房地产开发建设

第四讲房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图

2所示）：房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作程序

筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地产开发程序1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。

2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。

3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。

4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。

1．申请建设用地规划许可证（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。房地产开发程序

（2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、法人代表委托书等文件和证件。城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。（3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；

房地产开发程序4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点，包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求；8）有关的特别要求，如人防、抗震、净空限制等。

（4）编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件，委托规划设计院编制规划设计总图。（5）审核总图、核定面积

。城市规划管理部门审核规划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批准后，发给开发商建设用地规划许可证。房地产开发程序2．

申请购置土地开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是指其使用权，

而不是所有权。开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定，通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后，方可开发。土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。房地产开发程序3．拆迁安置开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并按以下程序进行。（1）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。房地产开发程序第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权，租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业的；其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速提供真实资料。房地产开发程序

（2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的补偿决定。这里，既要考虑工商、企业、事业单位、私房、侨房的动迁难度，又要靠率安置不成过高的住户，还要考虑哪些单位或住户市较容易动迁的，哪些住户或单位是可以交叉进行动迁的，哪些住户先动，什么时候较为适宜等，都应有个计划。（3）申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成拆迁安置方案（包括还间房屋的地点、资金、房屋平面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同）后，可以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证，并按规定缴纳管理费。房地产开发程序拆迁房屋不得超越规划管理部门划定的红线范围和拆迁管理部门规定的期限。（4）拆迁公告。召开拆迁动员大会，公布拆迁公告。拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式予以公布。另外，还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。（5）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书。拆迁协议书应明确补偿形式和金额、安置用户面积和地点、搬迁过渡方式和期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。（6）动迁、验收。拆迁补偿手续办妥后，负责拆迁人员应立即填写登记表，经主管领导签发，送工程部门拆房。原则上，搬迁一间，拆卸一间，可为动迁工作起推动作用。房地产开发程序

（7）办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。拆迁人应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案，同时到房产部门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理工程报建手续。

4.开发项目设计的组织与委托房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来，合理的设计不尽充分体现投资者的意图，而且是对投资者决策方案的完善和补充。（1）要选择较好设计单位。在委托设计时，应注意以下事项：

1）设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行开发项目的工程社及，不得委托无证设计单位或私人进行设计，否则，城市规划与建筑管理部门将不予承认。房地产开发程序2）设计等级。目前我国的建设工程设计单位共分为甲、乙、丙、丁4个等级。开发商应根据拟开发项目的性质、高度、规模，对照4个等级确定要求，进行委托。一般不得超过设计。

3）设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上都注明了该设计单位的承揽设计范围，如规定该设计单位是承接民用建设工程、工业建设工程，还是某个系统内的建设工程项目。在委托设计时，开发商应予注意。（2）要合理地确定各项技术经济控制指标。规划中的各项技术经济指标，是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏的重要标准和依据。在规划设计之前，一些重要的控制指标已由土地管理部门和规划管理部门给出，房地产开发程序如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度、绿地率等，还有一些指标则由开发商根据开发项目的要求提出，作为规划的依据，如户室比、高层比例、各类型的居住面积、总造价、建筑工程单方造价等。上述各项技术经济指标，要综合考虑，既要保证开发商效益，又要符合有关管理部门的要求，以取得良好的社会效益和环境效益。（3）评价和选择设计方案。设计方案是根据城市规划管理部门提供的规划设计条件和开发商对该开发项目的要求，由设计单位提出的初步设想，一般用文字说明和图纸或模型表示。其中规划设计方案包括开发项目的用地范及其位置图、现状图、规划总平面图和交通组织示意图、住宅标准层平面图和住宅正立面图、公共建筑房地产三开发程三序平面图三和立面三示意图三、主要三街景示三意图、三透视图三或模型三、设计三说明书三（包括三各项技三术经济三指标）三。建筑三设计方三案包括三总平面三位置图三、平面三图、立三面图、三主要剖三面图的三草图和三建筑单三体透视三图以及三设计说三明书。三由设计三单位提三出的设三计方案三不少于三两个，三以供开三发商在三对多个三方案比三较的基三础上，三选择最三有方案三，并作三为推荐三方案报三送规划三管理部三门审定三。开发三商还可三以邀请三多个单三位参加三设计竞三赛，经三过专家三和规划三管理部三门的评三议审定三，确定三设计方三案或提三出对方三案的修三改意见三。被审三定的规三划设计三方案作三为市政三工程设三计和建三筑单位三设计的三依据；三建筑设三计方案三被省定三后，可三进入下三阶段的三初步设三计和施三工图设三计。房地产三开发程三序（4）设计三审查。三开发商三对设计三单位提三交的正三式设计三图纸，三要认真三审查，三熟悉三图纸和三设计要三求，如三发现有三错误或三遗漏，三应及早三通知设三计单位三修正、三或补充三。5.项目报三建在土地三使用权三购置的三申请过三程中，三已提出三规划设三计方案三，该方三案只是三粗略的三反映开三发项目三概况，三不能作三为施工三的依据三。项目三报建实三在原规三划设计三方案的三基础上三，由开三发商委三托规划三建筑设三计单位三提出个三单体建三筑的设三计方案三，并对三其布局三进行定三位，对三开发项三目用地三范围内三的道路三和各类三工程管三线作更三深入的三设计，三使其达三到施工三的要求三。由于三报建的三建筑设三计方案三经城市三规划管三理部门三和消防三处、抗三震办、三人防部三门、环三卫部门三、供水三供电管三理部门三审查通三过后，三可进一三步编制三项目的三施工图三和技术三规定，三再报城三市规划三管理部三门及有三关专业三管理部三门审批三。其具三体步骤三为：房地产三开发程三序（1）编制三和审查三设计方三案。开三发商在三取得土三地使用三权后，三根据城三市规划三管理部三门提出三的设计三要求，三委托建三筑设计三院编制三设计方三案。并三将设计三方案报三城市规三划管理三部门审三批。如三果是高三层建筑三，、还三要征求三消防管三理部门三的意见三。（2）编制三和审查三设计方三案。方三案审查三通过后三，委托三设计院三进行项三目的初三步设计三（对高三层建筑三）。并三将初步三设计报三城市规三划管理三部门，三由规划三管理部三门组织三抗震办三、人防三办、环三卫、供三水、供三电等部三门对初三步设计三进行汇三审。（3）施工三图设计三和发核三位红线三。初步三设计审三查通过三后，委三托设计三院进行三施工图三设计。三并将施三工图报三城市规三划管理三部门，三由规划三管理部三门发建三筑核位三红线。房地产三开发程三序（4）到计三划管理三部门申三请投资三许可证三。开发三商须提三交如下三文件：三核位三红线、三土地使三用合同三、土地三使用证三、拆迁三验收单三、项目三总平面三、可行三性研究三报告、三进度计三划、申三请、资三金审计三文件。（5）发建三设许可三证。到三城市规三划管理三部门领三取建设三工程许三可证。三一旦开三发商取三得了城三市规划三管理部三门颁发三的建设三工程规三划许可三证，该三项目就三获得了三允许建三设的法三律凭证三。房地产三开发程三序（三）三房地产三开发项三目建设三实施阶三段房地产三开发项三目的建三设实施三，是由三建筑施三工企业三完成的三，施工三企业是三开法项三目建设三实施的三直接指三挥者和三生产者三。在此三阶段，三开发商三的主要三工作有（1）通过三招标投三标选择三施工企三业；（2）以投三资者、三组织者三、监督三者的身三份进行三项目工三程管理三与控制三；（3）竣工三验收。在此阶三段，开三发项目三的投资三支出最三大，所三占的时三间周期三最长。三因此，三加强开三发项目三建设实三施阶段三的管理三，对于三开发商三实现预三期的开三发效益三是非常三重要的三。房地产三开发程三序根据我三国的工三程建设三管理体三制改革三的精神三，建设三工程项三目要实三行监理三制，即三委托专三业化、三社会化三的监理三公司对三项目的三建设进三行监理三。当前三，我国三的建设三监理重三点在工三程的施三工阶段三，并积三累了一三些经验三，因此三，开发三商可以三委托监三理公司三根据工三程承包三合同对三工程施三工建设三进行全三面的监三理。1.开发工三程施工三招标施工招三标必须三具备下三列条件三（1）工程三项目已三获计划三管理部三门批准三，并已三列入建三设计划三；（2）有经三国家批三准的设三计单位三负责设三计的施三工图纸三和工程三概算或三预算；房地产三开发程三序（3）开发三用地的三使用权三已有偿三获得，三施工前三期工作三（包括三三通一三平）已三经落实三或准备三就绪；三（4）开发三资金、三主要建三筑材料三和主要三设备分三期交货三及协作三配套条三件均以三分别落三实；（5）有当三地城市三规划管三理部门三核发的三建设工三程规划三许可证三。采取竞三争方式三的施工三招标程三序如下三：（1）拟定三招标方三式，准三备招标三文件。三招标文三件是开三发商说三明招标三工程要三求和标三准的书三面材料三。可由三开发商三自行准三备，也三可委托三咨询机三构代办三。（2）编制三标底。三标底及三招标工三程的预三期价格三，是评三标的主三要尺度三之一。三编制标三底是招三标的一三项重要三准备工三作，可三以有开三发企业三自己编三制，也三可委托三可信赖三的技术三咨询公三司或设三计单位三编制。三从编制三到招标三工作的三各环节三，标底三都必须三严格保三密。房地产三开发程三序（3）向招三标主管三部门（三如市招三标办公三室）申三请招标三。（4）发布三招标通三告或邀三请投标三函。招三标申请三经批准三后，开三发商即三可发出三招标通三告或邀三请投标三函。采三取公开三招标方三式时，三应视工三程性质三和规模三在当地三或全国三性报纸三或公开三发行的三专业刊三物上发三布招标三通告；三采取选三择性招三标方式三，应向三预选定三的承建三单位发三出邀请三投标函三。房地产三开发程三序（5）对承三包企业三的资格三进行审三查。即三了解承三包企业三的技术三和财务三实力以三及管理三经验，三限制不三符合要三求的承三包企业三盲目参三加投标三。审查三工作通三常在发三售招标三文件之三前进行三。审查三合格者三才准许三购买招三标文件三。（6）发送三招标文三件。经三过资格三审查，三对审查三合格的三承建单三位发送三招标文三件。发三送形式三有现金三购买和三免费发三送两种三。（7）招标三工程交三底及答三疑。开三发商发三出招标三文件，三各投标三的承包三企业踏三勘建设三场地之三后，应三邀集各三承包企三业的代三表开会三，进行三工程交三底，并三解答疑三问。工三程交底三的内容三，主要三是介绍三工程概三况，明三确质量三要求、三验收标三准及工三期要求三，说明三开发商三工料情三况，材三料款和三工程款三的支付三办法以三及投标三注意事三项等。三承包企三业对招三标文件三中的疑三问，一三般应预三先以书三面形式三提出，三也可在三交底会三上临时三口头提三出。开三发商对三所提疑三问应一三律在答三疑会上三公开解三答，并三以书面三记录方三式，印三发给各三投标者三，作为三招标文三件的补三充。房地产三开发程三序（８）三开标、三评标和三决标。以上所三述为公三开开标三，个别三情况也三有采用三秘密开三标的。三开标方三式一般三都在招三标文件三中明确三说明。１）开三标。开三标是在三投标截三止后，三根据招三标文件三中规定三的时间三和地点三，邀请三个投标三者和当三地公正三机构及三有关部三门的代三表参加三，当中三打开标三箱，由三工作人三员对经三公证人三员检查三并确认三密封完三好、封三套书写三符合规三定的标三书逐一三拆封的三过程。三投标文三件即标三书拆封三后，工三作人员三应宣读三其中要三点，并三在预先三准备的三表册上三逐项登三记。登三记表册三由读标三人、登三记人和三公证人三签名，三作为开三标的正三式记录三，由开三发商予三以保存三。２）评三标。开三标后应三先排除三无效标三书，然三后由评三标小组三从工程三技术和三财务的三角度审三查评议三有效标三书，此三过程称三为评标三。其评三审的原三则是保三护竞争三，对所三有投标三的承包三企业一三视同仁三。评审三的标准三是拥有三足以胜三任招标三工程的三技术和三财务实三力，信三誉良好三，报价三和房地产三开发程三序理。标书经三评审后三，应按三标价从三低到高三的顺序三列出清三单，并三写出评三标报告三，推荐三二、三三家候选三的中标三的单位三，交给三招标决三策人做三出最终三抉择。３）决三标。开三发商对三投标者三所报的三投标文三件进行三全面的三审查、三评比、三分析，三最后选三定中标三者的过三程叫做三决标。一般不三太复杂三的工程三可在开三标后当三场决定三中标者三，同时三公布标三底，并三通知未三中标者三退还招三标文件三、领回三押金的三时间和三地点。三规模较三大、内三容复杂三的工程三，则应三由招标三决策人三分别与三评标小三组推荐三的候选三中标单三位，就三技术力三量、施三工方案三、机械三设备、三材料供三应及决三定标价三的其他三因素进三行调查三和磋商三，全面三衡量，三择优决三标。决标后三应立即三向中标三者发出三中标通三知。中三标通知三书发出三之后，三开发商三与中标三的承建三单位应三在约定三的期限三内就签三订合同三进行磋三商，双三方就合三同条款三达成协三议后，三签订合三同。房地产三开发程三序2.开发项三目工程三管理与三控制开发项三目施工三管理，三是由建三筑施工三企业对三开发项三目进行三施工的三生产管三理。开三发项目三工程管三理与控三制，则三是开发三企业为三了保证三项目施三工顺利三进行所三从事的三有关管三理工作三，包括三配合施三工企业三做各项三施工准三备工作三，如按三时腾出三施工场三地，完三成场地三的三通三一平，三及时提三供设计三图纸和三订购有三关设备三等；对三项目的三费用、三进度和三施工质三量进行三控制；三合同管三理；有三效的协三调各有三关单位三的关系三，如设三计单位三与施工三单位的三关系，三土建单三位与设三备安装三单位的三关系，三施工单三位与材三料、设三备供应三单位的三关系。投资控三制、进三度控制三和质量三控制是三项目工三程管理三与控制三的重要三内容，三也是监三理公司三的主要三职责，三因此，三要发挥三监理公三司的优三势，加三强对工三程施工三阶段的三投资、三进度和三质量控三制。（１）三施工阶三段的投三资控制三。施工三阶段投三资控制三的任务三是尽量三减少承三包合同三价款以三外增加三的工程三费用；三全面履三约，减三少对方三提出索三赔的机三会；按三合同支三付工程三款。为三此，开三发商要三做到：房地产三开发程三序１）熟三悉图纸三、设计三要求、三合同价三款，分三析工程三费最容三易突破三的环节三，明确三投资控三制的重三点。２）按三工程进三度将总三投资目三标进行三分解，三确定阶三段的投三资分目三标，将三其作为三阶段投三资控制三的依据三。３）严三格按工三程计量三支付工三程进度三款。对三已完工三成要按三合同规三定及时三计量，三对承包三方超出三设计图三纸要求三增加的三工程量三和自身三原因造三成返工三的工程三量，不三予计量三，其费三用由承三包方自三负。４）按三合同规三定办理三工程结三算，掌三握工程三投资动三态，分三析费用三超支的三原因，三提出控三制投资三的措施三。５）正三确处理三索赔。（２）三施工阶三段的进三度控制三。施工三阶段进三度控制三的主要三内容有三：１）编三制项目三实施总三进度表三计划，三并以此三作为控三制其它三计划的三依据，三包括施三工单位三的计划三和开发三商自己三制订的三有关计三划，如三施工房地产三开发程三序制订的三施工进三度计划三、有开三发商提三供的材三料和设三备的供三应计划三。２）根三据项目三的总控三制进度三目标，三审核施三工单位三提交的三施工进三度计划三、施工三方案和三施工总三平面图三，即使三否符合三总工期三控制目三标的要三求；施三工进度三计划、三施工方三案和施三工总平三面图是三否协调三、合理三。３）做三好开工三前的准三备工作三。一是三要按合三同要求三，开发三商要做三好有关三开工前三的准备三工作。三二是检三查和督三促施工三单位开三工前的三准备工三作，能三否满足三工程进三度要求三。４）按三合同规三定及时三向施工三单位支三付备料三款和工三程进度三款。为三此，开三发商要三根据资三金的不三同渠道三，组织三落实资三金到位三，以保三证工程三建设的三进度款三、设备三和材料三款按时三支付。５）定三期的检三查施工三单位工三程计划三的实施三情况，三督促审三查施工三进度报三表，核三实工程三实物量三，鉴认三工程款三凭证。房地产三开发程三序６）及三时处理三好工程三设计问三题。如三设计需三要补充三、完善三、变更三或材料三代用等三，应抓三紧联系三，要求三设计单三位及时三给与解三决，尽三力做到三不影响三工程进三度。７）组三织施工三现场协三调会。８）在三工程建三设施工三的全过三程中，三做好单三位工程三的分部三、分项三检查验三收工作三，检查三是否完三成设计三图纸和三合同范三围的全三部工程三内容。三工程质三量检验三评定是三否全部三达到合三格以上三标准，三经市质三检部门三检查评三定质量三等级，三才能签三订竣工三日期。（３）三施工阶三段的质三量控制三。施工三是形成三工程实三体的阶三段，也三是形成三最终产三品质量三的重要三阶段，三施工阶三段的质三量控制三是工程三项目质三量控制三的重点三。其主三要内容三有：１）除三了在施三工招标三中，要三审查承三包商的三技术资三质外，三在施工三过程中三，还应三对承包三商的技三术资质三进行连三续不断三的审查三和评价三，督促三承包商三更换不三称职人三员。房地产三开发程三序２）订三立现场三质量管三理制度三，包括三现场会三议制度三、现场三质量检三验制度三、质量三统计报三表制度三、质量三事故报三告处理三制度等三，以保三障项目三质量控三制的有三效进行三。３）对三项目施三工所需三材料（三原材料三、半成三品、构三配件）三应进行三严格的三质量检三查与控三制。对三项目中三采用的三新材料三、新结三构、新三技术均三应审核三其技术三鉴定书三。凡未三经试验三或无技三术鉴定三书者，三一律不三得在项三目中使三用。４）检三核土地三现场的三测量标三桩、建三筑物的三定位放三线及高三程水准三点。５）组三织设计三交底和三图纸会三审，保三证设计三师与承三包者之三间的沟三通与交三流。６）督三促、协三助承包三单位完三善工序三质量控三制，严三格工序三间交接三检查，三主要作三业工序三包括隐三蔽作业三的检查三、验收三。在重三要的工三程部位三或专业三工程中三，建立三质量控三制点，三进行材三料试验三或技术三复核。三对完成三的分部三（分项三）工程三，按相三应质量三评定标三准和办三法进行三检房地产三开发程三序查、验三收。７）采三取一切三必要措三施（包三括下达三停工令三）制止三下属情三况：第三一，隐三蔽作业三未经查三验承包三单位就三擅自封三闭、掩三盖；第三二，三承包商三擅自变三更设计三，或使三用无合三格证的三工程材三料，或三擅自变三更工程三材料进三行施工三等；第三三，未三经技术三资质审三查的人三员进入三现场上三岗施工三；第四三，承包三单位对三已发生三的质量三事故未三进行处三理，或三未提出三有效补三救措施三就继续三作业。８）按三规定的三质量评三定标准三及办法三，对完三成的单三位工程三、单项三工程进三行检查三验收。三审核承三包单位三提供的三竣工图三、质量三检验报三告及有三关技术三文件，三督促承三包单位三进行质三量回访三，实行三质量保三修。整三理有关三项目质三量的技三术文件三，并编三目、建三档。３．项三目的竣三工验收三。项目三的竣工三验收与三交接，三是实现三开发投三资向使三用价值三转化的三标志，三是开发三商实现三其经营三效益的三基础。三从质量三控制角三度说，三项目竣三工验收三工作是三确保项三目质量三合乎标三准的最房地产三开发程三序后一关三。因此三应高度三重视这三项工作三。（１）三开发项三目竣工三验收的三依据。三开发项三目竣工三验收的三依据包三括以下三几方面三的内容三：１）有三关合同三、标准三、规范三。如开三发商与三承包商三签订的三工程合三同、土三建工程三验收标三准、建三筑安装三施工验三收规范三等。２）工三程资料三：经批三准的有三关建设三文件；三施工图三纸和说三明书；三图纸会三审记录三、设计三变更和三技术核三定单；三测量定三位记录三、沉降三及变形三记录；三隐蔽工三程记录三、工程三事故的三发生和三处理记三录；有三关技术三或设备三的资料三及验收三记录等三。３）工三程实体三。指已三符合竣三工验收三条件的三已完工三工程。（２）三项目竣三工验收三程序。三开发项三目竣工三验收程三序如图三３所示三。项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地产三开发程三序（四）三房屋销三售与出三租阶段实际上三，房屋三的销售三工作并三非在房三屋竣工三验收后三进行。三为了缩三短房地三产开发三的投资三周期，三在可行三性研究三阶段就三要研究三房屋的三销售计三划，从三选择场三地开始三，开发三商已开三始寻找三购房者三或成租三人；在三开发项三目的施三工过程三中，应三通过各三种媒介三做好项三目的销三售广告三和宣传三工作；三当项目三施工进三行到一定程三度时，三应及时三进行房三屋的预三售工作三；竣工三验收后三申请办三理房地三产产权三登记。如果开三发商进三行房地三产开发三是为了三长期投三资，即三开发房三地产是三为了出三租，那三么在项三目竣工三验收后三便要开三始出租三。为了三逐渐收三回投资三并获得三利润，三开发商三必须确三定合适三的租金三，制定三好出租三经营计三划。房地产三开发程三序（5）对承三包企业三的资格三进行审三查。即三了解承三包企业三的技术三和财务三实力以三及管理三经验，三限制不三符合要三求的承三包企业三盲目参三加投标三。审查三工作通三常在发三售招标三文件之三前进行三。审查三合格者三才准许三购买招三标文件三。（6）发送三招标文三件。经三过资格三审查，三对审查三合格的三承建单三位发送三招标文三件。发三送形式三有现金三购买和三免费发三送两种三。（7）招标三工程交三底及答三疑。开三发商发三出招标三文件，三各投标三的承包三企业踏三勘建设三场地之三后，应三邀集各三承包企三业的代三表开会三，进行三工程交三底，并三解答疑三问。房地产三开发程三序1．房地三产营销三计划。三房地产三营销计三划一般三包括以三下内容三；（1）营销三计划的三目标。三目标可三被确定三为在最三短时间三内实现利润最三大化，三或是力三求以某三种形式三保留房三地产中三剩余权三益。例三如，房三地产销三售商可三以同买三主签定三一个长三期管理三合同，三受托管三理房地三产等等三。（2）确定三潜在的三租户或三买主。三这方面三的信息三一般可三以从市三场调查三和市场三分析过三程中取三得。潜三在客户三的线索三来自于三日常工三作或得三自一些三文字资三料——或两者三兼有。在计划三中必须三说明预三计能吸三引买主三或租户三的价格三或租金三水平。三通过分三析租户三或买主三的情况三和预计三的租金三或价格三水平，三就能确三定基本三市场。三基本市三场可以三是临近三地段、三城市地三域、全三省乃至三全国甚三至境外三。房地产三开发程三序（3）选择三营销技三术。可三供选择三的营销三技术有三：1）直接三在所需三出售的三房地产三上挂牌三销售。三这种方三式适用三于房地三产需求三特别大三时。2）在报三纸上刊三登出售三广告。3）公开三张贴、三悬挂广三告。4）印发三综合介三绍公司三及所售三物业情三况的小三册子。5）在电三台或电三视上作三广告。6）向临三近地区三的居民三和企业三单位打三电话或三上门推三销。究竟选三择哪种三技术较三为合适三，取决三于营销三人员的三判断。房地产三开发程三序2．房屋三的销售三。房屋三的销售三分为预三售和现三房销售三。（1）房屋三的预售三。由于三房地产三开发一三次性投三资较大三，且风三险甚高三，因次三，开发三商会在三房屋的三建设期三将其预三售，以三获得资三金的部三分回收三，买家三则通常三会因购三买预售三中的房三屋而得三到其升三值所带三来的收三益。开发商三在进行三预售房三前，一三般应向三当地有三关部门三提出申三请，获三准后方三可预售三房屋。三预售房三屋须具三备的条三件是：1)开发商三已取得“土地使三用证”和“建筑许三可证”及“开工许三可证”；外销三房屋还三应取得“外销许三可证”。2）房屋三建筑合三同已签三订。3）在银三行设立三有代收三房屋预三售款的三专门账三户。房地产三开发程三序4）应提三出预售三款的监三管机构三（银行三或律师三事务所三），监三督方案三。5）应具三备经银三行或注三册会计三师审核三的，除三用地价三款外，三投入开三发建设三的资金三已达到三总投资三的25%的验资三证明。6）政府三有关部三门认为三应提供三的其他三文件。房屋销三售必须三签订《房地产三预售合三同》。《合同》应订明三价格条三款。开三发商在三房屋竣三工之前三，按预三售合同三所的收三的预售三款，必三须先用三于支付三及清偿三该预售三房屋的三一切建三筑费用三后，才三能另作三他用。三一般来三说，在三预售合三同生效三后，买三主应在三一定的三期限内三，向房三管部门三办理预三购登记三。开发三商在办三理房地三产总登三记后，三应在一三定期限三内，与三买主签三订《房地产三转让合三同》。房屋三竣工后三，买主三应按期三持有关三证明文三件到房三管部门三办理变三更登记三，领取三房地产三证件。房地产三开发程三序（2）现房三销售。三开发商三将已建三的建筑三物同建三筑物使三用范围三内占用三的土地三使用权三同时出三售给买三主，即三为现房三销售。三现房销三售一般三由开发三者和买三主自由三协商，三达成协三议。经三过以下三三道手三续：到三房屋交三易所签三订房地三产转让三合同；三到公证三处对房三地产转三让合同三进行公三证；凭三经过公三证的房三地产转三让合同三，办理三房地产三产权的三转移登三记，换三发房地三产证。（3）购买三房屋的三付款方三式。1）一次三性付款三和分期三付款。三一次性三付款即三买主在三签订正三式合同三后一次三性支付三所有楼三款，这三种形式三开发者三最了预三见到，三故开发三者通常三会以正三常楼价三的折扣三出售给三买主。三分期付三款方式三是指买三主在楼三宇建设三期内分三阶段向三开发者三支付楼三款，其三具体的三支付比三例和时三段可以三有所不三同，不三过，全三部楼款三必须在三入伙时三付清。房地产三开发程三序2）楼宇三抵押贷三款。楼三宇抵押三贷款，三俗称“按揭”是指买三主以所三购买的三楼宇作三抵押，三现货以三房地产三证，楼三花以预三售合同三书作抵三押物交三银行，三银行以三此为条三件提供三购楼贷三款，让三买主能三一次性三把楼款三付给开三发者。三而买主三按规定三的还款三方式及三期限，三分期还三款予银三行，银三行从中三收取利三息及手三续费。房地产三销售或三出租后三，应做三好销售三或出租三后的服三务和管三理工作三。如果三开发项三目是住三宅小区三，应成三立或委三托物业三管理公三司完成三。如果三是单幢三建筑，三可组织三大楼管三委会。三无论何三种形式三均需与三当地派三出所、三居委会三、绿化三、环卫三等部门三联系，三办理门三牌号码三、户口三迁入、三绿化、三环卫和三治安等三事项。房地产三开发的三程序投资机三会选择寻找投三资项目三常用的三方法有三：1）在房三地产管三理部门三寻找其三准备推三出的地三块；2）在有三关新闻三媒体上三刊登广三告，寻三找合作三地块和三出让三地三块；3）在有三关咨询三、中介三机构寻三找项目三；4）直接三寻找拥三有土地三使用权三的单位三。房地产三开发的三程序初步可三行性研三究所谓初三步可行三性研究三是指在三规划参三数尚未三获得政三府批准三的前提三下，由三专业职三能部门三按照项三目所在三地区和三市场一三般条件三以及常三规性规三划指标三和项目三的特点三，就其三投资效三果和可三能出现三的技术三问题进