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1、地产地产 2015 年 11 月 13 日 北京城建 (600266) 开发与投资，双轮驱动开发与投资，双轮驱动 请务必阅读正文后免责条款 公 司 报 告 公 司 深 度 报 告 公 司 报 告 公 司 半 年 报 点 评 推荐推荐（维持维持） 现价：现价：15.63 元元 主要数据主要数据 行业 地产 公司网址 大股东/持股 北京城建集团/40.39% 实际控制人/持股 北京市国有资产监督管理委 员会/50.41% 总股本(百万股) 1,567 流通 A 股(百万股) 1,416 流通 B/H 股(百万股) 0 总市值（亿元） 244.93 流通 A 股市值(亿元) 221.39 每股净资产
2、(元) 10.99 资产负债率(%) 69.40 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 证券分析师证券分析师 王琳王琳 投资咨询资栺编号 S1060513090001 010-59730724 WANGLIN170 杨侃杨侃 投资咨询资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034 请通过合法途径获取本公司研究报请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。究报告尾页的声明内容。 投资要点 首都区位首都区位+产业链
3、优势，一事级联动模式独特：产业链优势，一事级联动模式独特：截止目前，公司共拥有事 级开収项目 26 个， 其中 17 个位于北京市 （其中 9 个为保障房及限价房项 目）一级开収项目 5 个，全部位于北京市。公司所有土地储备总可售货值 约 705 亿元，北京占 73%，销售充分受益北京市场复苏。同时公司利用 集团产业链优势以及多年的保障房开収经验，一事级联动获取土地，未来 将加大棚户区改造及一级土地开収力度，在通州建设及棚户区改造中都将 最具竞争优势。 股权投资业务为公司可持续収展助力：股权投资业务为公司可持续収展助力： 北京城建自 1999 年投资国信证券、 北科建集团，开始对外股权投资业务
4、以来，目前已形成了房地产上市公司 中独具公司特色的股权投资板块。2001 年入股中科招商，2010 年参股锦 州银行。截止 2014 年末，公司共对外投资企业 9 家，总投资额 12.45 亿 元，根据市场公开估值，我们认为公司目前股权投资企业合理估值约 100 亿元，未来公司将迚一步加大股权投资业务，公司表示积枀寻找新的股权 投资项目，布局新兴产业。 股东资源雄厚，国企改革大风中有望率先受益股东资源雄厚，国企改革大风中有望率先受益：公司大股东北京城建集团 是以工程承包、地产开収、城轨建设、园林绿化、物业经营、投资融资为 六大支柱产业的大型综合性建筑企业集团。集团现有总资产 968 亿元，是
5、北京市国资委 100%控股的国有企业。在全面深化国有企业改革的大环境 下，若国企改革推行，上市公司有望在资源整合、员工激励等方向受益。 盈利预测及投资建议：盈利预测及投资建议：公司在北京以一事级联动模式获取土地项目，具有 资源获取的独特模式， 目前项目 73%位于北京市， 充分受益北京市场回暖。 同时公司在对外股权投资逐步収力， 主要股权投资的合理估值约为 100 亿 元。公司作为城建集团旗下主要的地产上市公司，未来也有望受益国企改 革迚程。 我们测算公司当前股价较 NAV 折价 26%， 预计公司 2015 年-2017 年 EPS 分别为 1.02 /1.25/1.49 元，考虑到公司在北
6、京区域内资源获取能 力，维持“推荐”评级。 风险提示风险提示: :一事级联动业务模式推迚低于预期。 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入(百万元) 7692 10011 12214 14028 15838 YoY(%) 15.1 30.1 22.0 14.9 12.9 净利润(百万元) 1284 1373 1591 1965 2339 YoY(%) -0.3 5.6 15.9 23.5 19.0 毛利率(%) 40.4 34.7 39.1 33.3 35.4 净利率(%) 18.5 15.0 14.2 15.3 16.1 ROE(%) 15.1 8.8 9.4
7、10.7 11.7 EPS(摊薄/元) 0.82 0.88 1.02 1.25 1.49 P/E(倍) 19.1 17.8 15.4 12.5 10.5 P/B(倍) 2.9 1.6 1.5 1.3 1.2 -50% 0% 50% 100% 150% Nov-14 Feb-15 May-15Aug-15 北京城建 沪深300 证 券 研 究 报 告 北京城建公司深度报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 16 正文目录正文目录 一、一、 股东资源雄厚，国企改革大风口中有望率先受益股东资源雄厚，国企改革大风口中有望率先受益 . 4 1.1 大股东北京城建集团简介 . 4 1.2 北京市属企业改革
8、风口临近 5 1.3 上市公司将受益于做大做强及员工激励 . 5 1.4 集团资源整合也值得期待 6 二、二、 首都区位首都区位+产业链优势，产业链优势，发力一二级联动项目发力一二级联动项目 7 2.1 现有北京区域项目受益于北京房地产市场回暖 7 2.2 产业链优势一二级联动拿地能力强 10 2.3 通州建设公司一级开发业务有望受益 . 11 三、三、 股权投资业股权投资业务为公司可持续发展助力务为公司可持续发展助力 . 12 3.1 现有股权投资项目收益颇丰，合理估值 100 亿元 . 12 3.2 加大股权投资力度，布局新兴产业 . 13 四、四、 多渠道融资为发展助力多渠道融资为发展助
9、力 . 13 五、五、 盈利预测及投资建议盈利预测及投资建议 . 14 北京城建公司深度报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 16 图表目录图表目录 图表 1 北京城建集团六大主业 . 4 图表 2 北京城建集团旗下参股及控股上市公司 . 4 图表 3 北京市属国企改革路径 . 5 图表 4 公司主要持有型物业 6 图表 5 2008-2018 年中国城市轨道交通投资额 . 7 图表 6 公司二级开发项目明细 . 7 图表 7 公司可售面积分布（万平米） 8 图表 8 公司二级开发项目明细 . 8 图表 9 公司商品房项目可售货值明细 9 图表 10 北京市房地产市场回暖 . 10 图表 1
10、1 公司销售预计大幅增长，同比+54% 10 图表 12 公司一级土地开发项目 . 10 图表 13 北京通州新城规划 12 图表 14 公司股权投资项目估值 . 13 北京城建公司深度报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 16 一、一、 股东资源雄厚，国企改革大风口中有望率先受益股东资源雄厚，国企改革大风口中有望率先受益 1.1 大股东北京城建集团大股东北京城建集团简介简介 公司大股东为北京城建集团有限责仸公司，目前持有公司 40.39%的股仹。北京城建集团是以工程承 包、地产开収、城轨建设、园林绿化、物业经营、投资融资为六大支柱产业的大型综合性建筑企业 集团，具有房屋建筑工程、公路工程施
11、工总承包特级资质和市政公用工程、机电安装、地基与基础、 钢结极、公路路面、城市轨道交通工程等一批专业总承包一级资质。集团是“中国企业 500 强”之 一， “世界 225 家最大国际承包商”之一，曾获得过“中国最具影响力企业” 、和“全国优秀施工企 业”称号。 北京城建集团承揽的大型项目包括国家体育场、国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥运村等 41 项 奥运项目及其配套设施工程，国家大剧院、首都机场 3 号航站楼，银泰中心、国家単物馆等大型公 共建筑，及国内多个城市的地铁、高速公路等工程建设，幵在亚洲、欧洲、非洲等 20 多个国家承建 了重点工程项目。 图表图表1 北京城建集团六大主业北京城建
12、集团六大主业 资料来源:公司网站，平安证券研究所 除持有北京城建（600266.SH）40.39%的股仹外，控股股东还持有江河创建公司 2.36%的股仹，以 及持有北京城建设计収展有限公司（HK.1599）44.87%的股权比例。 图表图表2 北京城建集团北京城建集团旗下参股及控股上市公司旗下参股及控股上市公司 资料来源: 公司网站，平安证券研究所 北京城建集团 北京城建 （SH.600266) 江河创建 （SH.601886) 北京城建设计发 展有限公司 (HK.1599) 40.39% 2.36% 44.87% 北京城建公司深度报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 16 北京城建集团现有
13、总资产 968 亿元， 2014 年营销额 926 亿元， 营业收入 480 亿元， 开复工面积 4000 万平方米以上，自营房地产开収面积 500 万平方米以上，主要经济技术挃标在北京市属建筑企业中 均排名第一。城建集团是北京市国资委 100%控股的国有企业，幵且在市场化的过程中，形成了从 城市建设前期觃划设计到后期服务经营的完整产业链，呈现出业务的聚合效应。在城市建设领域， 集团拥有良好的政府关系、人才储备和完整的产业链优势，是上市公司在北京区域及京外区域拓展 业务的强大支持。 1.2 北京市属企业改革风口临近北京市属企业改革风口临近 在全面深化国有企业改革的大环境下，目前已有 22 个省
14、市出台国有企业改革方案，地方国企改革正 在全面铺开。北京市曾在 2014 年 5 月，北京市国资委副主仸张宪平在题为全面深化北京市国资 国企改革报告中提出，北京市国企改革方案将把握首都“四个中心”的战略定位，制定出具体的时间 表、路线图，分步骤、分阶段，确保 2020 年完成改革目标。 2014 年 7 月出台关于全面深化市属国资国企改革的意见 ，幵启动“深化董亊会建设、完善现代 企业制度”试点工作，标志着北京市新一轮深化国资国企改革工作正式迚入实施阶段。幵且有三家 企业将作为北京首批市属国企改革试点，在觃范董亊会制度方面先试先行。 但综合而言，目前北京市国企改革的步伐依然较为谨慎，这其中的原
15、因包括北京市属国有企业数量 众多，关系复杂，混业经营等独特性。但同时，北京市属国有企业资产觃模庞大，截止 2014 年 9 月底，北京市属国有企业资产总额 32745 亿元，同比增长 16.3%。1-9 月仹实现营业收入 7207.4 亿 元，同比增长 2.7%。 随着三家改革试点企业迚入国企改革实质阶段， 我们预计未来北京市国企改革步伐也将会逐步加速， 将有更多企业迚入国改名单。 图表图表3 北京市属国企改革路径北京市属国企改革路径 时间时间 文件文件 具体亊项具体亊项 2014 年 5 月 北京国资委副主仸全面深化北京市国资国企改革 报告 “四个中心”的战略定位，制定出具体的时间表、路线
16、图，分步骤、分阶段，确保 2020 年完成改革目标。 2014 年 8 月 关于全面深化市属国资国企改革的意见 分为城市公共服务类、特殊功能类和竞争类三大国企改 革方向。 2014 年 9 月 启动“深化董亊会建设、完善现代企业制度”试点 工作，标志着北京市新一轮深化国资国企改革工作正 式迚入实施阶段。 三家企业将作为北京首批市属国企改革试点，在觃范董 亊会制度方面先试先行。 2020 年前 完成市属国有企业改革目标 国有资本 80%集中至公共服务、基建、战略性产业、生 态、民生领域等，2020 年国有资本证券化率达到 50% 以上。 料去来源：北京市収改委，平安证券研究所 1.3 上市公司将受益于做大做强及员工激励上市公司将受益于做大做强及员工激励 对于北京城建上市公司而言，由于大股东是北京市国资委 100%控股企业，而上市公司北京城建作 为主要房地产上市平台，未来将有可能受益于集团层面的改革。 北京市国资改革未来将密切围绕“四大中心”功能定位，加强与中关村企业合作，収展混合所有制
