房地产发展趋势

海通证券

姜浩

未来多年，

中国经济面临的一个非常重大的变化是人口红利的消退，它将主导未来中国

经济增长的“新常态”。本研究系列将深入分析人口红利与经济新常态间的逻辑关系及

对主要消费品的影响。

本文重点研究人口红利消退后，

地产、

汽车等耐用品的增长极限。

1. 

人口红利消退，耐用品面临增长极限

人口红利的消失意味着年轻人口的减少，而年轻人口无疑是地产、汽车等耐用消费的高

需求者。按照国际经验，年轻人口总量见顶之后，住房和汽车等耐用品的需求增速会显

著下降。

从美国分年龄段的消费情况看，

25-44

岁是地产、

汽车和家电的消费主力人群。

中国该

年龄段人口长期上升趋势即将迎来拐点，

2015

年将达到峰值的

4.49

亿人，之后将长

期下行。这意味着地产、汽车这些耐用品将逐渐接近增长的极限。

2. 

房地产增长接近天花板

2.1

前十年地产高速扩张受益于人口和城镇化

1998

年住房商品化改革开启了房地产发展的黄金时代，

2003

年房地产成为国民经济发

展的支柱产业。

98

年以来商品房年销售面积增长了近

10

倍，销售额扩张了近

33

倍。

房屋施工面积、新开工住房面积平均同比增速均保持在

15%

以上。