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1、目 录前 沿2回顾2008-2009年南昌市房地产市场6数字楼市场9土地资讯11住宅篇132010年南昌市房地产市场20南昌市房地产市场环境20三、土地市场研究21四、南昌商品房市场研究2332五、区域市场32六、个案分析41（一）万科润园41（二） 博泰静林府492010年南昌市房地产价格指数预测561前言562房地产价格指数概述573南昌市房地产价格指数的时间序列描述644南昌市房地产价格指数预测665结论74前 沿 宏观政策提要 央行上调存贷款基准利率各0.25个百分点 各地响应首套房首付比例3成政策，地方细则纷至沓来 全国市场运行状况提要 10月份，全国绝大多数城市成交面积环比下跌 南
2、昌房地产市场状况提要 南昌市住宅土地市场成交大幅萎缩，环比下跌34%，是偶然还是必然？ 南昌10月商品房交易量价齐涨的背后，是新政作用前的疯狂还是需求结构变化的推涨？ 本期典型案例赏析 梅湖风景区里一枝独秀“万科润园” 略显尴尬的科技“商”务别墅“博泰.静林府”严厉的政策或将威慑高涨的房价，但却无法阻止旺盛的需求寻找释放出口，无论是刚性需求还是改善性需求，南昌市宏观经济增长乐观，居民支付能力的不断提升，住房的改善性需求也会水涨船高，居住需求结构的变化将酝酿出新的市场契机。2010年10月份南昌商品房市场供应大幅下降成交小幅上涨，供求比为1：1.27，整体呈现出供小于求的局面。房地产市场发展进程
3、离不开城市宏观背景的舞台，近年来，南昌城市发展进入快车道，城市规模不断扩大，城市发展格局逐渐由老城区不断向外延拓展，朝阳新城、瑶湖组团、大昌南组团等城市新组团的发展推动了区域内房地产市场的开发进程，因此，从中长期来看，受益于城市宏观经济发展的崛起需要，南昌房地产市场总体仍然向好。2010年，南昌市推出58宗土地，供应面积4050.943亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前5个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗
4、，成交面积936.426亩。2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累计成交1203.835亩，比上月增加34.127亩，其中京东板块占61.25%。居住和商住用地规划建筑面积172.6万，楼面地价为1619.82元/。2010年6月南昌市至少推出9宗土地，供应面积为805.254亩，相比5月略微增加。6月土地供应以工业用地为主，供应面积达到630.845亩，约占总量的80%。2010年，受一线城市成交量影响，5月份，南昌市区新建商品房住宅共成交1761套，环比下跌48%；成交总面积为195428.17平方米，环比下跌42%，非住宅成交总套数为590套，非住宅成交总面积为61523.78平米。
5、5月成交量迅速下滑，主要是调控新政作用的影响，新政如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等非常有针对性调控政策，立即抑制了以改善性、投资性需求为主体的消费市场，而同时刚性需求也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了五月成交量的快速下跌。新政出台，以红谷滩区域为代表的热点区域迅速冷却，区住宅总成交843套，跌至497套，环比下跌41%，改善性需求和投资性需求迅速退潮，随着二套房贷、地方细则以及房产保有税等利空政策消息蔓延，调控政策的叠加效应抑制了投资资本涌入楼市。投资资本开始将目标转向其他投资渠道。2010年5月份东湖区新建商品房总成交套数为463套，相比于4月份的254套，成交套数增
6、加了209套，英雄经济开发区总成交套数为166套，环比增幅88%，成交量逆市上扬，而与此同时，高新区5月份成交量则出现大幅下滑，环比下滑惊人。其主要原因是，品牌大盘推盘左右了板块成交。在5月，紫金城的全面推盘和热销，影响了整个东湖区的5月份的成交量，同时，英雄经济开发区恒大绿洲的上市，也拉动了整个区域的月度成交量。紫金城和恒大绿洲也分别以月度成交量145套与129套，排在了5月市区住宅成交套数第一名与第三名。而另一方面，京东品牌大盘世纪风情在4月份的推盘以及5月份的沉寂也彻底左右了整个高新开发区的成交量。在新政压力下，深圳等一线城市开始出现了第一波的降价潮，绿地、恒大和万科等全国品牌开发商也在
7、酝酿全国性的降价。受土地增值税的清算和二套房贷标准认定等政策的影响，越来越紧的调控政策使得楼市房价下行压力增大。在南昌，开发商已经开始主动调整开盘价格来换取成交量的上升，如前期的名门世家和万科青山湖开盘价格主动调低，得到了购房者的认可。对未来降价预期的增加让购房者更加理性。市场价格与购房者预期之间存在较大的差距，因此造成了楼市观望情绪愈重。只有房价下行空间能够符合市场的预期，才能换取楼市成交量的上升。在政策越来越紧的情形下，房价下行成为必然。回顾2008-2009年南昌市房地产市场新增供应骤减，刚性需求释放使得成交量放大09年3月份新增供应量为8.93万平方米，环比下降34.63%，08年萧条
8、的市场去化情况，让开发商的信心受到重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在09年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。09年3月份成交量为44.13万平方米，环比上涨37.39%，剔除内销房实际成交量为41.16万平方米，较上月剔除内销房的成交量28.35万方增加了12.81万方，成交量连续两个月处于高位，本月更是突破了40万平方米。纵观09年前3个月，去除内销房的成交，一季度的成交量已达到了86.5万平方米，接近07年的成交水平。观察这轮成交量回暖，可以说是政策效应与市场调整“二轮驱动”的结果。自08年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓
9、励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。库存压力巨大，价格合理才是正道 在08年以前，城镇化的大规模进行、城镇居民人口增加和居民收入的持续增长以及由于商品房市场刚刚起步所导致相对较低的供给是导致房地产行业长期繁荣的主要原因，不仅房价一路飙升，居民的购买能力长期接近极限状态。 所以，当市场受到政策调整，一旦转冷，长期透支的居民购买力随之一蹶不振。再加上前期库存急剧增加，逐渐成为影响房地产行业健康发展的障碍。在成交量急剧萎缩、巨额库存消化不完的情况下，资金
10、的流动性障碍成了地产商们不得不首先解决的问题。面对巨大的库存量，在土地出让量和楼盘新开工量急剧萎缩的情况下，盘库成了今年以来南昌房地产市场的主题。在这种市场状况下，消化库存的最好方法当然是把价格降到一个合理的位置，只有合理的与购买力相匹配的房价才能真正激发房地产市场良性循环发展。市场尚未触底回暖，依然在调整期09年1季度，南昌与全国不少一二线城市一样出现了楼市成交量上升的“小阳春”局面，伴很多人认为，房价已触底，量价将重回升势；但我们认为暂时的量升并不能证明房地产告别调整周期，房地产的走势很难判断，还需观望。市场是否见底可依三标准判断，首先，市场需要持续一段良好的成交势头，每天的平均成交量较为
11、稳定；其次，投资性需求有一定的恢复；最后，高端住宅的销售量有所回升。从现在的市场情况来看，市场每天的平均成交量是否较为稳定还有待观察，而投资性需求尚未呈现恢复的苗头，市场依然以刚性需求为主，高端住宅的销售量亦没有明显的回升，所以现在说楼市触底回暖为时过早。另外从宏观经济环境看，中国经济可能要经历3年,甚至5年左右的调整,。一般情况是，金融危机见底以后，房地产市场本身的调整都有一定的滞后效应，所以房地产市场的调整周期可能会更长。未来房价下跌和房地产市场的库存消化之间的矛盾仍长期存在。提价现象出现，开发商提价需谨慎我们看到，在量上涨的同时，部分开发商开始试探性性的提价，但提价的幅度都不大，且提价的
12、楼盘均在前期销售不错，而在销售有好转的情况下，又根据市场变化进行了一定幅度的提价，并不能代表整体市场已经可以提价。房地产市场仍然处于调整期，要真正走出低迷，必须提高商品住宅的成交量，这就需要减轻居民购房的价位负担，提高居民的购房支付能力，企业应主动采取措施降低房价，贸然提价是当前的大忌。现在的“回暖”是去年刚性需求积压一年集中的反映，国家出台了扶持政策，老百姓的信心刚刚呈现恢复的势头，楼市开始呈现“小阳春”。 “提价”将打消目前老百姓置业的信心，度过寒冬最有利的武器仍然是性价比。后劲存疑可能小幅调整 回顾牛年首季楼市，上涨趋势显著，但增长后劲有待观察。通过我们数据显示：3月份南昌商品住宅成交量
13、连续3周保持上涨，但环比上涨幅度逐月走低，从70%下降到63%、5.95%，成交量大幅上涨的持续性并不强。加上一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转，存量去化的周期依然较长，目前的情况，只能说不算差，开发商不要被短期的数据打乱了步骤，未来一段时间，楼市像以往那样骤升骤降已几呼不可能，但仍将保持“箱底震荡”。从长远来看，交易量将趋于稳定，而价格也难大起大落。数字楼市场 土地市场 挂牌宗数：14 成交宗数：2 成交金额：5947.18万 出让面积（净）：8.36万平方米（125.41亩） 每亩单价：47.42万元/亩 平均楼面地价：731.38元/平方米 溢价率：0 流拍宗数：0 住宅市场 供
14、求比：1：4.9 新增供应面积：8.93万平方米 成交面积：43.13万平方米 成交套数：4048套 成交均价：4370元/ 平方米 3月南昌市区商品住宅成交面积排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)紫金城57910.363972842132634907世纪中央城24190.49253988815524087万达华府22701.431901059359044666玉带明珠22435.76158638110062844香域尚城19246.47146694852833610中大青山湖花园18250.71158805587034414金融街紫金园17974.52160646018813594香域滨江15389.03143572700173721地中海阳光13241.11120598598834520博泰魏玛峰尚12502.52141414359883314 3月南昌市区商品住宅成交金额排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)紫金城57910.363972842132634907万达华府22701.431901059359044666世纪中央城24190.49253988815524087中大青山湖花园18250.71158805587034414香域尚城19246.47146694852833610金融街紫金园17974.5216
