当城市的发展正在平稳下来，当疫情的影响还在看不到的地方蔓延，当涨价不再裹挟和挤压一切思考空间。

产品力，正在成为当下客户买单的核心理由。

前阵子有媒体直言，平湖楼市产品力已超越嘉兴。

小编感触颇多，的确这两年间，平湖房地产市场在产品层面的进步是有目共睹的：全铝板外立面、推拉式阳台封闭系统、270°环幕阳台…

但同时，在顶豪产品之外，整体市场有一个现象也必须引起我们的重视——“塌腰”。

一方面，刚需市场依然强韧，在刚刚过去的618促销季，多个项目销售迎来3月疫情后第一波强势反弹。

另一方面，伴随着南市新区和东方新区的高价地王项目纷纷入市，市场主流已被清一色的高配置，高总价项目占据。

可一高一低之间，总价在200-300万、面积在130㎡上下、综合品质优秀、面向腰部改善客群的市场，却陷入了供需两不旺。

这也是平湖楼市面临的最大隐患：

梯次消费萎靡，

改善客群观望，

导致整个市场很沉闷。

我们常说健康的楼市应该是金字塔型，但现在平湖楼市显然是顶端够大，中下部分又太小了。

02

老实说，作为一个长期关注行业的媒体从业者，当见到核心筒中置、垂直挑空阳台…等顶豪产品带给平湖的全新工艺时。小编除了大开眼见，也会忍不住跟人安利。

曾以为大家听过之后，会觉得

“设计真不错，平湖也终于能有比肩大城市的好项目了。”

但没想到，更多的人关注的却是

“行情不好，做这么高配置的产品，有客户买么？”

当然抱有这种想法的大多是业内干营销的朋友，关注重点除了产品还有算账。特别是几个地价高、定位高导致阶段内站岗的地王项目，更是大家茶余饭后重点讨论的对象。

讲真小编很理解大家的想法，行情差的时候，谈情怀谈策略都是虚的，多卖房早日完成集团的营销指标保住饭碗才是真的。

但是倘若我们换个思路，又会发现很多事情其实一开始就注定了。比如某开发商刚拿了一块地段优越，出让价很高的地块，却突然面临市场走弱的背景。他的选择貌似有两种：

一是降低定位、减配加做小面积产品降低总价；

二是走高端路线，做加法打造标杆产品。

但其实由于地价的因素，无论如何降标减配、省下的成本也是有限的，也很难有盈利的时候，所以第一项就从来就不是最优解。更何况一旦行情出现反转，高端产品能大概率卖出溢价。

既然如此大家就只好搏一搏，打造顶级产品拉拉口碑，静待市场的回暖。想必这也是如今平湖楼市豪宅扎堆，普通改善需求被不断挤压的重要原因。

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当然，现在做普通改善的确像一场赌博。

操盘者需要面对集团的质疑，背负行情的压力，保证在行情转暖之前，自己能熬下来。

何况，谁也预测不了市场何时反转。

但是，对于平湖这样一个一直以平稳安全为底色的房地产而言，总需要一股中坚力量推送它继续向前发展。

而这股力量，就是腰部的产品力。

如果说一座城市的头部豪宅是塑造它城市形象的重要部分，那一座城市的腰部改善，就是它奠定它楼市整体价值的核心组成。

还有，小编最不同意的一句话，就是“平湖没有这部分中间购买力了”。

原因在于该置换的都在前几年里置换了，剩下的要么是后来的，但已经被房价远远甩在后面的纯刚需，要么是奔向更高的终极置业去了。

况且现在行情和未来预期这么差，这部分人作为对行情最敏感的客群，因此会更加谨慎。

但现实真如此么？就最近小编身边的几个有改善需求的购房者来看。他们不约而同地陷入了“手握一百多万首付款，但愣是挑不出合适项目”的烦恼中。

而由于长期“高不成低不就”的原因，大量原本持币观望的客户已经开始外溢到嘉兴、宁波等地置业。

就像一个稳定社会中最重要的中产力量一样，一个繁荣楼市里不可或缺的腰部购买力，正在因适配产品的匮乏而大量流失。

而这又反过来作用于市场，导致相应产品力的发展走向停顿。

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现在的楼市行情，其实还是挺难的，我们都应该承认这一点。

市场上大部分楼盘，不光背负着巨大的去化压力，还面临着集团资金链吃紧，回款目标如同大山，营销费用又捉襟见肘的窘境。

所以，做理论上安全的项目，成了很多房企拿地后的第一选择。但作为城市生活的建设者，我们终究希望他们能给平湖这座城市留下时代的精品。

如果所有人都在惨淡的大市下，不停往保守里退，往高端里挤，而忽略了中间改善产品对于整个市场的衔接。那整个楼市的价值体系塑造还是根基不稳，头重脚轻的。

真心希望这类产品早日大批量回归，当然你要问眼下有没有这样的项目呢？

我想大概率会是它吧。（封顶楼面价11652元/㎡+竞配18000㎡，平湖2022首场土拍，尘埃落定）

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