次的争议解决机制

由于物业税的税基评估结果直接影响到纳税人缴纳物业税的数额，关系到纳税人的切身利益，在征纳物业税的过程中，纳税人对税基评估结果存在异议也是不可避免的，因此物业税的基本法应该保证纳税人对税基评估结果提出申诉的权力，如此还可以再次检验评税结果，提高评估质量。

纳税人提出申诉到申诉解决需要遵照一定的程序，一般包括以下几个阶段：一是纳税人提出申诉。纳税人对评估结果拥有知情权，税基评估机构应该在评估之后将初评的结果及不动产的有关资料在征税之前公布在有关媒体或网络上，方便纳税人进行查询，并将税基评估结果以评估结果通知书的形式寄送给纳税人，并规定一定的申诉期，规定纳税人如果对评估结果有异议可在收到评估结果通知书之后的一定期限内向税基评估中心提出申诉请求。二是税基评估中心接受申诉。税基评估中心在接到纳税人的申诉请求后，必须在一定期限内对纳税人的申诉请求作出回应。三是税基评估部门处理申诉内容， 并告知纳税人处理结果。税基评估中心应该针对申诉的内容和性质，采取相应的处理办法，对评估失误给予及时纠正，对数据方面的争议应及时核实数据或现场勘查，及时解决争议，并向申诉人发出评估结果更正报告单，告知申诉人处理方法、过程和结果。四是纳税人对重估提出争议。纳税人收到评估结果更正报告单后，对重估结果和处理意见仍不满意的，可以向税基评估中心再次提出申诉，请求对争议进行处理，或者向税基评估中心的主管部门提出评估争议，主管部门应限期对争议作出处理。五是对争议的调解。主管部门对争议进行调解，调解不成，纳税人可以向评估仲裁委员会提请仲裁。六是对争议的仲裁。评估仲裁委员会对纳税人提出的仲裁申请进行仲裁。七是提讼。经评估仲裁委员会仲裁之后，纳税人对仲裁结果仍不满意的，可以依法提讼。这是对评估争议的最终解决办法。诉讼程序完成就是评估结果的最终结论，当事人双方必须接受。

四、协调好税基评估机构与相关部门的关系

1.与政府部门之间的关系。税基评估中心是由各省政府设立并管理的，其最高负责人也由省政府任命。税基评估中心接受省政府的宏观指导，并且与省政府下属的其他部门一样接受纪检部门监督，统一贯彻党的政策法规等。税基评估中心依法办事，遵守各项规范准则，其评估结果独立于政府部门，不受政府部门的影响，按照评估程序规则客观公正地产生。税基评估中心的工作人员待遇应等同于公务员待遇。

2.与税务部门、财政部门之间的关系。税务部门是税基评估中心评估结果的使用部门，税基评估中心按照税基评估周期，向税务部门按期提供税基评估的评估值作为征税的依据，税务部门必须对税基评估结果进行备案。税务部门和税基评估中心应该设立专门负责人进行沟通，对机构之间的数据传送等沟通交流工作进行记录，并在工作中遵循保密原则。财政部门负责支付税基评估中心聘请资产评估中介机构实施评估的费用。资产评估中介机构将税基评估结果交付税基评估中心，税基评估中心再交由税务部门使用，评估结果交付税务部门之后，评估中心应当提请财政部门支付部分评估款项给中介机构，当评估结果实际运用过程中并没有发生因评估结果不准确而产生的争议时，税基评估中心再提请财政部门支付剩余的评估款项给中介机构。

3.与其他部门之间的关系。我国目前的机构设置导致大量房地产信息分别由不同的管理部门掌握。占地面积等关于土地的相关信息要从国土资源部和发改委获得，房地产是否合格及具体标准由建设局管理，使用年限等目前房屋交易的各类具体信息可以从住房和城乡建设部取得，从统计局可以获得当地经济发展情况指标，房地产开发公司可以提供绿地面积等关于房地产所在小区的各种指标，中介机构可以提供评估技术支持。在我国专门的不动产信息数据库没有完全建立之前，加强税基评估中心与各部门之间的协调配合对于我国的税基评估工作尤为重要。

五、培养税基评估人才

1.制定培养税基评估人才计划。首先，由于资产评估中介机构的从业人员有资产评估的专业背景，可以由政府部门与中介机构协商合作，从评估中介机构中选拔一批愿意从事税基评估的人员进行税基评估的相关培训。其次，由这些人员作为培训师再培训各地从事税基评估的人员，由政府部门与注册资产评估师协会合作，组织各地从事税基评估人员进行培训，使税基评估的基本技术得到扩展。再次，要通过开展集中培训、研讨会、自学、网络教育等多种途径加强税基评估人员的后续培训教育。

2.逐步制定规范税基评估工作的法规体系和评估工作人员的考核制度。我国应建立与税基评估相关的政策法规体系，如制定基本的税基评估从业执业道德规范，建立更加系统科学的操作准则、规范和程序。税基评估的过程应当以准则、程序、规范的形式表达出来。另外由于税基评估的最终结果在科学方法的基础上还会受评估人员主观因素的影响，因此，必须加强税基评估人员的职业道德教育，评估人员的职业道德要通过规范的形式加以明确，为统一管理税基评估行业和开展税基评估工作提供依据，做到每项税基评估工作都有理有据、有法可依。

【参考文献】

［1］ 范信葵.物业税评估制度的国际比较及借鉴［J］.北方经济，2006（9）.

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一、城市房屋征收应保护的公民权

国有土地房屋征收或拆迁，是一项极其复杂的系统工程，它意味着城市建设的立、改、废，是指根据城镇建设规划和国家专项工程的建设计划以及当地政府的用地文件，拆除建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。就征收或拆迁行为而言，如果基于公共利益的需要，则属于行政征收行为，其一方当事人是行政主体（一般是县级政府）为征收人，而另一方是与行政主体相对的被征收人；［2］如果基于非公共利益需要，则属于民事行为，取得房屋拆迁许可证的建设单位为“拆迁人”，被拆迁房屋的所有人是“被拆迁人”。［3］，城市房屋征收或拆迁必然涉及政府、房地产开发商（拆迁人）、被征收人或被拆迁人三方的利益，而在利益的三者中，“被征收人或被拆迁人”总是处于社会弱势，其权利和利益最需要保护。因此，从法律的视角而言，在城市房屋征收或拆迁过程中，应当保护被征收人或被拆迁人的下列实体性和程序性权利。

1．公民的基本人身权

公民的基本人身权是宪法赋予公民的最基本的权利。无论是城市一次建设需要进行房屋征收或拆迁，还是城市二次建设需要房屋征收或拆迁，都必须维护公民不可剥夺的权利———公民的人身权。而当下许多地方的政府和拆迁人以暴力或武力方式从事征收或拆迁活动，对被征收人或被拆迁人采取殴打、威胁或强迫等违法行为侵犯公民的基本人身权利，不仅违背我国以人为本，构建和谐社会的大政方针，而且与我国宪法所规定的公民人身权利受国家法律保护的基本法治理念相悖。因此，依法维护被征收人或被拆迁人的合法权益，做到文明征收或拆迁，依法征收或被拆迁，保护被征收人或被拆迁人的人身权，这不仅是权利至上法治理念的体现，而且是构建社会主义和谐社会之基本诉求。

2．财产权

依照我国《宪法》和《物权法》之相关规定，公民合法的私有财产不受侵犯，未经所有权人许可，不受任何权力以及任何形式的侵害。［4］而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，一些地方政府或部门因公共利益或非公共利益之需要对城市房屋进行征收或拆迁时，严重侵犯公民的财产权，主要表现在：首先，政府或拆迁人在征收或拆迁过程中，不遵循“拆迁只能使人民越富，而不是使人民越穷”的基本治理理念，只按照事先的预定标准进行补偿，未对被拆迁居民是否能够再次购置新房进行考虑，致使很多居民在短时间内难以正常生产生活，其权益受到严重损害，使政府建设城市、改造城市规划的良好愿望大打折扣。其次，在现实社会生活中，引发被征收人或被拆迁人和政府或拆迁人冲突的主要因素是被征收人或被拆迁人的财产权未受到应有的保护。一般而言，被拆迁人往往认为拆迁人赔偿得不够。而导致这种问题的根源往往是缺乏科学的评估方式和合理的赔偿标准。公民财产权应当受到实体性法律保护和程序性法律保护。财产权作为宪法所规定的基本权利，其限制和剥夺必须要有一个正当程序，如果政府为了公众利益的目的对它进行限制和剥夺，必须按照正当法律程序，这是法治理论的公理。如果征收是为了商业目的，那么就必须遵循民事商品交易的民事合同之自愿有偿原则。基于此，2011年1月21日国务院通过并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，试图对房屋征收行为进行实体法与程序法上的规范，使被征收人或被拆迁人的权利受到法律保护。不过，新《征收与补偿条例》虽然对被征收人或被拆迁人财产权的保护有所增强，但由于其规定的概括性和一般性，在实践中被征收人或被拆迁人的权利受到实质性保护也有一定难度。

3．劳动保障权

依照我国宪法之规定，劳动是我国公民一项基本权利和义务。国家不仅应当为劳动者提供劳动和就业的机会，而且应当保障公民劳动权利的最终实现。然而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，个别政府强令被拆迁人的家属停止现有的本质工作，去劝说被拆迁人配合政府征收或拆迁。若劝说不顺利，或被征收人或被拆迁人不同意搬迁，那么他们的家属将会连带地遭受处罚，甚至开除公职。这种行为严重地损害了公民的劳动保障权。

4．知情权

知情权严格地说是一项程序性权利。一般而言，知情权就是指政府在房屋征收或拆迁前的法定期限内必须公开张贴房屋拆迁公告，公告必须写明具体的征收或拆迁补偿金额，补偿依据，价格评估的过程等等。如果没有对被征收人或被拆迁人公示，致使当事人不知情，等同于剥夺了当事人的程序性权利———知情权。新《征收与补偿条例》把房屋征收或拆迁行为纳入司法审查之中，但由于目前缺乏统一而具体的司法审查标准，致使司法审查难以正常进行。

二、被征收人权利保护之规范缺失

中国城市化进程中引起了许多社会冲突和矛盾。其冲突之根源在于：城市化进程与公民权利之保护成为社会矛盾中的两极，政府权力之合法运用与公民权利之正当保护之间的规范缺失。2011年的《国有土地上房屋征收和补偿条例》与2001年的《城市房屋拆迁管理条例》相较确实取得了重大的进步，其突出特点在于：一是，确定了公平补偿、决策民主、程序正当和结果公开等基本原则。［5］二是，界定了公共利益的范围。首先，运用肯定列举方式列举了公共利益之范围，即国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。其次，运用概括方式规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。［6］三是，确定政府是征收补偿主体，房屋征收应先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁。“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”［7］同时规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。［8］四是，确立听证制度和征求意见制度。在旧城改造中不满征收补偿方案的，政府应组织听证会并修改方案。因旧城区改造需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。［9］五是，确定了房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并规定了房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。［10］六是，明确征收补偿标准，征收私宅应优先保障住房。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。［11］七是，补偿应足额到位专款专用。即作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；对被征收人给予的补偿，除了包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；如向法院申请强制执行，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。在补偿方式上，条例明确规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。［12］此外，《征收与补偿条例》取消行政机关行政强制执行权，由行政机关申请人民法院实施司法强制执行；［13］建立了房屋征收或拆迁之司法审查制度；［14］建立健全法律责任制度［15］等等。然而，由于我国法律制定之理想价值与法律实施之实际状态存在差异，《征收与补偿条例》仍然存在一系列规范缺失：

1．公共利益与非公共利益界定模糊。按照《征收与补偿条例》规定，所谓公共利益主要是指保障国家安全、促进国民经济和社会发展等，并用列举方式具体列举了五个方面为公共利益范围，并概括规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。从上述规定中不难看出，公共利益范围仍然不明确：一是，规定过于概括而不具有操作性，为各种“渗水的公共利益”大开方便之门，使虚假的公共利益合法化和正当化；二是，形式上的公共利益为权力滥用提供了合法路径，因为公共利益是国有土地房屋征收或拆迁最好的借口，权力行使者总是借公共利益之名求私人或部门利益之实；三是，概括规定为执法机关提供了法外实施法律之途径，许多执法机关以概括规定为幌子，使法律、行政法规的实施流于形式，从而使法律和行政法规自然地失去法律效力。

2．政府行使权力之理念缺失，对城市房屋征收或拆迁之相关法律、法规的法治精神和原则存在认识上的误区。根据《征收与补偿条例》第13条之规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。诠释上述规定，至少确立了以下基本制度：房屋征收公告制度和当事人诉权保护制度。但是由于一些地方政府不能正确诠释法律之精神，在房屋征收过程中总是先拆迁后公告，严重违反法定程序；更有甚者，在他们看来，城市土地是国家所有，政府可以在不通过有关法律程序的情况下对土地随意调配，这就严重地违反了《条例》和有关法律的规定，使一些不法分子有机可趁。

3．国有土地房屋征收实行法律分类调整，相关法律、法规的规定不完善。按照《征收与补偿条例》规定，因公共利益需要的征收行为适用此条例；而因非公共利益需要则只能适用《中华人民共和国物权法》和《城市房地产管理法》。由于法律适用之差异，必然导致利益得失之差距。以《征收与补偿条例》第4条为例：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。［16］由于房屋征收部门在立法上采用了一个不明确、含糊的概念，就使得征收或拆迁中关于谁是征收或拆迁主体变得模糊，致使征收主体的共同密谋者即使严重侵犯公民的合法权利以难以受到法律的有效制裁。

4．政府补偿标准不统一，且地区差异明显。近些年来，由于征收或拆迁而导致的政府补偿不均或不合理时有增多，因补偿不合理而导致征收人或拆迁人与被征收人或被拆迁者之间的纠纷不断。究其原因在于：一是，补偿原则不明确。当政府对房屋进行征收或拆迁后，究竟应该进行哪种补偿，是完全补偿，合理补偿还是公正补偿，其立法不明确。二是，补偿范围过窄。由于征收或拆迁所引起的连带利益损害均未列入补偿范围。三是，补偿标准不统一，且地区差异较大。补偿标准不仅受房屋区位、用途和地区的影响，而且严重受到地区差异的影响，而这些差异究竟应该如何认定，法律没有规定统一的标准。

5．在城市房屋征收或拆迁中，评估机构不中立，参照的评估标准不统一，致使评估结果有失公正。根据《征收与补偿条例》之规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于我国的房地产评估机构大多是由政府职能部门演化而来，同时，房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源，评估机构能够在与其相应的房屋评估背后获取一些利益，所以房地产开发商与评估机构之间有着千丝万缕的关系，房地产评估机构往往会偏向拆迁人（房地产开发商），使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。加之参照的评估标准又不统一，评估版本也由各省级人民政府自行确定，评估结果就不免有失公正。

三、被征收人权利保护之法律路径

《国有土地上房屋征收与拆迁条例》在一定程度上是调整与规范国有土地房屋征收与补偿行为的一部具有进步意义的法规。但由于在有效保护公民权利方面受立法局限和社会语境的限制仍然存在一些局限性。基于此，提出下列法律解决路径：

1．尽快通过并实施《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》（审议稿），使《国有土地上房屋征收与补偿条例》更具有执行性和操作性。《征收与补偿条例》作为一部行政法规，具有法律规范的一般性和概括性特征，仍然存在诸多漏洞和重大问题，使其有效性和可执行性受到严重限制。为了进一步完善、明确、规范相关内容，使《征收与补偿条例》能够有效地实施和执行，必须由国务院法制办制定相关实施细则。2011年1月21日国务院法制办已经拟订了《〈国有土地上房屋征收和补偿条例〉实施细则》（审议稿），并提交国务院常务会议审议。正在审议的《实施细则》的主要特点在于，使《条例》更加明晰化和细化，更具有可执行性和操作性。如在区分用地途径方面，《实施细则》明确规定：为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。［17］在对被征收房屋价值的补偿方面，《实施细则》明确规定：实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。（1）低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；（2）中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；（3）高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格等。［18］显然《实施细则》使许多重大问题得以具体化，更具有执行性和操作性，便于征收人或拆迁人依法行使权力或权利和被征收人或被拆迁人人依法保护权利。

2．尽快完善国有土地房屋征收或拆迁各相关立法，妥善处理效益与公平之间的关系，在房屋征收或拆迁中做到公正、公开。城市房屋征收或拆迁在主体上涉及到县级人民政府、拆迁人（房地产商）和被征收人或被拆迁人，从法规规定来看，县级政府只是因公共利益需要而成为征收主体，而因非公共利益征收表面上看不涉及县级政府，而实际上由于我国土地是国家所有，县级政府则作为当地国有土地的管理者，往往代表国家向受让人出让国有土地使用权，他是国有土地使用权的“分配者”，自然地会成为城市房屋拆迁的主体之一，加上当地政府在履行其裁决职能后，往往会从法律上取代拆迁人与被拆迁人“对簿公堂”，从幕后走上前台，把被拆迁人与拆迁人的冲突转化为被拆迁人与当地政府之间的冲突，使当地政府作为城市房屋拆迁一方主体的地位显现出来。然而在城市房屋拆迁中各方的利益是不一致的，特别是拆迁人与被拆迁人的利益是对立的。拆迁人的动机和目的是追求利益最大化，以最少的投入获得最大的效益；被拆迁人的动机和目的在于根据自己的家庭情况，在服从国家、社会公共利益的前提下，依法保护自己的合法权益，并尽自己最大可能争取更多的拆迁补偿款；而县级政府在城市房屋拆迁中的动机和目的是追求政绩的最大化。这三者有着千丝万缕的联系。当县级政府凭借其合法的行政权力，借助开放商的房屋开发拆迁，从中获得财政收入时，而开发商也从中谋取利润，只有普通公民才是真正的弱势群体，其权利最容易受到侵犯。因此在房屋征收或拆迁中兼顾公平就显得尤为重要。

3．切实有效地保障被征收人或拆迁户的居住权及其他相关权利。根据《中华人民共和国物权法》之相关规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。［19］由此，被征收人或拆迁人的居住是首要保障，应该严格按照相关法律“规定”执行，并在此基础之上再进行货币赔偿。同时安置房也要尽可能得安排在被拆迁人原居住地附近，尽可能地不打乱被拆迁人的日常作息，保证被拆迁人的工作、就医以及子女上学问题等等，简言之，就是要保障被拆迁人的利益最大化。而针对货币安置情形，政府应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿，若是再政府进行货币安置后，仍无法解决住房的，政府应当提供相应的廉租房，以保证公民的居住。

篇7

一、征收补偿迟延形成的背景

本文所说的迟延征收，是指政府发出房屋土地征收公告后，征收部门未在被征收房屋转移变更手续“暂停办理期限”一年期间完成的征收项目。全国各地普遍存在迟延征收问题。其形成的背景是：

1.政府实施房屋征收的条件不具备

政府虽然了房屋征收公告，但不具备做出房屋征收补偿决定的条件。如社会风险评估失误，发生不可控事件；征收补偿资金不到位，出现补偿资金短缺；被征收人不签协议，评估报告超过有限使用期限；未按规定程序送达等原因，导致一些征收项目拖延数年。一旦重新启动征收，评估价值时点就成为不可逾越的障碍，无法实施征收补偿。

2.政府征收行为不规范

政府房屋征收部门或征收实施机构不积极作为，导致在被征收房屋转移变更手续 “暂停办理期限”一年期间，或因征收补偿方案制定不合理，或因征收实施机构不积极主动，或因未完成法定送达程序，或因超期使用评估报告，或因未及时作出规范的房屋征收补偿决定，即未完成征收的法定程序，失去了向法院申请执行的机会，无法及时完成征收补偿工作。

3.征收人对征收补偿公平的错误认识

某些征收工作人员认为，《办法》规定的价值时点是征收公告之日，政府无论什么时间作出征收补偿决定，均应以房屋征收决定公告之日为价值时点评估补偿，否则将背离《合同法》的平等原则。若以法院判决之日或政府决定补偿之日的市场价格对被征收人予以补偿，那么对已经与政府签订征收补偿协议的被征收人是不公平的，更为严重的是助长了被征收人当“钉子户”的勇气和贪婪。在这样的认识之下，征收工作人员怠于作为，直接影响了征收签约的进度和质量，为迟延征收的形成提供了肥沃的土壤。

4.某些被征收人把政府征收当成致富良机，故意拖延签订征收补偿协议

某些被征收人曲解政府征收征用的动机，故意提高补偿要价，一旦满足不了他们的不合法诉求，就采取各种手段干扰房屋征收。如不配合现场查勘，不在实物登记表上签字；拒绝签收评估报告；拒绝参加沟通、咨询和听证会议；拒绝执行法院的生效判决；被征收人群w上访等行为，造成了征收补偿项目迟延，困扰房屋征收工作。

5.维稳政策使征收部门畏首畏尾

按政府职能要求：征收部门既要贯彻落实《条例》的立法目的，完成征收征用的目标任务，接受并履行法院按非征收公告之日给被征收人补偿的判决，又要满足维护社会稳定的政治要求，积极讲解政府征收的目的和意义，耐心接待群体上访的被征收人，想方设法解决上访人员的合理诉求。在这种情况下，房屋征收工作如履薄冰。

6.征收过程出现意外的不可抗力事件

由于上述问题，形成迟延征收，并出现意外的不可抗力的恶性事件，影响了基础设施建设和棚户区改造，影响了被征收人的工作和生活，影响了国民经济和社会各项事业的发展。

二、征收补偿存在的制度缺陷

1. 《办法》未充分考虑征收补偿迟延情况

《办法》第十条第一款规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”应当说，这一规定的出发点是正确的，符合房屋征收初始期实际。《办法》规定以征收决定公告之日为价值时点，评估被征收房屋价值，实质上是有一个前提的，那就是在合理的征收期限内，征收补偿进程依照法定程序、不间断地推进。由于2011年我国房屋征收制度刚刚启动，评估规章、地方性法规也都是这一时期围绕《条例》制定的，没有经过征收实践检验，对房屋征收复杂性、艰巨性、困难性考虑不足。这一征收制度设计并没有考虑征收补偿间断、被拖延情形。然而，在实际征收工作中，征收进程拖延情况普遍存在，且不是个别现象，也不是仅某个地方存在的问题。

2. 《办法》规定以征收公告日为价值时点评估补偿，却没有规定迟延征收问题的解决办法

征收进程拖延情况发生后，就会连带出现如何平衡征收补偿利益问题。其中，最突出的问题就是应当按照什么时间点的房屋价值进行补偿问题。从评估的角度看，即如何确定房屋征收评估的价值时点问题。如果坚持以征收决定公告日为评估的价值时点，往往会引起被征收人的强烈质疑，认为没有得到充分、合理的补偿，拒绝签订征收补偿协议；如果改变评估价值时点，又与《办法》的规定相违背。征收人和评估机构在平衡征收补偿利益问题时，必须在坚持以征收决定公告日为价值时点，还是改变价值时点之间做出选择。然而，《办法》却没有规定迟延征收问题的解决办法，把这一问题丢给了征收人和评估机构。

《条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《办法》选择征收公告之日作为评估价值时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。但对迟延征收房屋补偿，若仍以征收公告日为价值时点评估补偿，被征收人无法回溯过去时点购买类似房地产。

3.实施征收补偿完全按照《办法》规定，有违《条例》规定的公平补偿原则

《民法总则》第一百一十七条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。”《条例》第二条规定：“应当对被征收人给予公平补偿”。第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《办法》选择征收公告之日作为评估价值时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。

但是对迟延征收房屋补偿，若仍以征收公告日为价值时点评估补偿，却因为房地产市场价格变化较大的原因（目前我国房地产市场一直走高），被征收人无法回溯过去时点购买类似房地产，或无法以征收决定公告日的补偿价格，购买市场价格已经发生变化的房地产。这与《民法总则》《条例》规定的公平补偿原则相悖。

《立法法》第七十九条规定，“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。法规与规章两者之间存在矛盾时，规章应当服从法规。”《民法总则》是法律，《条例》是法规，《办法》是规章。所以《办法》的规定，一旦与《民法总则》《条例》相抵触，规章应当服从法律法规规定。

三、迟延征收补偿现行做法及存在问题

1.征收补偿依据法院判决办理

即依据法院的判决结果调整征收补偿行为，包括调整评估价值时点。实事上，在房屋征收补偿被拖延情况下，征收评估价值时点如何确定，在司法界的看法是不一致的，甚至出现相反判决。一方面，有的司法审判坚持征收评估时点不可变原则，凡是不以征收决定公告日为评估时点的，均认定违法。甚至有的审判，对于评估时点距征收决定公告日差两天，也认定评估报告无效。政府依据评估报告作的房屋征收补偿决定也随之被判定不予维持。另一方面，也有司法审判在房屋征收补偿被拖延情况下，对征收评估价值时点的确定问题，则体现出了灵活性。如《中华人民共和国最高人民法院行政裁定书》（〔2015〕行监字第637号）认定：“如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。”《中华人民共和国最高人民法院行政判决书》（〔2016〕最高法行再80号）认定：“对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。”《吉林省长春市中级人民法院行政判决书》（〔2016〕吉01行终157号）则认定：“某某公司于2014年7月重新出具的房屋拆迁分户评估报告仍以七年前即2007年9月30日为估价时点，不能准确反映案涉被拆迁房屋现今房地产价值，存在显失公平的可能，违反了公平补偿的基本原则，不能作为确定被拆迁房屋价值的依据，属于主要证据不足。为保证被拆迁人生活水平不降低，拆迁期限多次延长，时间跨度较长，房地产价值发生明显变化的，应以裁决作出时的拆迁许可证延期日为评估时点。”

可见，上述法院判决并没有坚持《办法》第十条第一款规定，而是依照公平补偿的立法本意，处理评估价值时点问题。换言之，给被征收人补偿的市场价格，不是政府房屋征收决定公告之日的市场价格，而是政府给被征收人做出赔偿决定时的市场价格。法院的判决依据《条例》，从根本上否定了《办法》关于价值时点的规定。

按照行政权效力低于司法权效力的原则，征收部门和评估机构在有司法审判的征收案件中，不再执行《办法》的规定，而是执行法院判决。甚至主动申请并接受法院的败诉判决，目的是把法院的判决当作解决迟延征收问题的尚方宝剑。

由于司法界对迟延征收补偿的看法不一致，甚至出现相反判决，这让征收补偿的公平原则面临挑战。可能出现同一征收项目，但征收补偿的价值时点不同，亦即会出现类似房屋的补偿标准不一致问题。同时，评估机构以法院判决之日，或判决政府作出征收补偿Q定之日为价值时点进行评估，需要重新勘查被征收房屋、调查交易案例、制定评估技术路线、测算调整参数等。被征收人若对评估结果有异议，可以申请报告复核、专家鉴定。若被征收人仍拒签协议，政府还要作出征收补偿决定，再次申请法院执行。以法院判决评估补偿形成的再循环，既浪费了法院的审判资源，又损害政府维护社会公平正义的形象。

2.以再次接受委托确定的时间为评估价值时点实施征收补偿

征收部门为确保征收工作继续进行，对迟延征收项目往往通过会议纪要，或委托评估协议方式，调整迟延征收房屋评估行为，要求评估机构按再次实施征收日（非征收公告之日）为价值时点，评估被征收房屋货币补偿价值。

征收部门委托评估机构改变价值时点的评估，虽然符合《条例》的立法目的，但征收部门和评估机构也一同违背了《办法》以征收公告日为价值时点评估补偿的规定，这将导致征收工作人员和房地产评估机构在违规违法的边缘工作。

实际工作中，评估机构通常是先要请示征收部门。而征收部门往往也不敢擅做主张，还要请示政府。即便是政府，面对《办法》的刚性规定，也显得踌躇难决，严重影响了征收工作效率。

3.以偷换价格概念的评估价值实施征收补偿

即评估机构以征收公告日为价值时点评估，但将迟延期间市场价格变化因素作为时间价值参数调整在评估价格里。这种做法，从根本上违背了评估的基本原则――价值时点原则，外延了评估价值的内涵。一般来说，评估价值时点既然是征收公告日，评估价格就应当是征收公告日的市场价格；若包涵迟延征收的时间价格，价格类型就是征收公告日市场价格与迟延征收期间的时间价格之和。由此可见，这种评估价格，游离于征收公告日时段与迟延征收期间的某个时段之间，貌似征收公告日的市场价格，但实际包括价值时点以外的迟延征收期间的市场价格，偷换了价值时点的价值概念，扩大了市场价格内涵，歪曲了《房地产估价规范》的价值时点原则。征收部门若用这样的评估报告与被征收人签订征收补偿协议，面临的法律风险极大。

四、解决迟延征收补偿问题的建议

综上所述，迟延征收房屋因市场变化对被征收房屋价格的影响是不争的事实。一旦形成迟延征收现象，如何实施征收补偿才能确保公平、公正、合理。笔者建议如下：

1.从强化管理入手，解决及时征收补偿问题

政府应当加强对征收实施机构的监管，跟踪督促及时启动司法程序，坚决避免出现迟延征收项目。如果发生迟延征收状况，依法追究相关人员的责任。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（2016年11月4日）提出要完善财产征收征用制度：“遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。”此规定的亮点是遵循补偿原则，在“合理”之前强调要“及时”。如果征收补偿长期拖延，就是没有遵循及时补偿原则，因此而给被征收人造成的不合理损失，应当得到平等的保护。

2.修改征收评估规章，从制度上解决征收补偿合理问题

前已述及，当出现房屋征收迟延时，《办法》关于评估价值时点的规定与《民法总则》《条例》规定的公平补偿原则相悖。《办法》应当服从法律法规规定，及时做出修改。

可以考虑将《办法》第十条第一款修改为：“评估被征收房屋价值时点原则上为房屋征收决定公告之日”或 “房屋征收决定公告之日一年以后实施房屋征收补偿的，评估被征收房屋价值时点为确定开始实施房屋征收补偿之日”。即以征收决定公告日为评估价值时点为原则，以确定开始实施房屋征收补偿之日为评估价值时点做特例，根据房屋征收的实际情况，灵活确定以哪一个时间点的房屋市场价值，确定被征收房屋补偿金额。这样做，可以使被征收人以被征收房屋的市场价值所得货币补偿与被征收房屋的让渡及类似房地产的再购买基本保持同步，从而保证被征收人在货币补偿后，如有需要，随即可在市场上买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。因此，符合《条例》和《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》关于房屋征收补偿及时、公平、合理的基本原则。

各地立法机关，也应根据《立法法》规定，结合本地区的征收工作实际情况，把《条例》和《办法》的原则规定细化成具有操作性的地方法规条款，规范和指导征收征用评估补偿。

3.在征收评估法规规章修改以前，采取应急措施解决迟延征收问题，防止推诿扯皮

篇8

一、估价的定位——被拆迁房屋的自然属性

补偿标准从过去的“人头”转向“砖头”，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系的一般原则。1991年《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁人这一民事主体，承担了本应由社会和政府承担的责任，是政府搭配给拆迁人的额外义务，违背了民事法律关系的基本原则。从理论上讲，社会保障属于政府的责任，社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。在公共财政解决有困难的地区，拆迁中考虑“人”的因素，作为暂时性的措施，应当是允许的。此外，拆迁中考虑“人”的因素，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度，从一定意义上理解，它阻碍了城市建设的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《条例》考虑“人”的因素，致使拆迁成本增加，开发商开发南城的利润不高，所以，长期以来就限制了南城的发展。而2001年《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。应当说，被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。主要体现被拆迁房屋的自然属性。

新《条例》确定的对“物”的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化，原《条例》对“物”的补偿是以重置价结合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。因按重置价结合成新进行补偿未能真实地反映原房屋的价值量，导致被拆迁人与拆迁人常常处于对立状态。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。对“用途”的理解有两种观点，一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，这是典型的行政管理的思维；二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断，因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗实际用途，房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途，这是一种尊重私有财产权利的思维，是尊重房屋自然属性的思维，作者同意第二种观点。进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是闭门只看产权证上记载的用途。

评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在估价时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告之前装修，应当视为善意行为，应当给予补偿，新《条例》对装修是否补偿问题没有进行明确规定。有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。笔者认为《条例》对待这一问题的处理是存在瑕疵的，理论上也站不住脚。充分考虑装修的补偿才是对私权利保护的具体表现。

二、估价存在的问题——缺乏公正性

第一，拆迁估价的委托人的确定缺乏公正性。目前，各地在拆迁估价的委托人问题上做法不一，主要有三种选择：（1）由拆迁人和被拆迁人共同委托。由于拆迁行为是一种民事行为，拆迁补偿当然也是一种民事行为，意思自治应当贯穿于整个活动之中，作为拆迁补偿的关键环节，对拆迁评估人的委托，如果能够达成意思自治，是最好不过的事情。但是在拆迁实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见。所以这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。（2）由拆迁人委托，但反对的被拆迁人应当在50%以下。这种选择是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为选择的依据，这种方式是目前比较常用的，可操作性强。采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意，其实不然，被拆迁人是分散的群体，很难形成共同的意志，通常对评估人的委托是一种默示的态度，应当说默示不等于承认。中国人的维权意思不是通过法律而是千方百计通过托熟人来解决，这也反映了我国民众的法律意识不强。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操纵评估的方式。（3）抽签决定。表面上看，这是非常公平的一种方式，而且也是国际惯例。但是，谁代表被拆迁人来抽签以及被选的评估人由谁邀请是实际中难以解决的问题，通常情况下，这些都容易被拆迁人操纵。上述三种情况很难从制度上保证拆迁估价的委托人的确定具有公正性。

第二，对土地使用权补偿因素缺乏量化的评估依据。《土地管理法》规定：“城市的土地属于国家所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在实践中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定出现模糊，甚至滥用。因公共利益需要征用土地是对土地使用权合法取得者的征用，不存在合法的地上建筑物，因此，不存在拆迁的问题；如果需要使用某房地产区域内的土地，就需要进行拆迁，即使是为了公共利益需要，也需要拆迁，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值，根据《土地管理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为70年，商业类土地使用权的年限为40年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的，但是，在评估时没有考虑这一因素，对被拆迁人是不公平的，同时还可能损害国家对土地的所有权。

第三，估价机构的责任不明确。二十世纪九十年代，英国出现一起会计师事务所赔偿案，因为几名合伙人的过错导致事务所里其他合伙人因承担无限连带责任而赔得倾家荡产，承担个人赔偿责任的许多合伙人与有过错的合伙人居然没有见面。为了保护没有过错的合伙人的利益，同时也为了保护整个中介行业的发展，自该案之后，英、美、法等国家推出了有限责任合伙制。目前我国估价机构的组织形式，建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。房地产估价机构不像律师、注册会计师分别有《律师法》、《注册会计师法》那样来依法规范，估价机构究竟可以采用什么样的组织形式，目前尚无法可依。不过，目前房地产估价机构的责任形式主要是有限责任，出资人按照出资比例享有利润和分担亏损，并以其出资额为限对外承担有限责任。根据目前法律规定，成立咨询类有限责任公司的最低注册资金为10万元，若干出资人仅以10万元的注册资金对外承担有限责任，这样对加强出资人的责任心实在是区区之责。正是由于这种非常有限的责任再加之评估市场中不正当竞争现象的横行，从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。

篇9

委托征地合同范文1委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

为确保 高速公路项目的顺利开工建设，保证 高速公路征地工作的顺利完成，经甲乙双方充分协商，甲方将高速公路工程施工征地的部分事务委托乙方完成，并约定如下条款：

第一条 委托事项

1.乙方根据国家、福建省的有关土地法律、法规、规章以及上级有关土地征收政策和地方政府已制定并批准的高速公路征地补偿标准，依法计算征地拆迁安置补偿费用和制定补偿方案，及时准确将补偿资金兑付到被征地拆迁的单位和个人。指导、监督相关部门在高速公路征地实施过程中的各项工作。

2.根据《中华人民共和国土地法》、《福建省实施<中华人民共和国土地法>办法》等法律、法规的规定，及时按照征地工作程序发布征地公告、组织征地听证。负责工程在本辖区内，征地红线内土地的地类划分，权属调查及确认，土地丈量核实，造册登记、补偿分配，组织编制所有资料的上报以及办证，整理征地拆迁竣工资料等征地有关的工作。

3.指导、协调高速公路经过的所属县(市、区)做好高速公路用地的土地利用总体规划调整、基本农田补划，及时做好 高速公路项目的征、转用地上报审批工作和高速公路项目用地的征收和移交供地工作。确保交付施工的用地权属、地类清楚、面积准确、手续完备。

4.负责施工临时用地的手续办理，协调督促临时用地的复垦和交回工作。在施工中需征(租)零星土地时，根据施工单位提出的申请，及时完成丈量登记并交付使用。

5.完成落实高速公路征地的其他相关工作。

第二条 委托事项的完成时间

乙方应在 年 月 日之前将 高速公路项目用地移交给甲方，其他征地相关程序、补偿标准的制定、各种征地手续的报批等委托事项乙方应及时完成，及时移交高速公路施工用地，不得影响征地工作的如期完成。

第三条 委托费用及支付方式

委托费用：如乙方按期完成委托事项，甲方支付乙方 高速公路征地工作经费人民币 元，本经费为费用包干，具体包括如下项目： 。

支付方式：本协议签订后甲方以 转账或现金支票 支付乙方委托费用(征地经费)总额的 %，计人民币 元;各项报批手续和土地移交后支付剩余款项，为人民币 元。

开户行：

账号： 户名：

第四条 转委托

乙方为及时完成各项征地工作，原则上可以将委托事项转委托其他单位或部门完成，但应及时通知甲方，乙方转委托中不得增加甲方的委托费用，同时应确保甲方委托事项的完成。

第五条 违约责任

1.甲方未及时支付委托费用，乙方在完成委托事项时有权要求甲方及时支付剩余的委托费用并要求甲方承担委托费用总额 % 的违约金。

2.乙方未及时完成委托事项的，应及时采取补救措施并自行承担费用，乙方未能在约定的时间内办理土地征用的各项手续并及时移交土地的，不得要求甲方支付委托费用，同时甲方有权要求乙方承担违约责任。

第六条 争议的解决

双方在履行合同中产生争议应本着有利委托事项的完成，相互理解，友好协商的方式调解解决;双方未能自行协商解决的提请上级主管部门协调解决。无法协调解决的向有管辖权的人民法院起诉。

第七条 其他约定

第八条 附则

1.本协议书未尽事宜，由甲、乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2.本协议自双方签字盖章之日起生效。

3.本协议一式 份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文2甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)

为了做好 建设范围内的征迁工作，根据《国务院城市房屋征收管理条例》要求，甲方决定由乙方承担该征迁任务并组织实施拆除工作。为了明确双方职责，保证征迁工作顺利进行，双方就有关事项达成如下协议：

一、征迁任务及范围：

甲方经有关部门批准需征收拆除址在 红线控制范围;详见规划红线图。房屋征迁面积约 平方米。甲方委托乙方对征迁红线范围内建筑物、构筑物及附属物进行征迁及组织实施拆除。

二、权利与义务：

(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方办理房屋征收有关法律手续及相关事项。做好征迁前被征迁户的征迁动员思想工作，负责就征收补偿方案当中涉及法律法规方面的某些细节和疑问进行解释说明。

(二)、乙方向甲方提供有关征收补偿的法律法规及专业技术指导。

(三)、乙方在甲方的配合下，根据工作需要派出相应的专业人员做好前期征迁进村入户调查摸底，提供涉及征迁的相关专业技术等必要的工作。

(四)、乙方在甲方协助下依据征收法规及甲方制定的《补偿安置方案》的标准要求组织签订和实施征迁补偿、安置协议等工作，并在被征迁人签订的征迁协议书、房屋附属项目补偿、补贴清单上与甲方共同签名确认清单上的有关财产及数额。

(五)、乙方要负责协助甲方在规定的时间内完成征迁范围内征迁户的搬迁腾空、验收、查封及签订补偿协议工作。并将腾空后的房屋交由施工单位拆除。

(六)、乙方要负责协助甲方办理征迁过程中的证据保全手续、申请裁决及强制征收手续。

(七)、乙方要负责协助甲方做好征迁房屋的面积、产权核对工作。

三、费用和支付方法：

征迁费用为每平方米人民币陆元，合计人民币伍万元(￥50000元)。合同签定后壹星期内付清(按实际面积计算)。

四、违约责任：

1、乙方未能做好本合同约定的工作，视其对甲方造成经济损失，给予相应的赔偿。

2、若征迁期限超过半年，甲方应与乙方协商，签定补充协议，根据乙方的工作情况给予适当经济补偿。

五、备注：

本合同一式肆份，自签定之日起生效，甲、乙双方各执贰份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文3委托人(以下简称甲方)：

受托人(以下简称乙方)：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及 等相关规定，经 方式确定 公司为 项目的房屋征收价格评估机构。现甲、乙双方经平等协商，就房屋征收评估事项达成如下协议：

一、评估项目基本情况

1.征收项目名称：

2.征收决定文号：

3.征收部门：

4.征收实施单位：

二、评估的基本要求

1.评估对象及范围

1) 范围内涉及的被征收房屋、装修及附属物等的补偿价值评估。

2) 对本项目用于产权调换房屋的价值评估。

2.评估目的

1)被征收房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

2)用于产权调换房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

3.评估时点

被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为本项目房屋征收决定公告之日，即 年 月 日。

4.评估力量

乙方确定注册房地产估价师任信龙为本项目的评估负责人，同时应指派与该评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

5.评估报告交付时间、方式

1)乙方应当自签订本合同后，甲方提供房屋征收范围内房屋情况之日起对被征收房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起15日内向甲方出具被征收房屋分户的初步评估结果，并协助甲方对初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示，公示期间，乙方应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，乙方应当进行修正。分户初步评估结果公示期满后，乙方应向甲方提供被征收房屋的一式七份分户评估报告。被征收房屋全部完成后，乙方应向甲方提供被征收房屋一式四份的整体评估报告。

2)乙方应当自甲方提供用于产权调换房屋情况之日起对用于产权调换的房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起10日内向甲方出具用于产权调换房屋的一式七份分户评估报告，用于产权调换房屋评估工作全部完成后，乙方应向甲方提供用于产权调换房屋一式四份的整体评估报告。

三、评估费用标准及支付方式

1.评估费用标准

经双方商定，被征收房屋和用于产权调换房屋的评估费按每份评估报告金额计收，

2.支付方式

1)甲方依据乙方出具的评估报告，在乙方完成评估总工作量的50%后，甲方进行评估费的支付，支付额度为所完成工作量的50%。在本项目房屋征收评估工作完成并出具被征收房屋整体评估报告和全部分户评估报告后10日内甲方向财政申请余款，并应按该项目实际评估价值将评估费的余额一次性向乙方结清。

2)用于产权调换房屋的评估费待乙方完成应评估产权调换房屋的评估，并出具有效的整体评估报告和全部分户评估报告后10日内，由甲方按实际评估价值将评估费一次性向乙方结清。

四、双方权利与义务

1.甲乙双方签订本合同后，甲方应向乙方提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况(被征收房屋产权人姓名、建筑面积、性质、用途等相关权属资料)及未经登记建筑的认定、处理结果情况。并对资料的真实性、合法性负责。

2.在评估开展时，甲方应配合乙方做好实地查勘并共同做好被征收人的动员、解释工作。

3.甲方应按照约定条件及时向乙方足额支付评估费用。

4.乙方应本着独立、客观、公正的原则，依照国家规范的标准、程序和方法，对委托评估的房地产进行查勘和估算，并出具真实、符合规范的房地产评估报告书。

5.乙方负责评估结果解释和异议复核等工作，配合甲方将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。按甲方的进度要求提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

6.因甲方未能及时提供征收范围内房屋情况和其他非乙方原因无法入户查勘房屋，影响出具估价评估报告的，甲乙双方应及时协商处理方式及措施。

7.在乙方出具被征收房屋和产权调换房屋的整体评估报告和全部分户评估报告后，甲方应给乙方出具该项目评估结束的具结文件。

8.乙方不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

9.乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。

五、违约责任

甲、乙双方按《中华人民共和国经济合同法》的规定承担相应违约责任。

六、争议处理

发生争议，应先协商解决;如协商不成，可依法向当地人民法院提起诉讼。

七、本合同自双方签字盖章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

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关键词：房产税 征税目的 估值体系 排查登记 综合信息系统

2011年1月27日，上海、重庆两地宣布次日起开始房产税征收试点改革。时至今日,两地实施房产税试点已经一年有余，但回顾一年来征税过程，再结合当前房地产市场现状看，在开征之初就招致热议的若干问题，至今仍然值得我们深思。

一、房产税的税收属性与征收目的

分析两市的征税对象不难发现：前者面向新购住房，完全针对“增量”征税；后者虽对“存增量”和“存量”同时征税，但“增量”的规定较多，限制新购住房的意图依然十分明显。以商品房销售价格为征收依据、对商品房销售环节（增量）进行征税，这种征收方式更多地体现了商品税而非财产税的特征，这与传统意义上财产税属性下的房产税有着本质上的区别。分清房产税的税收属性，明确征收的首要目的，对具体征税方式和征税依据的确定有着非常重要的意义，所以有必要对房产税的税收属性和征收的首要目的展开讨论。

（一）税收属性

按课税对象分，税收一般可分为流转税、所得税、行为税、资源税和财产税五种，前四者分别以商品生产流转额和非生产流转额、各种所得额、纳税人的某些特定行为、资源开发与使用为课税对象，而财产税以纳税人所拥有或支配的财产为课税对象，侧重于对财富累积存量的征收，这是财产税有别于其他税种的一个重要特点。

从学术界的一般经验和国外的政策实践来看，房产税以非流动性的存量财产为征收对象，属于财产税的范畴。房产税的财产税属性决定了它的征收的基本方向和主要方式，既不能像流转税那样针对商品的交易环节征收，又不同于所得税那样对新增收入所得进行征收，当然，也和行为税、资源税有着本质区分。就上海、重庆两地试点中对新增购房征税的情况看，两市所指的“房产税”更多带有流转税和行为税的性质，称之为“房屋购置税”或“高端住宅消费税”似乎更为合适 。考虑到我国的房地产市场现状和中央的调控意图，房产税改革显然不太可能完全针对保有环节征收，不是纯粹意义上的“房产税”，但明确该税种的财产税属性、使其回归税收征用的本质意义，却是房产税改革战略设计的根本立足点所在。

（二）征收目的

对于房产税改革的主要目的，社会上存在着广泛的争议。不少媒体和普通民众将房产税视为打压房价、调控房地产市场的“最后一剂猛药”，呼吁通过扩大试点范围、降低减免征标准、提高税率等措施对使房地产市场价格回归正常区间，满足广大普通工薪阶层的住房需求。然而学术界存在不同声音，一些学者从房产税的财产税属性和我国财税改革的长远发展出发，提出房产税改革的主要目标不应该放在打压房价上，根本目的在于完善房地产税收制度 。

我们认为，房产税改革的首要目的不应该放在打压房价，而应该从税收的本质目的出发，基于协调社会公平与效率矛盾进行长远考虑。

房产税改革的首要目的不能放在打压房价上的原因有二：一是不应该，二是办不到。

首先说“不应该”的问题。从税收原理上看，房产税作为税收的一种，具有税收的一般特征和特定的使用领域。房产税的征收应该由国家的立法机构按照立法程序来设计和修改，而不是像沪渝两市的改革试点那样，由政府出台行政文件颁布实施 。况且着眼于当下房地产市场调控出台的税收政策，难免具有短期适应性的特点，容易受到房地产市场情况变动的影响，与税收的稳定性特征不符。不仅如此，前面已经提到，房产税属于财产税，应遵循财产税的一般范式进行征收，而沪渝两市的政策实践明显有悖于这一点。

然后是“办不到”。近年来我国房价持续上涨、居高不下的根本原因，在于有效供给和实际需求的不平衡。造成这一现象的原因很多，但不管是减少有效供给还是增加有效需求，最终的结果都是加剧卖方市场的强化。在这样的背景下，单凭硬性的法律约束或行政指令的强制打压，无法从根本上解决经济问题。从理论上讲，“在卖方市场上，任何……最终都将被转嫁到买方身上”。对以倒卖商品房获利为目的的购置行为征收重税，往往导致投机者提高房屋的转手价格，或者延长房屋的持有期进而导致当前市场有效供给的减少并最终推高房价（租金），加重买房人或承租人的经济负担，与先前的调控目的背道而驰。从沪渝两地的实施效果看，虽然高端住宅的成交量和成交价格均有所回落，但对降低市场整体房价、增加地方财政收入、调节收入分配等作用均不十分明显3。

强调房产税改革的首要目的不是打压房价，实质上是强调恢复房产税的财产税属性，从税收的本质属性出发去设计和完善这一税种，避免其沦为政府调控房地产市场的短期政策工具。只有恢复房产税的财产税属性，着眼于完善房地产税收制度的长远考虑，才能分层次、有步骤地推动财税制度改革，把房产税培养成为地方政府收入的主要税种，逐渐取代当前的“土地财政”，为实现经济结构调整和解决地方政府的财政困境提供有力支持。

二、房产税实施条件与我国的现实选择

房产税的征收目的的有效实现是以一系列必要条件和运行环境为前提的，这些条件主要包括法律制度、房产价值评估体系、房产排查和登记制度、房地产综合信息系统、独立的税收资金运作机制等。

（一）法律制度条件

沪渝两市的房产税试点方案由政府而不是立法部门颁布，使其具有行政法规的性质，与一般意义上的立法法规有所不同，这也是其合法性引起争议的原因。故房产税改革方案的出台，首先要解决税收的合法性问题。在分析当前试点经验的基础上，开展全国范围内的深入调研，重视征税方案设计和立法听证，做好前期准备工作。

从内容上看，不仅要包括房产税征收环节的一系列条款设计，还应包括税收使用方面的制度安排，建立一整套的运作机制。从立法体系上看，应由全国人大常委会从国家层面颁布征税方案，各级立法机构和地方政府可在中央授权的范围内，根据地方的具体情况，对征税标准、税率等具体设计做适当调整，形成一个要素完备、层次分明的法律法规体系，为房产税的征收创造前提条件。

（二）房产价值评估体系

首先是评估机构的选择和设立。房产税保有环节的征收是以房屋的估值为前提条件的，要在全国范围内完成对房屋价值的定期估量，势必需要相当数量的房屋价值评估。目前我国资产评估机构的管理较为混乱，营利性或非营利性的评估机构出于自身和所属部门利益考虑扭曲评估结果，再加上评估人员素质良莠不齐，这些都对评估结果的客观性造成不良影响。房产估值是房产税征收的必要环节之一，评估结果要有严肃性和客观性，故应交由具备高资质的专业化评估机构进行评估。这类评估机构可以从现有的市场评估机构中筛选，也可以设立非营利性的专门机构，并将其纳入评估监管部门的监管体系。

其次是评估标准的统一。造成我国房屋价值评估结果缺乏客观性的另一个重要原因，是评估标准和评估技术的不一致。这种不一致使得评估结果缺乏信服力，容易引起房产税征收的纠纷。因此，房屋评估监管部门应参考国外一般经验，结合现行的会计准则和资产评估原则，在充分我国考虑房屋估值的地域性、特殊性的基础上，制定一个具有指导性质的房屋价值评估标准。房屋估值执行部门或评估机构协会以评估标准为依据，结合操作经验，拟定出一些具有群体约束力的实施细则，促进评估标准的规范化。

再次是评估信息网络的建设与共享。房屋估值一条重要的实施原则是参照估值，即选择在地域上、类型上具有相近性和可比性的房屋价值作为估值的参照依据。要做到这一点，必须要做到参照数据信息的充分共享，所以建立一个基于评估机构房屋估值的信息网络就显得很有必要。这一网络的建设和运营可以交由房屋估值执行部门或评估机构协会负责，为房屋估值和房产税征收提供技术网络支持。

（三）房产排查和登记制度

房产税保有环节的征收实践，很大程度上依赖于房地产登记制度的建立健全。征税法案中细节条款的付诸实施，必须以准确的产权登记为前提。出于历史原因和房地产监管机制的不完善，我国住房产权信息网络建设缺失。在很多中小城镇和偏远地区，小产权房甚至无产权房长期大量存在，相关部门对此缺乏有效的统计，直接影响到房地产调控的决策和相关法律条款的设计。因此，监管当局目前的迫切任务之一，是联合住房、建设和统计等部门对我国当前房屋持有量和产权登记情况展开详细排查，掌握房源准确状况，尤其是个人或家庭在多地拥有多套房产的情况。同时，强化房产登记制度，确保新增房源完整、及时地纳入统计信息系统，从而避免偷逃漏税行为，使房产税调节社会分配的作用得到真正发挥。

（四）房地产综合信息系统

房产税的有序征收和使用需要多方面的综合信息做支撑，因此有必要也有可能建立一个跨领域的房地产综合信息系统。该系统的构成应该包括以下几方面的主要信息：一是依托房产排查和房产登记形成的产权信息，二是依托房产估值形成的房产价值信息，三是相关的户籍信息，四是全国人大常委会颁布的房产税方面的法律和相关的地方法律法规，以及在此基础上形成的房产税征收信息。该系统的建立需要税务、统计、财政、住房、城建和国土资源等部门的协同配合，由各级政府主导信息平台的建设与维护，并责成辖下相关部门对数据不断进行更新，确保信息的有效性和时效性。

（五）独立的税收资金运作机制

房产税改革的主要目的是协调社会公平与效率的矛盾，在坚持效率原则的同时尽最大可能维护社会公平。结合我国税收的根本原则是“取之于民，用之于民”，所以在房产税使用方面，“取之于房、用之于房”的基本思路得到社会各界的普遍认同。而要真正实现“取之于房、用之于房”，就必须有一整套的制度设计和法律保障。从我国目前的情况看，房产税收入作为税收收入的一部分，被纳入地方财政预算，对于这部分资金的使用只有原则上的方向规定，并无实质上的现实约束。而且由于当前全国绝大部分地方并未推行该项改革试点，缺少真正意义上的房产税收入，所以也就不存在相应的使用问题。

从长远看，伴随着房产税制度在全国范围内的施行，配套的资金运作机制也必须建立和完善。应由特定或新设的部门机构、依据相关的法律法规和政策负责这部分收入的管理，要坚持收支透明化、使用规范化，定期管理报告，及时公开必要信息，同时加强内部审计和外部监督，保证该项收入真正用之于民。

参考文献：

[1]潘明星，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考[J].财政研究，2011年08期

[2]尹煜，巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报(哲学社会科学版)，2011年05期

[3]对此，学术界存在对两市改革方案合理性的质疑，见：