北京房地产市场研究

重点城市房地产市场研究-北京北京第 9 页 共 9 页 北京作为首都，其市场规模仅次于上海，潜在需求强劲，近年来宏观经济发展增速较快，带动房地产业快速发展。鉴于目前许多知名开发商在北京均有项目运作，竞争程度十分激烈，而且内环线土地成本相当高，建议考虑投资土地成本相对较低但未来发展潜力突出的房山和大兴区域。宏观形势北京是中国的政治文化中心，亦长期致力于打造经济、金融中心，经济实力雄厚。2008年，北京GDP总值为10488亿元，列中国大陆各省级行政区第13位；人均GDP为63029元，列中国大陆各省级行政区中前列。总体经济受金融危机影响较大，今年以来逐渐反弹图：2001年至今北京GDP总额及其增长率北京总体经济受到国际金融危机一定程度的影响，2008年GDP增长率自2001年来首次低于10%，2009年一季度降至最低点（6.1%），上半年反弹至7.8%，前三季度更是大幅回升至9.5%，高于全国水平（7.7%）。第三产业占比超过七成，金融业、信息产业占比较高图：2004年至今北京三次产业结构2004年来，北京第三产业占比一直高于65%，2008年更是高达73.25%，远高于全国水平（40.1%），其中金融业占比超过20%，是第三产业中占比最高的，批发零售业和信息产业占比也较高，均超过10%。人口规模不断增长，城市化水平位居全国前列图：1978年至今北京常住人口及城市化率北京市常住人口近十年平均年增长率为3.14%，远高于同期全国平均水平0.6%。2008年底，北京市常住人口达1695万人，城市化率为84.9%。居民收入水平不断提高，支付能力较强图：2001年至今北京人均GDP、人均储蓄余额、可支配收入2008年北京城镇居民人均可支配收入为24725元，居全国大中城市前列，人均储蓄存款余额63029元，居全国大中城市之首。2008年人均居住面积为21.56平方米，达到全国平均水平图：1999年至今北京人均住宅可居住面积2008年，北京人均住宅使用面积为21.56平方米，与全国城镇居民平均水平28平方米（建筑面积，折算成使用面积约为21平方米）基本相当。1. 市场状况投资：2003-2008年投资增速低于全国水平，今年前三季度大幅反弹图：2001年来北京房地产开发投资额及其增长率03年尤其是05年以来，北京房地产开发投资增速低位运行，低于全国平均水平，其中2008年同比下降4.4%。2009年前三季度，北京房地产开发投资额为1774.08亿元，同比大幅增长56%，高于全国（17.7%）38.3个百分点。开发规模：新开工面积2004年以来持续负增长，施工面积2006年以来小幅下降图：2001年来北京商品房施工和新开工面积及其增长率自2004年开始，北京新开工面积增长率持续下降（除06年小幅增长7.2%外），今年前三季度降幅更是高达22.4%；施工面积自06年以来持续小幅下降，今年前三季度小幅下降0.6%，预计短期内市场供应仍不充足。土地：2005年来土地购置和开发面积波动明显图：2001年来北京土地购置与开发面积及其增长率2005年来，北京土地购置和开发面积波动明显，2008年达到顶峰，同比分别增长110.3%和41.3%。2009年前三季度，虽同比仍下降，但降幅逐渐缩小，且土地购置面积高出同期开发面积248万平方米。2009年以来北京土地市场持续火热，地王不断爆出，预计未来北京土地市场仍将得到来自各地开发企业的关注。销售：需求旺盛，总体供不应求图：2001年来北京商品房销售面积和销售额及其增长率图：2001年来北京和全国商品房销竣比及销售额/投资额在经历了2008年销售大幅下挫后，2009年北京商品房销售面积和销售额翻倍增长，前三季度销售面积和销售额分别同比增长1.25倍和1.23倍；同时由于新增供应不足，市场销供比及销售额/投资额双双大幅上扬，供不应求的压力仍然存在。价格：2009年前三季度商品房均价高位运行图：2001年来北京商品房销售均价及其增长率在经历了2008年房价同比涨幅大幅回落之后，2009年1-3季度商品房销售均价达到13042元/平方米，同比小幅下降0.8%，降幅比上半年缩小0.83个百分点。今年1-9月住宅和商业营业用房价格小幅上升，办公楼略有下降图：2001年来不同类型商品房销售均价走势2009年1-9月，住宅、办公楼、商业营业用房的均价分别为12482元/平方米、15682元/平方米、18913元/平方米；较去年同期分别增长1.45%、下降3.21%和增长6.29%，而同期别墅、高档公寓的均价达17808元/平方米，同比小幅下降2.44%。2. 产品特征套型面积：超过六成已售住宅单套面积在60-120平方米之间图：2007年来北京不同面积住宅成交占比2008年单套面积在60-100平方米的中小户型占比最高，达60.61%（当年大批政策性住房集中上市），今年前三季度占比超过五成；单套面积在100-120平方米的中等户型占比持续上升，今年前三季度占全市比重为8.56%，较2008年提高0.9个百分点。价格：今年前三季度单价1.6万元以上的住宅占比超过20%图：2007年来北京不同价位住宅成交套数占比2009年前三季度，单价在10000元以下的中低端楼盘成交套数占49.1%，较2008年下降近20个百分点；而单价1.6万元以上的中高端楼盘成交18113套，占比达20.1%，单价在3万元以上的成交套数占比为2%。月均成交套数超过2000套。居室情况：两居成交占比接近一半，三居占比小幅上升图：2008年来北京不同居室住宅成交占比2008年受保障性住房大量入市影响，一居占比接近两成，二居占比超过五成。今年前三季度一居占比小幅上升2.75个百分点；两居和三居依然是成交的主力，占比分别接近50%和30%。3. 热点区域图：北京行政规划示意图目前，北京共有朝阳、海淀、丰台、石景山、东城、西城、宣武、崇文等16个区和延庆、密云2个县，其中东城、西城、宣武、崇文4个区位于市中心，面积相对较小。(1) 不同区域成交情况朝阳区住宅成交面积占比接近或超过三成，通州区占比次之，丰台、昌平占比下降，东城、西城等区占比较小图：2007年来部分区域住宅成交面积占比图：2009年前三季度北京不同区县住宅成交面积（不含保障性住房）2009年前三季度，朝阳区成交面积占全市比重接近30%，通州占比超过10%（11.48%）；顺义和海淀占比近10%，分别为9.57%和9.4%；石景山区、宣武区、崇文区等区成交面积不足40万平方米，占比均不足5%；开发区、怀柔、西城、东城、门头沟等区更是低于10万平方米，占比不足1%。四至六环成交面积占比接近或超过60%图：2007年来北京不同环线住宅成交面积占比情况2007年来，北京四环以内住宅成交面积占比小于20%，四至六环之间住宅成交面积占比接近或超过60%。2009年前三季度，四环内、四至六环和六环外成交占比分别为21.44%、59.79%和18.77%。(2) 土地招拍挂市场概况土地招拍挂市场：土地成交面积（规划建筑面积）连年上升，溢价水平明显高于去年同期图：2005年至今北京招拍挂市场住宅用地成交面积2005年来，北京招拍挂市场住宅类用地（包括纯住宅用地或含住宅的综合类用地）成交量连年上升，到2008年上涨至1158万平方米（规划建筑面积）。2009年1-9月，北京招拍挂市场共成交住宅类用地947万平方米，同比增长21.7%。从土地成交价格来看， 2009年1-9月北京住宅用地价格高达6357元/平方米，溢价率高达129%，溢价水平明显高于去年同期。 过去四年来朝阳、顺义、大兴区住宅用地成交量较高2005年以来，北京共成交纯住宅用地99宗，总建筑面积为1299万平方米，其中丰台区、大兴区、朝阳区分别成交12宗、13宗、10宗。图：2005年至今北京招拍挂市场住宅类用地成交宗数占比城市规划：两轴-两带-多中心根据北京城市总体规划(2004-2020)，北京将构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。图：北京城市规划图两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心等。在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。北京的区域板块中，作为内城四区以及朝阳、石景山等地区，一方面已经没有更多的土地储备，另一方面目前已有很多知名开发商进入，市场竞争十分激烈。北京未来城市外延化发展成为必然趋势。近日，根据促进城市南部地区加快发展行动计划，未来3年北京市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资可能达到2900亿元。未来5年内将开通7条轨道交通线，这将极大促进南城地区的经济发展。在此我们重点推荐海淀、房山和大兴板块。海淀板块作为高科技、教育和文化资源聚集的地区，房地产市场仍具有投资潜力价值。到2010年底，城南地区将陆续开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路，这将极大的带动大兴和房山板块房地产市场的发展，目前这两个板块中仍有大量的土地储备资源，且土地成本相对较低，值得开发商关注。表：三大热点板块概况名称定位区域面积(平方公里)发展空间竞争情况综合评价海淀城市功能拓展区：国际知名的高等教育和科研机构聚集区，国内知名的旅游、文化、体育活动区430.8坚持高品质、组团式的发展模式，商业和办公是未来发展重点，住宅物业发展空间较小激烈大兴南城区域发展的重要节点，宜居宜业城市1036南城计划启动，政府投资力度加大，带动区域经济和房地产业发展，目前土地市场竞争激烈，未来仍有推地空间，投资潜力较大激烈房山北京西部发展带的核心地区，城市发展的后花园2019 处于房地产启动阶段，目前房价较低，未来空间大一般热点板块之一：城市功能拓展区海淀板块海淀区在北京城市总体规划纲要中被定位为“城市功能拓展区”，区域面积430.8平方公里，约占北京市总面积的2.53%，是国家高新技术产业基地之一，国际知名的高等教育和科研机构聚集区，国内知名的旅游、文化、体育活动区。在新区建设方面，目前海淀区已基本完成温泉、苏家坨、上庄、西北旺四个中心区土地一级开发和多数二级开发。建成百旺新城、温泉新城，苏家坨、上庄新城初具形象。海淀山后地区是北京高新技术研发与创新的重要基地，是城市西北部重要的旅游区，应加快城市化进程，全面实现城市化，建设生态型、田园式和现代化的自然生态系统与城市生态系统相结合的综合城市新区。图：海淀区行政规划图西北旺苏家坨温泉上庄今年以来已有亿城、建工等企业在海淀拿地。海淀作为成熟的城市功能区，未来已经没有多余的地块储备，很多购房者为了子女上学而选择在海淀置业，在某种程度上加剧了房价的不断攀升，目前商品住宅均价已达到25000元/平方米，未来市场竞争将更加激烈。热点板块之二：宜居宜业大兴板块大兴地处北京 “南部”，全区面积为1036平方公里，在东南现代制造业发展带上，境内有北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地两大国家级产业园区，是北京市重要的现代制造业区域，是首都新世纪的发展空间。目前地铁大兴线已开始动工，预计2010年底全线开通，这将对周边房地产市场发展起到极大的带动作用。空间发展布局：“一心、六片、三组团”一心：指大兴新城核心区；六片：指东片区、东北片区、西片区、东南片区、西南片区、预留发展片区；三组团：指西红门组团、孙村组团和狼垡组团。图：大兴板块规划示意图表：2009年以来大兴部分成交地块情况地块名称拿地企业用地性质成交面积溢价水平大兴黄村镇 保利普通住宅22.49139.39%大兴区康庄东亚信义居住18.8553.49%大兴黄村镇金地兴业住宅27.58108.22%大兴黄村镇长信达住宅2.3624.90%大兴区康庄 首开仁信置业居住27.581.80%大兴黄村镇旭辉集团居住13.36113.00%大兴黄村镇 绿地集团商业综合45.8115.90% 今年以来，大兴区土地市场较为火热，成交地块溢价水平都较高，目前已有保利、绿地、首开等知名企业进入拿地，共成交14块住宅用地（含综合用地）、规划建筑面积254.11万平方米；办公用地6块、68.46万平方米；商业用地14块、204.02万平方米，主要分布在大兴区黄村镇及经济技术开发区。由于四环内的中心城已经没有过多的土地存量可供开发，大兴作为重点发展的新城，拥有可供大规模开发的土地资源，地价相对中心城区较低。另外，随着南城计划的启动，政府必然加大对城南重点区域的投资，这必将带动当地房地产市场的发展，未来投资升值空间较大。热点板块之三：西部发展带的核心地区房山板块房山区总面积2019平方千米，辖有8个街道、3个地区、11个镇、6个乡，是北京西南的重要门户，连接京津冀地区的重要交通枢纽，其中长阳镇和良乡镇是距离北京中心城区最近的卫星城。图：房山板块控制性规划示意图长阳镇良乡今年9月7日，万科以22亿元摘得长阳起步区1号地，楼面地价高达6443元/平方米。同月28日，万科联手中粮以29.3亿元的总价，拿下房山长阳起步区5号地，楼面地价5726元/平方米。在不到一个月的时间内，作为房地产行业领头羊的万科斥资超50亿元，在房山长阳镇先后拿下两块地。随着城市外延不断的扩张，北边、东边的发展区域饱和，西南正好是下一步发展的重点区域，而且在长阳镇设站的城铁房山线也将于明年底建成通车。房山有望成为北京后花园，发展潜力很大。据悉，长阳镇土地整理项目完成后，将整理出可供出让土地约1万亩，后期还将有大量地块上市，值得企业关注。表：房山板块已进入企业及项目项目名称开发企业项目类型楼面地价（元/）售价（元/）天鹅湖华银电梯花园洋房、酒店式公寓、独栋、联排13376000绿城百合公寓阳光绿城住宅、公寓64709800水墨林溪龙建集团住宅6600世界名园汇金地产住宅8000瑞雪春堂瑞雪春堂房地产住宅9800大宁湾集达房地产住宅、花园洋房、别墅57269000天恒乐活城天恒房地产别墅、公寓10499600提草香堂锦绣花园投资发展公司别墅150004. 主要开发企业北京凭借较高的市场规模和经济发达带来的广阔的市场需求（根据中国指数研究院的研究，北京多次位居中国城市房地产开发投资吸引力前三位），涌现出了首开、城建等一大批综合实力突出的企业，同时还吸引了万科、保利、合生等全国性企业的进入。表：北京主流房地产企业名称总部所在地成立/进入北京时间经营业绩在售在建项目竞争优势土地储备万科深圳1987年涉足朝阳、西部片区、昌平、顺义四大板块10余个项目；占北京商品住宅市场3%的市场份额万科中粮紫苑、万科蓝山、金隅万科城中国最大的专业住宅开发企业，品牌形象突出，综合实力较强；进入北京市场较早，对市场的贡献大约135万平方米，包括2009年在房山刚拿的两块地华润香港2001年积极参与旧城改造及新城开发，打造了凤凰城、橡树湾等综合性社区和优士阁等创新性商务楼盘，累计开发面积近500万平方米红山世家、橡树湾、置地公馆等高品质楼盘专注大型多元化高端住宅综合体，多产业并行发展，持有优质物业较多，升值潜力大约138万平方米，主要分布在大兴区和门头沟区，2009年在北京没有新增地块合生广州2002年2002年进京一举拿下三个项目，珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江绿洲，总开发面积近200万平方米。在北京、广州等中心大城市打造了30多个项目珠江帝景、合生.霄云路8号、世界村等 综合体业务运作经验丰富，产品性价比高，品牌优势突出；进入北京时间长，对企业利润贡献高；约有320万平方米土地储备，主要分布在朝阳区西大望路等地保利广州2002年已开发保利·欣苑、保利·垄上、保利·蔷薇、保利·香槟花园、保利·西山林语、保利·百合花园、保利·嘉园等多个项目 保利·西山林语、保利·百合花园等具有央企背景，资金实力雄厚；快速占有市场份额，经营持有性物业谋求长期稳定发展；高档住宅市场影响力大。将近200万平方米，2009年新增地块主要分布在密云和朝阳首开北京2005年由城开和天鸿合并重组成立09年进入业绩高速增长期，预计全年销售额将超过50亿方庄时代紫芳、望京国风上观、知语城等知名国企合并实现优势互补，资金实力雄厚，在北京市场具有较高的市场占有率527万平方米的二级土地储备资源，2009年无新增土地储备城建 北京1998年上市母公司城建集团承建国家体育场、奥运村等19项奥运项目及配套工程，以及国家大剧院、中央电视台、首都机场3号航站楼、银泰中心和国内外多个城市的地铁线路和高速公路等重大工程建设项目北京城建自身涉足北京房地产开发多年，开发世华水岸等多个项目世华水岸、复地国际公寓综合实力强，多次荣获“北京十大影响力品牌”、“中国地产十大质量品牌”等称号母公司城建集团在建筑施工领域实力强，有一定的协同效应拥有339万平米的二级土地储备资源，97%集中在北京金隅嘉业北京1987已开发超过500万平米的房地产项目，持有超过100万平米的高档物业，并管理着超过300万平方米的多种类型的物业拥有金隅可乐+、金隅万科城等20余个已竣工、在建或待开工项目拥有超过20年的房地产开发经验，荣获“国家康居住宅示范工程”；综合体运作经验丰富，所投资和持有的物业达100万平方米，均位于北京的黄金地段，具有较高的商业价值和升值潜力土地储备建筑面积约200万平方米，2009年新增5块地，合计建筑面积约80万平方米龙湖北京2008已成功开发龙湖·花盛香醍、龙湖·香醍溪岸、龙湖·滟澜山、大方居等项目龙湖·唐宁one、龙湖·香醍溪岸、龙湖·滟澜山等土地储备成本较低，且地块质量较高，直接开发性强；多业态发展，投资物业和住宅开发并进在建和待开发的土地储备约有150万平方米，2009年在顺义区牛栏山镇拿地（35万平方米）。5. 城市投资建议(1) 北京投资潜力SWOT分析优势（Strength）机会（Opportunity）(1) 城市辐射能力强，凭借独特的教育资源、文化资源等，对周边乃至全国的吸引力明显（近年来外省市人口购房占比超过4成）；(2) 供求关系逆转初现端倪，未来房价上升的空间很大，且房价上涨呈郊区化扩散；(3) 五环外区域仍存在较大空间，未开发比例较大（六环以外未开发比例占到该地区总供应面积的7成左右）。(1) 国家对首都国际政治、文化中心地位确立和建设的支持；(2) 奥运会的成功举办进一步提高了北京的基础建设水平和国际影响力；(3) 对环渤海都市圈内其他城市的辐射力仍将进一步增强；(4) 地铁建设进度的加快有利于郊区购房置业。劣势（Weakness）威胁（Threats）(1) 成为国内外实力开发商角逐的焦点，行业竞争日益加剧；(2) 土地尤其是城区（四环以内）地块供给量较小，竞争激烈，土地成本获取成本高，尤其是拆迁成本很高；(3) 南城计划虽然启动，但需要较长的时期且存在一定的不可控性。(4) 房山、大兴近期部分地块竞争激烈、溢价水平高，未来投资存在一定风险。(1) 受政策影响的敏感性较强；(2) 保障性住房建设计划力度大（占住房建设总量比约40%），可能对普通商品房市场带来冲击；(3) 随着房地产市场向郊区发展的扩大，郊区县可能面临供应过剩的风险。(2) 投资策略建议近年来北京房地产市场逐渐向五环外转移，加上四环以内已经没有大量可供开发的存量土地，而且土地成本巨高，因此郊区新城板块逐渐成为开发商关注的重点。目前房山和大兴拥有相对较多的土地供应，土地成本相对较低，因此企业可将投资重点转向这些郊区的新起之秀。在投资方式上，由于目前远郊区地价相对较低，企业可采用独自拿地的方式；对于海淀、朝阳、内城四区等传统区域，可以更多关注土地二级市场开发或者收购其他开发商的某些项目进行投资开发。(3) 投资风险分析Ø 宏观经济发展本身存在各种风险：如国际经济环境、国内经济探底及政策变化等；Ø 合生、龙湖等优秀开发企业总部纷纷进入，市场竞争激烈程度不断加剧；Ø 中心城区可供开发的地块越来越少，土地获取成本相当高；房价上涨过快脱离普通民众购买力，引发政府对房地产行业的宏观调控影响。