农村集体土地合作开发模式

一、合作模式

从法律规定和集体土地开发实践来看，目前农村集体土地合作开

发模式总的来说可分为法人型联合开发和非法人型联合开发两种。

（一）法人型联合开发

法人型联合开发就是指投资各方根据自己所具备的条件及优势共

同组建具有独立法人性质的项目公司，并以该公司的名义进行经营活

动。《公司法》第二十七条：“股东可以用货币出资，也可以用实物、

知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财

产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”

的规定，就使投资者以土地使用权作为出资形式组建公司成为合法。

同时，由于该条并未区分国有土地使用权和集体土地使用权，因此以

集体建设用地使用权入股成为可能。根据《城市房地产管理法》第二

十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和其它相关法律、

行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产”。这就确

立了以土地使用权作为出资进行房地产合作开发的法律依据。

法人型联合开发又可分为以下几种情况：

1

、组建新的项目公司

由于房地产投资各方均不具有房地产开发资格或虽具备资格但为

了减轻法律风险而设立项目公司。《城市房地产管理法》第三十条、

第三十一条对设立房地产公司提出了具体要求，《公司法》第三条对

投资股东的责任限额做了规定。

（

1

）利弊分析

这种以项目公司形式出现的联合开发模式的优势显而易见：责任

明确、组织机构相对稳定、人事安排及操作比较规范；股东承担的最

大风险可预见（以出资额或持有的股份为限）；对股东的资格要求较

低（可以是法人、组织、自然人）；相对来说发生法律纠纷的概率比

较小。但这种形式的弊端也很明显，比如组建项目公司，成立规范的

管理机构和流程等需要较长的时间容易错过商机，而且管理成本较大，