均价破万还要涨，芜湖凭什么卖这么高房价？| 九年八班
2019-06-08
只要镰刀挥得好，没有韭菜割不倒。
5月，新城以6976元/平的名义楼面价拿下芜湖1901地块。这宗地是芜湖近9个月出让的唯一一宗市区居住用地。
而这9个月是芜湖楼市最困难时期，各盘流量紧跟全国潮流滑铁卢式的下滑：
土拍遇冷，伟星近2000元/平的楼面价差，低价捡漏；降价事件也毫无悬念的发生，城东板块的大发融悦四季“泰禾”式降价，从1.5万直降到1.1万；新房流量急剧下滑，刚需盘例如3个月蓄客就刷刷卖了500套的皖新春江明月，单月流量不足50套；改善盘如伟星围绕神山公园几个项目，创下单月2套的最低记录；当时的芜湖，真的是一片死灰。
与众不同的城市运营者，宁可不卖也不贱卖，土地市场的冷气还没传染到新房，芜湖就再也没有出让过任何一宗土地，足足9个月！大发降价仅半天，就被强制性的叫停，有关部门进驻，直到现在限制销售，手段非常强硬。
芜湖硬生生用无形之手强扭住市场颓废，安稳渡过大半年的楼市低潮期，迎来当下新一轮的增长。
一
在合肥买不起房，在芜湖基本也买不起。1万、130万、150万、350万这4个数字构成芜湖城市的四重门，门里是一道又一道通关打怪兽般的阶级晋升，门外是回不去的芜湖人。
1万/平，这是市区买房的最低单价门槛，目前芜湖市区最低价是新华联铂悦府9700元/平，其次就是皖新春江明月10800元/平，全部是毛坯高层；很可惜，新华联和皖新的小户型都全部卖完，皖新最小120平，新华联最小145平；
数据来源克而瑞，不准，实际更高
总价130万，这是芜湖市区买房的最低总价门槛，虽然可选范围扩大，但是除了皖新外，130万只能在芜湖买90-100平的小房子，例如雍璟台、雅旭新悦府，祥生府等；而130万在合肥新站、肥东、瑶海同样能买到；
1.5万/平，这是芜湖改善单价门槛，换句话说，芜湖的改善市场被伟星包围。
围绕着神山公园分布伟星4个项目，伟星天玺，精装1.8万/平，公园天下，毛坯1.5万/平，芜湖院子联排400万起，玖樟台精装1.9万/平；乍一看，单价不高，但是最便宜的公园天下户型150平起，换句话说，想在芜湖挑个稍微好点项目改善，毛坯最低要220万，总价在滨湖也是随便挑；
350万，这是芜湖的有钱人中的有钱人买房门槛，芜湖院子的联排，玖樟台的大平层。
这是芜湖的几重格局，围绕这几道门槛，形成芜湖独立于安徽15个地级市的楼市格局，也是难以企及的高溢价高流量高房价。
以芜湖院子为例，从案名到售楼部大门，全抄合肥院子，售楼部内场抄建发的，却卖的却比合肥院子更好更贵。毛坯1.5万，精装1.6万，高层，月流量可破百套。
二
芜湖的回暖是必然。供需从某种程度上促进了芜湖的独立行情。芜湖大部分板块，不仅安全，甚至很多地方还处于断供状态。
芜湖市区年成交250-280万方，目前整个芜湖市场的在售和即将上市的新项目加起来不超过15个，在售有一部分是尾盘或者大户型在售。
尤其是首置首改市场，由于芜湖连续4年处于楼市疯狂期，导致小户型产品稀缺，芜湖有个非常有意思的现象，2018年10月上市前的项目没有90-105的小户型。即使市场下滑控总价，祥生、伟星等项目雨后春笋都开始瞄准这片空白市场，依然僧多粥少。
打个比方，雅旭新乐府2018年11月首开，卖的很惨，最低单月11套，但是凭借城南供应空白，96平1.25万/平毛坯高层流量逐渐上升，现在已经可以破百套，因此，刚需市场尤其安全。
芜湖门槛价还会稳步增长，目前芜湖市区最低价的项目新华联、皖新、保利、信达上面库存面积大，除皖新外，都接近尾声。接下来，芜湖市区准入门槛将从1万直接抬升到1.2万甚至是1.3万/平。这同样是省会合肥的准入门槛。
不管是土地还是新房，芜湖市场化运营都比合肥相对彻底。合肥土拍熔断摇号机制，新房限价一刀切，然而，芜湖达到最高价后，换种名义继续竞价。虽然精装修备案最高3000元/平，精装之外还可额外绑定加装，想要的价格都能达到。
但是芜湖运营者的思路不在于大批量土地批发，而是控制供应，市场化运营，人口基础大，城镇化率高，单盘少，市场健康，土拍价高，韭菜割的非常好。
伟星在售项目
三
说起芜湖，绕不开争议十足的伟星。
万科、保利、信达、绿地…多少个品牌开发商前赴后继，意图分享芜湖这块蛋糕，无一例外，全部哑火。伟星虽然在合肥干的不咋滴，但一家独大牢牢占据芜湖1/3市场份额。
抄袭、复制是伟星的一大特色，伟星清新脱俗的做法是在复制的基础上增配，不惜成本。品牌影响力是产品力带来的，伟星的确没有产品力，但是万科有，泰禾有，万科会有失败产品，但是伟星没有，因为它复制的全部是经过检验的成功产品。
对于客户来说，压根不care伟星是top10还是top3，花最少的钱，买到品质最好的产品，这才是购买逻辑。
伟星的另一大特色是囤地，以目前的土地和项目库存，足够伟星再占据一年芜湖的top1。除了目前在售的6个项目，伟星还有一块印长江，一宗1814地块没有上市，全部是低价地。
伟星玖樟台，精装价格1.9万，楼面价只有4779；
伟星芜湖院子，毛坯1.5万，精装1.6万，别墅2.2万，楼面价5754；
伟星公园天下，毛坯1.5万，楼面价3752；
伟星天玺，精装1.8万，楼面价4852；
在芜湖边缘板块拍出7000楼面价时，万达或市政府旁的伟星只有4000+的楼面价，在过去几年囤地，赶上行情，面对市场下行，即使降价也能比别人更狠，抗风险能力更强。
但是，随着更多家品牌房企的进驻，伟星想要再低价拿地，基本是梦想。
四
芜湖相比较省会合肥，属于“亲南京派”。奇瑞、海螺、新兴等强大产业支撑，GDP甩下安徽其他地级市好几个段位，人均GDP和人均收入均超过合肥，安徽第二大经济体，与省会城市割据两方。
商业综合体看出这个城市的潜力和消费能力，普通地级市，一个新商圈，很多都是万达，一个老商圈，但是在芜湖八佰伴，苏宁广场，金鹰，银泰城等。芜湖更是第一个拥有卡地亚和万宝龙进驻的地级市。
芜湖现在万事俱备，只欠高铁覆盖。下一轮芜湖的机遇在2020年，商合杭和地铁开通。房价基础更牢固，芜湖才是回不去的家乡！
地级市走一圈，我不得不感慨还是我老家蚌埠的房价真便宜。
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