前一些日子，在一篇对2023年楼市的总结文章，里面总结了2023年买房的人总量是没有多大变化的。
不像成都，2022年29万人买房（新房+二手房），2023年是36万人买房（新房+二手房）。德阳没有这么夸张的增长，保持比较平稳的趋势，都是1.5万左右人买房。
当然，德阳比成都，马奶奶跟冯奶奶较劲，差的不是两点，差的是十万八千里。成都的一个指甲盖就可以盖住德阳了。
但是，德阳和成都一样的是什么？
二手房的增量是特别吓人的，成都暴涨45%，德阳增长24%。2024年了，这一现象还会继续增大，出现2016-2018年的现象，市面上以二手房为主导，占据市场绝大部分份额。
因为，新房现在很少了。
德阳市面上的新房可售数量，表面看还有1万套左右，实际上，不足8千套。
而二手房，我观察了一下从9月到12月的德阳主城区二手房销售数量情况。
一个月比一个月多，一个月比一个月夸张。
二手房的在售数量虽然在增长，但是挂牌价格却有所下降。我们统计了8月-12月德阳主城区各个区域二手房挂牌价的走势情况。
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你看出什么了吗？
如果你仔细对比看了的话，你就会发现，几乎全部都下降了挂牌价。说明了什么？
说明了大家价格挂高了啊，卖了很长时间了，都卖不掉啊。
虽然买不到新房就只能买二手房，但买房的人都不傻啊，谁想当韭菜，谁想当接盘侠啊。
这个市场就是这样的，有人亏着本在卖房，而有的人不想亏本卖房，还有人是含泪赚你几万十几万，几十万卖房。
但都有一点，高出买家心理预期，是卖不掉的，或者叫很难卖掉。
因为没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格。
我统计了157个小区的二手房价格和当初新房的价格，我发现了一个特别搞笑的事情。
明星小区，大家都知道这个小区吧。
本来这个小区就只有两栋楼，还修得不咋的。当时在市场最好的时候开盘，卖得也比较贵。市场下行的时候，你再是洋房，房子不行还是保值不住。
他们就想，完蛋，S11线再下穿一下，房子还不得更贬值啊。咋办呢，能咋办，S11线改道不就完了么。
想法是好的，但是手法太粗糙。结果把小区名声搞臭了，成了大家都避之不及的小区。这真是茅厕里面丟石头，炸出翔了啊。
原来新房的时候均价5940元/㎡，现在5500元/㎡不到，甚至更低。贬值了8%以上。
像这类，没办法降价卖的小区（二手房价格比当初新房价格低），德阳不多。我统计的157个小区里面就只有6个。
其他小区，个个都是二手房挂牌价比当初新房价格贵，侧面反映出每一个卖房的人，都不想亏本卖。
当然，我说的是整体情况，市场上不乏亏本卖的大量选手，一方面是着急用钱，一方面是对市场认知不够，还有就是被骗了。
最重要的是，当初房子没买好，不够保值，市场下行，房子降价太凶。Hold不住。
事就是这么一个事，但大家始终还不想亏本。
过去三四千买房，现在七八千卖房的我就不举例子了，太多了。都是翻倍赚，比如莱茵广场，当年3723的均价，现在7000+。香江华府，当年4485的均价，现在9000左右。御锦苑，当初4744，现在要卖1个W。夸张吧。
我就说说2018年之后的新盘，你看看这些楼盘的价格。我对比一下当初新房的均价，和现在挂牌的均价。（后面我再说说，挂牌均价和二手房成交均价的差异）。
地王豪庭，当初均价8596，现在9672元/㎡。
金色维也纳，当初6580，现在6792。
邦泰翡翠城，当初7733，现在8105。
华西雅河苑，当初7044，现在7480。
首府花雨树，当初6838，现在7317。
世家雍锦湖，当初8873，现在9940。
梧桐苑，当初7890，现在9602。
美信国际花园城，当初9111，现在9914。在售的新盘都是1W。
蓝花屿，当初7649，现在8072。
太多太多，多得我说不完，大家想了解你们小区的情况，可以找我问问。
航拍德阳。摄影 廖宏宇
整体情况归整体情况，二手挂牌价和成交价是有差距的，且二手房的特征是以个体为蓝本，每套房子的情况太不相同，有的是精装，有的时候简装，有的是清水，所以价格体系是比较复杂的。
个例是个例，个例中总有性价比非常高的房子。
比如，我们手上有一套房东着急卖的房子，城南6号，当初新房均价6770元/㎡。
房东着急卖，价格6018元/㎡，还有可谈的空间。
同时，也有一些穿透市场价格的性价比房源，比如这套观潮起的清水，就非常非常有性价比。
以及这套中盛金尊御府3期132㎡的三房，110万，还可以刀。
这套力创锦苑97㎡电梯2房，单价5876。
这套明源电力公寓1楼超大阳台的3房，单价4250元/㎡。
总之，二手房的价格，不能太离谱了。二手房的价格更不能脱离实际情况，虚高的价格很难在这个市场行情下卖掉。
买新房更要慎重去选择，每套房子都有它的基因密码，未来能不能保值，选房真的太重要了。
最后再说一个点：二手房的成交价和当初新房的买入价，之间的那点故事，才是真正看得出是赚还是亏啊。
这个以后摆。
