△ 2016-2019郑州新房销售量

房价阴跌背后，销量同样持续下滑。

2020年4月、5月、6月同比2019年4月、5月、6月郑州市内八区新房销售量同比下跌46%、20%、30%。

开发商开始信心不足、投资客开始信心不足，普通购房者也开始犹豫。但数据背后是另外一次打脸，郑州市场也在上演极端的两级分化。

一方面远郊大降价、超长首付分期、5%网签交房前付清首付、买房送车位，花样尽出销售却一片惨烈。

△ 环郑六大区域房价走势图

从2016年到2019年，远郊降价TOP1-TOP6分别是平原新区、开封西、绿博、荥阳东、港区、南龙湖。

平原新区最高跌幅45%、开封西最高跌幅38.4%、绿博平均跌幅30%、荥阳东平均跌幅20%、港区跌幅16%、南龙湖跌幅10.5%。

另一方面今年主城区大热年爆发、量价齐升，区域天花板价格有巨大拉升。

△ 2020年主城新入市项目

郑州雅颂居、未来天奕预计售价30000元/㎡，将刷新金水区价格上限；

万科山河道、昆仑望岳预计售价19000元/㎡，将刷新中原区价格上限；

永威西棠预计售价17000元/㎡，将刷新高新区价格上限；

华润凯旋门预计售价20000元/㎡，将刷新福塔片区价格上限；

涨幅和跌幅背后，郑州购房者的投资观念正在经历一场洗礼。

过去4年，郑州增值能力高的项目都在主城。

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那么问题来了，300平方公里主城买哪里？

△郑州城区地图

搞清楚这三个问题，一分钟就能找到答案。

1、第一价值圈；

房产投资的根本在于找趋势性机会和结构性机会。趋势性机会就是城运和板块轮动中的领涨板块，也就是我们说的第一价值圈。

△ 郑州第一价值圈

三个关键词： 富人、CBD、金融产业。

北龙湖、龙子湖、CBD、高铁片区围绕辐射区域就是郑州的第一价值圈。

2、片区更新状况；

所有房产投资的最终收益都要在二手房终端变现！

主城项目价值的核心在于稀缺性，项目的天花板在于究竟有多稀缺！

比如CBD旁三公里的福塔片区就是典型案例。

△福塔片区卫星地图

整个片区早已开发成熟，除了十八里河、七里河、滨河公园、世纪欢乐园等公共用地，整个片区只有福塔北侧华润凯旋门等地块。

△ 福塔片区地图

片区几乎没有更新空间，周边遍布如富田太阳城、美景鸿城、宝景花园、龙源世纪龙城、远大理想城等大量二手房老旧社区，次新都非常稀少。

相比金水北、管南、二七等区域大量城中村改造地块陆续入市，福塔片区是完全成熟的城市建成区，新地块屈指可数，新项目就非常非常非常的稀缺。

简单总结就是 片区开发时间靠前，周边供应稀少，面临大规模更新换代的区域，其价值最佳。

3、改善！改善！改善！

如果说主城是价值基础，片区无更新空间是稀缺性保障、那么改善就是主城区项目的收益保证，主城内随便一个项目都有庞大的地缘性改善支撑销售。

而对于改善，低容积率+不做高低配是最后的尊严！

无论开发商多么胡呲海呲，花里胡哨背后，容积率是项目建筑密度、景观空间的直接保障！这点非常非常重要！

鉴于主城区地块的稀缺性，纯高层4.0的容积率勉强凑合，3.5的容积率就非常舒适，而小于3.0容积率的主城项目就像大熊猫一样稀缺！这种地块是真正的可遇不可求。

以上三点基本上就是主城区选筹的核心逻辑，三者具佳，自然完美！

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如果找一个例子的话，华润置地凯旋门就是典型案例！

1、金二环；

△华润凯旋门区位

作为郑州的城市级地标CBD大玉米和中原福塔大家都非常熟悉，项目 位于CBD和福塔中轴之上，北望CBD，南望福塔。

妥妥的金二环的位置，这个片区已经非常非常成熟。很多老小区都住了十几年了，配套就不用多说，比如4、5号线双地铁、北向中州大道不堵车的情况下10分钟到达CBD，南向机场高速非常便捷。

2、双河旁；

所有去看项目的购房者都有个初步疑问，会不会离中州大道高架有点近。我自己实地转了两次才发现华润凯旋门的位置真的非常妙，有种大隐隐于市的感觉。

△华润凯旋门局部卫星图

华润凯旋门完美的被十八里河和七里河双河环绕，由于整体位置靠东，十八里河成为了项目与中州大道高架完美的天然屏障。

△十八里河西侧遥看华润凯旋门

△十八里河

△滨河公园实拍

七里河、十八里河都正在修缮中，后期会完善滨河公园的修建。现在来看整体环境已经非常静谧、惬意。

△项目夜景实拍

上图是项目实地西侧临十八里河夜景实拍，目前工地施工没有亮化条件，但南侧对望中原福塔、西侧遥看已经闭园的世纪欢乐园大摩天轮默默的矗立在夜空中。

看着两个城市地标梦幻的灯光，身边是潺潺流水，感觉非常治愈！

另外，仔细观察卫星图你会发现，中州大道进机场高速正是在华润凯旋门南侧大概经北五路西延长线的位置，开始分路。十八里河也是在这个位置穿过中州大道向西而去。也就是说只有华润凯旋门能真正意义上独享双河资源！

所以只有真的走进去，你会发现华润凯旋门的位置卡的非常巧妙，非常好！

另外，为了解决业主噪音顾虑，项目采用三层中空断桥铝合金窗，最大程度上规避噪音影响。

当然华润凯旋门也有其不利因素，就是项目北侧-经北六路以北的陇海铁路线，实测距离项目最北侧120m，虽然项目有三层中空断桥铝合金窗，但还是建议实地感受一下，比较介意的可以绕开北侧第一排购买。

3、2.99容积率+治愈强迫症的规划；

在郊区低于3.0的容积率很多开发商都忍不住做高低配，拿更高溢价。主城区2.99容积率的纯高层，前文介绍过了，稀缺的像大熊猫一样。这里就不再多说了。

△华润凯旋门规划图

规划上 是一个完整的84亩地块，这样的低容积率、纯高层的大地块才能做出非常舒适的大型中央景观！

这点非常关键，也非常非常重要！地块面积过小，小区的中央景观效果都不会太好。

重点是为什么说华润凯旋门的规划能够治愈强迫症？

我们现在看到的很多规划，常见的2T4，都是中间小户型、两边大户型这样大套小的规划，比如两边140㎡，中间89㎡。但这样的规划就有一个关键问题，不够纯粹！

华润凯旋门的规划就非常有意思，项目 只有89㎡、102㎡、123㎡、143㎡四种户型。

△华润凯旋门户型分布

89㎡户型的楼栋在项目南北两侧，123㎡的在项目东西两侧沿河，其中102㎡为中间户，而143㎡在项目整中央位置，2梯2户楼王位置，非常稀缺。

整体规划非常匀称，且非常纯粹，有效的照顾了各圈层，是我今年来看到的第一个。

4、好户型；

华润凯旋门的户型80%的户型都是大面宽，整体的采光、通透性都比较好。而且项目的户型面积区间设置的也很合理，比如123㎡的舒适大三房不会有某个卧室特别小，很鸡肋，比如143㎡的四房动静分区，老人房设置在一侧，互不打扰，各个房间的空间很均衡，户型可以说非常优秀了。

综上，好位置、好环境、低容积率、好规划、好户型、华润凯旋门是当下主城市场非常非常稀少的改善项目。

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无论是休想骗我出三环的俏皮之语，还是郑州楼市可租、可住、可售的原始定律，真理大同小异，楼市的规律也从来不复杂。

掌握好主城选筹的核心逻辑就能在楼市两极分化愈演愈烈的当下，轻松成为20%的领跑者。

但如同二八定律一样，最简单的真理往往也不会被80%的人所掌握。

买房这件事情，太难分享。因为一次买房经历往往需要5年去兑现、去验证。

也应该感谢这段郑州市场下行期，让所有人的置业观念、购房观念有一次严格洗礼。

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