四川省城镇老旧小区改造

工

作

手

册

（试  行）

 

 

 

四川省住房和城乡建设厅

 

2020年6月

 

 

 

 

 

    为全面贯彻党中央、国务院有关城镇老旧小区改造决策部署，认真落实省委、省政府工作部署，全面推进我省城镇老旧小区改造，指导各地有序开展改造工作，制定本工作手册。

一、政策文件

   1．《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》

   2．《中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法》

   3．《四川省城镇保障性安居工程专项资金管理办法》

   4．《四川省保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资管理细则》

   5．《四川省住房和城乡建设厅四川省发展和改革委员会

四川省财政厅转发<住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知>的通知》

    6．《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于申报2020年城镇老旧小区改造计划任务的通知》

   7．《四川省住房和城乡建设厅关于做好2020年中央补助支持老旧小区改造计划预申报工作的紧急通知》

二、组织架构

市（州）人民政府应成立城镇老旧小区改造组织领导机构，建立“市（州）、县（市、区）、街道（乡镇）、社区、小区”五级联动工作机制，制定完善本市（州）城镇老旧小区改造政策制度，统筹协调部门资源，落实各级主体责任，督促县级人民政府做好城镇老旧小区改造项目实施和群众组织工作，全面推动城镇老旧小区改造。

 三、明确改造范围

    1．城镇老旧小区应为城市或县城（城关镇）建成年代久远、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、社区服务能力不足、居民改造意愿强烈的住宅小区（含散居楼栋）。

    2．重点改造2000年底前建成的老旧小区，鼓励整合相

邻、分散小区与老旧小区联动改造，涉及历史城区、历史文

化街区内的老旧社区改造，以及涉及历史建筑和文物保护单

位的老旧小区改造，应严格按有关规定执行。

    3．已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等不得纳入改造范围。

    4．各市（州）可根据本地实际情况，因地制宜明确本辖区内城镇老旧小区改造的具体范围要求。

四、开展摸底调查

    (一)老旧小区基础情况摸底

    由各市县城镇老旧小区改造主管部门牵头开展摸底调查，主要包括居住人群情况、房屋结构安全、市政配套设施、公共服务设施等基础数据的调查、收集和整理。

    (二)老旧小区改造需求调查

    由街道办事处（乡镇）、社区牵头，对小区内居民进行实地调查（调查应覆盖小区所有居民），可通过问卷调查、入户走访、楼栋代表会议等形式，收集汇总居民需求和重点问题。

    (三)老旧小区基础数据库管理

    由各市县城镇老旧小区改造主管部门对基础情况和改造需求的摸底调查数据进行汇总整理，形成本地老旧小区改造项目数据库。

五、组织项目申请

    （一）成立小区自治组织

    由街道办事处（乡镇）、社区引导符合条件的城镇老旧小区成立小区自治组织（如业主委员会或其他形式自治组织等），鼓励同步建立基层党组织。由小区自治组织负责征集、整理改造诉求，初步拟定改造内容清单。

    （二）申请改造项目

    按照“有条件申报、竞争性入围”的原则，由社区配合小区自治组织对改造意愿进行征集（同意改造的业主数达小区业主总人数的2/3以上），经社区组织公示后，由小区自治组织书面向街道办事处（乡镇）提出申请。

    （三）录入改造项目

    经研究同意后的城镇老旧小区改造项目，由各市县城镇老旧小区主管部门及时录入“四川省城镇老旧小区改造计划申报和进度管理系统”中。

六、编制专项改造规划和年度计划

    按照“先整体规划设计、后分批推动实施”’的原则，由各市县城镇老旧小区改造组织领导机构牵头、各地城镇老旧小区改造主管部门组织编制城镇老旧小区专项改造规划和年度计划。

    （一）综合评估

    对申请改造的小区及周边片区进行综合分析，结合小区及周边基础设施、公共服务设施现状和居民改造意愿，评估

“连片改造”或小区内改造的必要性和可行性。

（二）编制专项改造规划

    1．制定城镇老旧小区改造项目库，提出改造原则、总体目标、改造模式和改造策略。

    2．针对“连片改造”小区，应明确片区形象定位和功能布局，结合片区控制性详细规划，提出存量资源整合利用措施，明确改造、完善市政基础设施、公共服务等配套设施的建设计划；针对小区内部改造应明确改造内容，提出资金筹措、物业管理等方面的措施建议。

    3．确定近期改造项目并进行投资估算，提出用地保障、资金筹措、权益分配建议；同步开展重点片区、重要项目城

市更新设计，针对城市空间组织、公共空间体系、慢行系统、历史文化保护、建筑景观风貌等内容提出城市设计指引。

    （三）制定年度计划

    结合城镇老旧小区改造项目库和城市经济社会发展等各方面因素，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，科学制定城镇老旧小区改造年度计划。

    （四）组织审核

    由各市县城镇老旧小区改造组织领导机构组织有关部门对城镇老旧小区专项改造规划和年度计划进行审核，并视情以适当方式公示。

七、申报改造计划

    各地应按照中央和省级专项资金的相关管理办法，申报本地城镇老旧小区改造年度计划，鼓励各地积极申报中央预算内投资项目。

   （一）计划申报

    各市县提出城镇老旧小区年度改造计划并进行财政承受能力评估，将城镇老旧小区改造年度计划连同本地区财政

承受能力评估报告报经市(州)人民政府审核同意后，分别报送至住房城乡建设厅、省发展改革委、财政厅，同时向“四川省城镇老旧小区改造计划申报和进度管理系统”推送年度改造计划。

   （二）中央预算内投资项目申报

    纳入全省城镇老旧小区改造年度目标任务的老旧小区，方可申请中央预算内投资。各地可依据专项改造规划，统筹打捆连片改造类项目，由各市（州）发展改革委、住房城乡建设部门按照相关规定，组织县（市、区）和相关单位开展中央预算内投资申报工作。

八、明确实施主体

   （一）明确实施主体

    对纳入城镇老旧小区改造计划的项目，由各市县城镇老

旧小区改造组织领导机构依法确定项目投资主体和实施主体，鼓励具有规划设计、改造施工、物业管理和后期运营能

力的企业参与项目投资和实施。

   （二）实施主体责任

    实施主体应依法开展工程项目立项、报建、设计、招投标、工程管理、竣工验收等过程，对改造工程质量和安全负

首要责任。

九、编制改造方案

    由实施主体结合居民诉求开展改造项目方案设计，鼓励设计师、工程师进社区，与小区居民共同拟定“一区一策”改造方案。

   （一）明确基础类改造内容及方案设计

    明确小区内建筑物公共部位维修、老旧电梯更新改造、小区内以及红线外与小区直接联系的水电路气信等设施改造、小区及周边照明、安防、消防、绿化、生活垃圾分类等设施的改造内容及方案设计，明确小区及周边违法建设拆除

内容。

   （二）明确完善类改造内容及方案设计

    提出增设无障碍、适老、智能信包箱、文化休闲、体育健身、物业用房、电瓶车集中停放点、停车泊位以及充电设施等改造内容和方案设计，提出建筑功能提升（有条件的加装电梯等）、节能改造等措施建议。

   （三）明确提升类改造内容及方案设计

    提出配建社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务设施和防疫防灾应急管理设施等改造内容及方案设计，提出小区防疫防灾、智慧管理方面的措施建议。

   （四）明确资金来源和后续管理措施

    明确政府财政补助、单位资金投入、金融资金支持、发行债券、社会资本参与及居民出资方式，并提出小区管理模

式及措施建议。

    （五）方案公示及审批

    由街道办事处(乡镇)组织改造方案公示，充分征求业主意见，在此基础上进行汇总完善，由各市县城镇老旧小区改造主管部门组织有关部门和专家进行方案审查，审查通过后，应在小区内进行公示。

    （六）变更告知

    项目实施过程中若需要对改造内容进行变更的，应及时征求群众意见，告知变更内容及原因并进行公示。

十、项目审批

    各地要结合工程建设项目审批制度改革，建立城镇老旧小区改造方案联合审查机制，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，切实简化立项、用地、规划、建设、验收、市政公用等手续，构建快速审批流程，加快城镇老旧小区改造项目审批。

十一、项目实施

    （一）搭建联合议事平台

    充分发挥社区治理作用，由社区牵头搭建联合议事平台，组织原产权单位、实施主体、设计单位、施工单位、小区自治组织、物业服务企业等参与，开展多种形式的基层协商模式，促进各方形成改造共识。

    （二）落实小区管理模式

    在老旧小区改造实施前，结合小区居民意愿和支付能力等实际情况，协商确定改造小区的物业管理模式，鼓励对积极引入物业管理或实施自治管理的老旧小区优先实施改造。

    （三）开展小区综合治理

    在老旧小区改造实施前，由街道办事处（乡镇）和社区统筹协调，按照改造方案依法完成拆除违法建设、违章搭建等工作。

   （四）统筹协调实施

    实施主体应加强统筹协调，组织各施工单位按改造方案编制施工计划并按进度进场施工。

   （五）精心组织实施

    施工单位应综合考虑项目情况，落实质量安全主体责任和文明施工要求，科学合理组织施工流程，有序管理施工现

场，减少对居民生活干扰。社区和小区自治组织要积极配合

施工单位，做好群众工作，保证工作顺利实施。

    （六）加强各方监督

    各市县城镇老旧小区改造主管部门和街道办事处（乡镇）要加强监督检查，严肃查处违法违规行为。小区自治组织和居民应加强对项目实施全过程的监督。

十二、验收交付

    （一）竣工验收

    项目完工后，由施工单位提交工程竣工报告，由实施主

体组织设计单位、施工单位、监理单位进行验收，街道办事

处（乡镇）、社区、小区自治组织参与验收。涉及建设工程

竣工验收的，报住房城乡建设行政主管部门备案。

   （二）项目交付

    改造项目竣工验收完成后，实施主体向物业服务企业或

小区自治组织交付改造项目，及时有效开展物业服务或自治

管理。

十三、绩效评估

    各市县城镇老旧小区改造主管部门，应及时组织业主、社区、专家等对项目改造效果进行评价，组织开展居民满意度调查，并向各市县城镇老旧小区改造组织领导机构及时反

馈意见和建议。

十四、资金管理

    （一）资金管理

    各市县城镇老旧小区改造主管部门及项目实施单位应

当严格按照专项资金管理办法使用专项资金，不得挪作他

用。

    （二）多渠道筹措资金

    发挥专项资金引导作用，鼓励居民多样化合理承担、各

级财政资金补助、单位资金投入、金融资金支持、发行地方

专项债券、社会资本参与以及税费减免等渠道支持城镇老旧

小区改造。

    （三）资金使用监督

    城镇老旧小区改造的专项资金和预算内项目投资应由

有关部门按照相关规定进行资金使用监督。城镇老旧小区改

造项目资金构成情况应以适当方式向社会公示。居民投入资

金的使用情况，应当向小区居民公开，并接受全体居民监督。

十五、档案管理

    在改造完成后，各市县城镇老旧小区改造主管部门应督

促实施主体按照相关规定，向城市城建档案管理机构移交有

关资料，进行统一管理和保存。

十六、长效管理

    街道办事处（乡镇）、社区应在城镇老旧小区改造完成

后，鼓励引导小区建立长效管理机制。

    （一）建立小区管理制度

    结合改造，同步建立由社区领导，小区党支部（党小组）、

小区自治组织、物业服务企业等参与的小区管理联席会议机

制。由社区制度，通过小区管理联席会议机制，按规定制定

业主大会议事规则、小区管理规约及居民议事规则。

    （二）鼓励缴存专项维修资金

    参照《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，积极引

导改造后的小区，结合自身情况建立住宅专项维修资金缴

存、使用、管理机制，保障小区改造后的持续维护和更新。

    （三）引入专业化物业服务

    引导改造后的小区按照《物业管理条例》和《四川省物

业管理条例》的规定，聘请专业物业服务机构为小区提供服

务。

   （四）强化小区凝聚力

    加强小区精神文明建设，组织开展党建团建、文明创建

等活动，增强居民的认同感、归属感、获得感。