恒大昆海湖（安宁太平）、新城碧桂园雅樾（安宁宁湖）、创佳·半山御府（安宁太平）、中梁华府（安宁宁湖）、俊发空港城（嵩明杨林）、长水航城（空港新区）。

众多郊县区域，无疑，安宁最火。

如今，中梁、碧桂园、中航里程、保利、三一集团、宝能、大连圣亚纷纷进入抢占市场，以下，算是外来品牌强势碰撞安宁楼市下的小插曲：

“本来我们想租一个铺面拿来当展厅，结果房东一听到是租给我们，还反悔了”——来自某外来品牌开发商小伙伴的原话。

（本地人抗拒外来房企，并且认为这样会推高本地房价）

安宁城区土地市场

去年6月23日，中梁地产首入安宁，土地位于安宁大屯附近，约37.14亩，溢价率高达139%，土地价格560万元/亩。

就算是在昆明郊县的安宁，这块地同样吸引了15家开发商出价抢地（所以溢价率这么高），也是当时安宁历史最高价的土地，按照容积率不超过3.5计算，楼面地价约2400元/㎡。

去年9月27日，同属于大屯附近，连然街道1宗23.77亩城镇住宅兼批发零售用地挂牌交易，中梁再次拿地，单价为338万元/亩，楼面地价约1105元/㎡。

不到一年以后，安宁大屯附近的地价已经上涨到700w/亩。

今年4月24日，又是连然街道大屯片区，中航里城（现在已经属于保利旗下）溢价37.85%拿下53.16亩商住用地，容积率≥2且≤3.5，根据成交价3.7亿左右计算，土地价格698.82万元/亩，楼面地价约2994元/㎡。（底价成交）

也是4月24日，新城控股拿下连然街道（大屯社区居委会二组、张家坝居民小组）84亩住宅兼批发零售用地，容积率＞3且≤3.8，成交价5.81亿，土地价格690.75万元/亩，楼面地价2726.63元/㎡。（这块土地溢价率42.62%）

一块底价成交，一块溢价，土地价格都已经上涨到690w-700w/亩之间，无论是主动接受也好，被迫服从也罢，这个价格最终还是“卖出去”了。

今年6月14日，安宁连然街道约87亩土地进行拍卖，该宗土地由三一集团旗下公司拿下，土地成交价约为2.07亿元，溢价率达33%。土地单价为238.73万元/亩，楼面地价为1023元/㎡。

（该宗土地在今年4月还因为无人报名而流拍，属于为城镇住宅兼批发零售用地，三一集团，就是三一重工那个三一啊，挖掘机、起重机、混凝土机械等）

而昆明市区内的土地，今年3月16日耗时5小时的土拍大战，碧桂园9.61亿元总价拿下位于经开区清水片区的1宗255.3亩城镇住宅用地，溢价109%，楼面价3529元/㎡，土地单价376.4万/亩。（也就是现在的碧桂园东园项目）

再看刚刚过去的7月份，鑫海汇旗下昆明万睿房地产拿下广福路南侧的139亩地，成交价为9.77亿元，楼面地价约3286元/平米，土地单价约701万/亩。

（根据鑫海汇和“万”字头的一贯特征，红星天铂对面即将迎来万科新项目）

虽然昆明主城内底价成交的土地大多属于“定制”系列（700-800w/亩），但是，这价格，再对比一下安宁，莫名忧伤。

安宁太平土地市场

相比安宁大屯都是几十亩的小地皮，太平新区的楼盘就是大地主了。

去年9月，位于安宁太平新城约64亩的土地被俊发拿下，容积率＞1.0≤1.6，溢价600万元，以7253万元的价格获得，土地价格113万元/亩，楼面地价为1063元/㎡，这个土地是玉龙湾后续用地。

去年11月，安宁太平新城3宗商住混合用地共224亩被本土房企创佳拿下，成交价格为47725万元，溢价率为108%。整体单价约213万/亩，楼面地价约2130元/㎡。

（就是安宁那个开发了金色半岛、金色国际、金色理想、金色xx等等的那个创佳）

以下是太平新区的规划建设的巨无霸项目，太平仅这4个项目，占地就达到38268亩。

（图片来源云南房网，作者赵以仙，制表时间为今年4月）

下面是小陈统计的，最近一年，通过正常土地招拍挂程序，房企拿地情况。

开发商	拿地时间	拿地面积	楼面价（元/㎡）	目前进度
中梁	2017年6月	37.14亩	2400	中梁华府，在售
中梁	2017年9月	23.77亩	1105	中梁博翠，在售
中航里城	2018年4月	53.16亩	2994	暂未亮相
新城控股	2018年4月	84亩	2726	新城碧桂园雅樾，已开售楼部
三一	2018年6月	87亩	1023	暂未亮相
俊发	2017年9月	64亩	1063	玉龙湾，前期房源在售
创佳	2017年11月	224亩	2130	创佳·半山御府，已开售楼部

一手房市场行情

就我们对安宁市区的楼盘走访发现，大多还是以本地地缘客户为主。所以，营销手段上，也偏向“接地气”，简单粗暴的发传单还居然蛮有效果。

再看非安宁市区内的太平新区，奥特莱斯、昆华医院、安宁-昆明轨交经过、离市区不差过30分钟车程，这里的客户则是昆明市区高价导致需求外溢的刚需、养老/旅居/投资客为主，对外营销往往偏向——生下来，活下去，玩的都叫“生活方式”。

（大项目才有可能做成“湖光山色”，这已经成为安宁太平项目的标配，图片为恒大金碧天下，图片来自云南乐居，摄影陈述峰）

目前来看，纯粹依赖本地客户的安宁市区项目来说，以中梁华府为例，面市6个月，均价7.5k，毛坯交付，目前接近清盘。

而下一个安宁城区面市的项目则是新城·碧桂园·雅樾项目，并且带装修，新城+碧桂园联手打造，品牌也不比中梁弱，开盘价格很显然是周边同类项目毛坯价+装修价。

其实，东湖边上的东湖新天地，大屯新区的金色理想，都是6k多，无奈尾盘在售，所剩户型太小（都是两房），本地人也看不上这样的小户型。

从三四年前，安宁市中心安宁世贸广场六千多的单价来看（当时也宣称豪宅），安宁市区的房价涨幅不如昆明市区。

而太平片区，在售的热门楼盘以恒大金碧天下、俊发玉龙湾、恒大昆海湖、万辉星城、花样年麓湖国际为主。

昆海湖此前销售火爆，价格却不低，高层产品卖到7000-8000，洋房9500，带装修。

而根据网友qiuqiu的反映，“昆海湖、万辉暂时没货了”。

花样年项目由于是接手的新楼盘，还有货，价格是11层的小高层，96平米三房价格在60w左右，折算下来6k多的单价（毛坯），相较于七八千的几个楼盘，这价格还有点实惠。

以此对照昆明房价来看：

安宁市区，一直保持昆明主城二环附近房价二分之一的水平，

太平新城，一直保持着昆明主城三环外房价二分之一的水平。

照这样来看，安宁的房价跟着昆明大势涨跌，其实还基本没变过。

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