经济适用房能买吗？专家深度分析，看完什么都明白了
北京房姐2020/02/27 09:07
我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，目前手上150左右，想买一套总价控制在350左右的房子，对教育资源没有要求，希望交通便利一些。目前看了大兴瀛海的中海寰宇时代，南苑附近的阳光星苑与南庭新苑，双井附近的百环家园，常营附近的首开畅新园，宋家庄附近的政馨园与慧时欣园，以上提到的房子大部分是经济适用房，交易时还需要交一笔不菲的税，最后算下价格跟相同位置的商品房也差不多。问题1：请问买经济适用房值不值？问题2：以上提到的房子房姐有没有认为不错的，另外希望房姐能根据我的情况给我推荐一下值得上车的盘。万分感谢。
回答：经适房相当于变相提高了你的首付，经适房正确的方法是全款，能省下不少税费，否则商品房更合适 上面几个区域 双井、常营、宋家庄可以看，其他都不推荐 350万就买核心地段两居老破小，太偏都不考虑
提问：抱歉呀房姐 问题有点多 看到您不推荐限竞房，这个主要是因为什么呢？是因为目前其价格偏高么？如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么？ 另外，对于经济适用房，如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房，这类房子能考虑么？
回答：限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。 对开发商限价，不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房，可以考虑
提问：请问一下，我是加拿大绿卡，在国内没有房，应该可以买一套北京房，。因为没有收入证明可能要全款，我可以买没有下来房本的一类或者二类经济适用房吗？这样的比较便宜一些。
回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得 你全款多少？ 也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉 精华帖可以下知识星球app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载
提问：房姐好，提问关于资产配置。 今年初份把首套换到太阳公元170，自住（考虑居住品质通勤学区各方面原因），买的这套单价在同小区属于前后一年的低位，全款。这个小区溢价是否高，长期自住持有问题大不大。 另外还有一套丰台商住230平，13年一手房入手，有点砸手里了，一直出租，想卖又犹豫。 能动用的现金在200左右，对资金持有没有太高需求，另外还有一张房票，想着如何在2-3年内优化一下资产配置。谢谢
回答：太阳公园溢价区，既然买了就先持有，未来涨幅有限，如果全款买的，就抵押出来增加首付筹码 商住建议直接出掉，长期持有是亏损的 抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京区域淘一淘，再全款抵押入tty大面积。 这个配置下未来5到10年跑赢大盘基本没问题
提问：房姐你好！ 考虑在东4.5内改善自住，大3+小3居，无通勤和学区的要求，现拟购入1套公园大道170左右小三居（2大2小住）+丽水嘉园110左右小三居（退休父母地铁公交方便），子弹1000准备挨个dyjy，名下房已清空但有以前的贷款记录，征信月供没问题。以上情况配置如何，也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小，或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850，2套3居只要在东4.5内即可，受累参谋，多谢。
回答：朝阳公园西门，到亮马桥这一带。总价略低，空间大的总价一般1000上下，次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园，也可以看看老小区碧湖居清净明湖。 富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。 同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。
提问：房姐老师好，炫特家园西北一居室，和甘露园南里二区南向电梯两居，单价相同，投资角度，该选哪个？急盼回复，多谢
回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。 炫特一居有明显溢价。 甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。
提问：老家淮安有一套老房子想要卖掉，有73万存款，这个情况可以买北京吗？还是选择燕郊？燕郊没有社保 重庆怎么投资呢？还能涨吗？
回答：淮安四五线城市，除了老人自住不方便可能留一套外，应该都卖出（实际上老人可以接到合肥或者其他一二线居住。） 73万现金＋60万以上现金，足够买到300万左右的，两居的标的。 这个时间不适合买燕郊，而且燕郊依然限购限贷没有放开。 重庆长线还有很大的空间，适合单套首付50-100买入南北滨路150-250的标的。
提问：入圈问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！
回答：你好，子弹300，可以选择的范围很广。 亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。 丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以 房龄40年潜力很一般
提问：房姐您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万，西直门老破小已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷！ 因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房～华樾北京二期！ 买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房8年不能卖！ 二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，贷款额度很少！ 出于自住与投资兼得想法该如何选择 新房～华樾北京？ 或是二手房，二手房更看好哪个区域？我们只能买500多万的二手房，要不首付不够了！
回答：二套建议直接全款抵押能买到700-800的标的，可以圈内搜细节信息 限竞房不推荐，未来出售受限，涨幅不及大盘 700+总价 常营次新和望京、朝青均可再淘一下
提问：房姐，最近看了常营管庄的万象、柏林爱乐、北京新天地、远洋一方和东四的后现代城，沿海赛洛城，易购空间和百环家园（经济适用房），结合自住考虑，sfsd，有以下几个方案， 请帮忙看下: 1. 新天地，一居，总价373万，27\/29层，均价5.6万，西北向;2. 后现代城开间，总价320万，6\/14层，均价6.93万，北向； 3. 沿海赛洛城开间，总价295，4\/14层，均价6.02万，北向。 或者还是有更好的选择呢，首付预算110万，想组合贷，也可以做装修贷多贷一些把首付做高一些。
回答：几个都有溢价，不过这个区间上车盘竞争就是很激烈沿海赛洛城在好好淘一淘 信用卡的资源也可以利用起来，提高首付能力扩大选筹范围
提问：房姐房姐，单身刚工作，北京首套首贷，在南站附近上班，100万首付，想贷120万公积金，规定不能组合贷，月薪1万1，考虑还贷能力有限，所以想要纯公积金贷款买一居，但是看了房姐的文章后想来问问有没有更好的方案，五年内不打算自住，想要租出去还贷，不能组合贷比较局限，是否要放弃公贷转投商贷？五年后准备自住，购买时是否要考虑置换问题？今年房价处于下行阶段，是观望还是上车？
回答：公积金现在很鸡肋，具体金额还会看你缴纳的年限，直接商贷，淘一下小户型老公房。 只买笋盘，没有所谓时间，买到就赚才有缓冲空间。
提问：房姐，请问如何申请房产抵押贷款？银行么？好像是不是房产抵押不能使用到购房上？
回答：直接买有首付贷的风险 可以尝试先买后抵押，资金缺口不大这样可以 还有就是抵押后多几次转手，至少三个月以后再看房
提问：您好，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！
回答：2019已过，你问的是2020吗？ 春节后不一定。 500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。 这个情况建议看看目录，以及北京买房攻略。 北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选。
提问：您好，拟在金海国际或沿海赛洛城选择一套改善房，板楼三居，请问大概什么价格不算溢价？另外从您专业的角度偏重哪个项目？首付能拿出450（其中250需用自己首套房jyd）谢谢！
回答：沿海赛洛城市价略贵，6万已上都属于溢价。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大 沿海赛洛城更值得推荐，需要好好淘标的
提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？
回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。 对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。 码农智商税。 大厂搬郊区自然不值钱。 自住可以关注回龙观板块溢价相对少。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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